הגישה הרווחת בקרב דיירים בכל הכרוך בהסכם לשכירות דירת מגורים ובכלל הינה "להסתדר לבד", ללא כל הוצאה נוספת על שכירת שירותי עו"ד למקרקעין מטעמם לצורך בדיקת  תנאי הסכם השכירות וכיוצא בכך. הרציונל המנחה אותם הינו כי מדובר בין כה וכה בעסקה לתקופה זמנית (שנה- שנתיים) ולרוב אף מדובר בסכומים נמוכים של דמי שכירות חודשיים ועל כן אין הגיון, צורך או רצון "לייקר" את העלויות באמצעות שכירת שירותי עו"ד למקרקעין, מה גם שאין מדובר בעסקה מורכבת, סה"כ שכירות של דירה או של נכס!

אלא שכאן הטעות היסודית והמהותית בכל התפיסה לגבי התקשרות בהסכם שכירות. הסכם שכירות הינו הסכם מחייב לכל דבר ועניין ולרוב יש בו מחויבת של הדייר לכל הפחות לשנת שכירות, כאשר דמי שכירות  ממוצעים עבור שנת שכירות הינם בפני עצמן סכום כספי ניכר שבגינו כדאי ורצוי להתייעץ עם עו"ד למקרקעין שיבדוק עבורם ובמומחיותו המקצועית את תנאי ההסכם וזאת בכדי להגן ולשמור על האינטרסים שלהם בכל הכרוך בעסקת השכירות. עוד יובהר כי עלות הסכם השכירות איננה פונקציה של דמי השכירות בלבד אלא אף כרוכה בעלויות תחזוקת הנכס החלים על הדייר כגון: דמי ועד בית, תשלום ארנונה ועוד ולפיכך הפרת ההסכם ע"י הדייר עלולה להוביל לחייבו גם כל העלויות תחזוקת הנכס וזאת בנוסף לדמי השכירות החודשיים, כך שעסקינן בעסקה בעל משמעות כספית נכבדת. אם בכך לא סגי, הרי שלעורך הדין למקרקעין מטעמם תפקיד מהותי וחשוב בבדיקת הסכם השכירות מלבד העלויות ושווי העסקה הינו בין היתר לוודא כי אותו משכיר- הינו אכן הבעלים או מורשה מטעם הבעלים בכל הכרוך בהסכם שכירות - בהקשר זה יבדוק עו"ד למקרקעין את זהות הבעלים, מניין הבעלים והאם קיימת הסכמה של כל הבעלים גם אלו שאינם מופיעים בהסכם השכירות להסכם עצמו. דברים אלו יעלו ביתר שאת, כאשר עסקינן בזוג המצוי בסכסוך גירושין והבעל מחליט על דעת עצמו לשכור את הנכס המשותף של בת הזוג ללא ידיעתה ובוודאי ללא הסכמתה ובאופן אשר עלול להוביל לצו פינוי של אותו שוכר במהלך תקופת השכירות. לפיכך עו"ד מקרקעין יאתר את בעלי הזכויות בנכס וידאג כי אלו כולם נמצאים כצד להסכם או נותנים הסכמתם באופן אחר להסכם שעליו אתם חותמים ובטרם חתימתכם.

עניין מהותי אחר הינו זהות והתאמת הנכס המופיע ברשם המקרקעין לבין הנכס שהוצג בפניכם בפועל. יתכנו מקרים (שכבר קרו במציאות הישראלית) שבהם יהיו פערים מכל סיבה שהיא בין הנכס בפועל לבין הגדרתו ברשם המקרקעין. כך לדוגמא: דירת גן שהוצגה לשוכרים עם גינה פרטית ומרווחת של בעל הנכס,  אשר בעטייה התקשרו השוכרים בהסכם התגלתה כדירה ללא כל גינה וכי מדובר בגינה ציבורית – חלק מהרכוש המשותף – שאותו בעלים  החליט לאמץ שלא כדין ואף להציגה בפני דייריו כגינתו הפרטית.  גם כאן הדייר היה חשוף למציאות שבה ישלל השימוש שלו באותה הגינה וזאת במהלך תקופת השכירות. מיותר לציין כי ככל והיו נשכרים שירותי עו"ד הרי שהשוכרים היו ידועים כבר בטרם חתימה על הסכם השכירות את סטטוס הגינה ובמידת הצורך מתקשרים בהתאם למידע המלא לגבי הנכס ולא בהתאם למצג השווא שהוצג להם.

ברי שקיימים עניינים מהותיים נוספים בכל הסכם שכירות ולא יכולה להיות כל מחלוקת שנדרש בעל מקצוע בתחום עריכת דין עם מומחיות למקרקעין בכדי לבדוק, לבחון, את הסכם השכירות ואת מהות וסוג הנכס בטרם תתחייבו ותחתמו על אותו ההסכם תוך הבטחה על שמירת זכויותיכם אל מול המשכיר ובמידת הצורך אף מתן המלצה "לסגת" מאותה עסקת שכירות או מתן איתותים והתראות על "קשיים" משפטיים וכיוצא בכך הכרוכים בנכס כפי שהוצג לעיל בדוגמאות.

אשר על כן, ואף על פי הגישה הרווחת דלעיל, הרי שגם בהסכם שכירות ומומלץ וראוי ואף מתבקש לשכור שירותי עו"ד למקרקעין לצורך בדיקת ההסכם, ניהול מו"מ בשמכם עד לחתימה בטוחה על ההסכם תוך שמירה מירבית על זכויותכם כשוכרים.

לסיום ורק להבהרת החשיבות יצוין כי בחלק מהסכמי השכירות הופכים את היוצרות ומחייבים את הדייר לשאת בעלויות שונות החלות על המשכיר בהתאם להוראות החוק או מחריגים הוראות חוק המיטבים עם הדייר, כאשר ברוב המקרים הדייר אינו "ער" לאותם שינויים והחרגות והדבר עלול לשמש לרעתו במהלך תקופת השכירות.

כל הזכויות שמורות לשחר ארביב ושות' עורכי דין