פורום בתים משותפים בפורום זה ניתן לעלות כל שאלה הכרוכה בענייני בתים משותפים, פורום זה מיועד הן לדיירי הבית המשותף והן לנציגות בית משותף המבקשת לקבל מידע בנושא מסוים הכרוך בבתים משותפים. הינכם מוזמנים לעלות כל שאלה משפטית בתחום האמור.
אנחנו בית משותף ובתקנון המוסכם רשום שכולנו משלמים אותו סכום דמי ועד ללא קשר לגודל הדירה. האם כדי לשנות את התקנון (כך שנשלם לפי השטח) דרוש רוב רגיל? רוב מיוחד? או הסכמה של כולם?
שלום רב, אנחנו בית משותף שכולל דירות וחנויות. החנויות מוגדרות בטאבו כאילו הן בקומת מרתף למרות שזאת בעצם קומת כניסה מהרחוב ולא מרתף. האם כשמחשבים את החלק שלהן בדמי הועד לפי המטרים - העובדה שהן מופיעות כמרתף מפחיתה במשהו את חלקן? כי שמתי לב שחנות שהיא באותו גודל כמו הדירה שלי רשומה בנסח כאילו החלק שלה ברכוש המשותף הרבה יותר קטן. הטם זה בגלל שהיא מוגדרת כמרתף?
האם אני מחוייבת לשלם מיסי וועד על התקופה שהדירה טרם הועברה לחזקתי ? שאר הדיירים נכנסו לפני . וחברת הניהול דורשת ממני תשלום על התקופה שהדירה לא היתה בבעלותי, או בחזקתי ולא קיבלתי מפתח מהקבלן. מאיימים בתביעה
מרפסת פתוחה עם מעקה זכוכית מוצמדת בחוזה רכישה. למי שייך שטח המרפסת שמתחת לריצוף? לי? לשכן מתחת? למי שייכת מעטפת המרפסת מה שמתחת למעקה הזכוכית? האם הקירות בצדדים זה רכוש משותף ?
שלום לעו"ד ארביב כפי שידוע, וועד בית לא יכול לנהל את הבניין עם חתימות על פתקאות במקום חשבוניות, אם דייר מגיש תביעה למפקחת על כך, האם צריך לכתוב בתביעה "צו עשה" והאם לדעת העו"ד הנכבד המפקחת תפסוק ותחליט שהוועד ינהל את הבניין אך ורק עם חשבוניות. בתודה ובכבוד רב, משה
אולי לא הובנתי כראוי, דייר רוצה לבדוק את ההתנהלות הכספית של הוועד ולראות על כל הוצאה לבעל מקצוע שמגיע לבניין חשבונית מבעל המקצוע שעושה עבודה בבניין, האם אפשרי שבעל המקצוע שעשה עבודה בבניין יתן פתק בכתב יד ובו הסכום שקיבל על עבודתו. בתודה
אני מנסה כבר תקופה ארוכה להבין כמה דברים ואפילו שמעתי דעות שונות מעו״ד שונים.
1. אם קיים תקנון בבניין שכעת מפלה דיירים לשלם סכום גבוה יותר על דמי הועד בגלל גינה, מרפסת ומחסן. כמה רוב דרוש באסיפה בכדי לשנות אותו לפי המקובל בחוק (תשלום לפי גודל הדירה) ? עד כה קיבלתי תשובות שונות שהולכות מ-66% ועד ל-100% מאחר ומדובר בשינוי כספי.
2. אם זה אומר שחובה 100% להצבעה בגלל שינוי כספי, האם זה נכון גם לכל מיני דברים שהדיירים רוצים להוסיף? שערים חדשים לחניה, התקנה של מצלמות וכו׳? האם גם כאן נדרש אישור של 100% מהדיירים מאחר ויש לכך עלויות כבדות.
הייתה אסיפת דיירים בבניין והייתה נוכחות של הרוב + ייפוי כוח של אלו שלא הגיעו. אך לא היו באסיפה 100% מבעלי הדירות. באסיפה התקבלו החלטות בהצבעות כולל הצבעה חשאית אחת.
האם ההחלטות שהתקבלו בהצבעות הן מחייבות בתוקף למרות שלא שהיו חסרים מספר בעלי דירות?
כפי שידוע לי מתרבות הדיור ומנסיוני כוועד הבית שנים רבות, צריך לפרסם בהודעה של האסיפה כך: שאם לא יגיעו מעל 50% מבעלי הדירות תתקיים האסיפה חצי שעה מאוחר יותר מהמועד שנקבע ובכל מספר משתתפים וכל החלטה שתתקבל תחייב את כולם.
שלום רב, אני גר בבניין בן 4 קומות (אני גר בקומה רביעית). לפני כשבוע וועד הבית הודיע לנו שבעוד מספר ימים יגיע איש מקצוע להתקין רשתות נגד יונים. כל בעל דירה ישלם סכום כסף (לא מתשלום וועד הבית השוטף או קופת הוועד). חשוב לציין שאין רשתות יונים בבניין.
יש לי בעיה עם התקנת רשתות יונים: 1. מעולם לא הייתה לי בעיה של יונים. לכן, ציינתי שאני לא מעונין ברשתות יונים בוועד הבית טענו שאני מתחמק מתשלום וטענו שהתקנת רשתות ליונים זה בדיוק כמו לתקן את המעלית או לדאוג לתחזוקת הגג. 2. ראשית, לא התקיימה אסיפת דיירים פרונטלית ולא דיגיטלית ופשוט הנחיתו עלינו את ההוצאה הזו מבלי לקיים הסבר ובוודאי לא הצבעת דיירים לקבל הסכמה. למיטב ידיעתי יש לקיים אסיפה והצבעת דיירים לגבי חיוב כספי של בעלי הדירות מעבר לווע"ב שוטף. 3. הדוגמאות שניתנו כמו תחזוקת הגג או תחזוקה ושדרוג מעלית הן לא מקבילות כלל. המעלית והגג הם חלק מרכוש משותף. על פי כל דין, כל בעלי הדירות אמורים לשאת בעלויות של תחזוקת הרכוש המשותף כי זה רכוש בבעלות של כולם. לעומת זאת, תופעה של קינון יונים בבתים משותפים אינה נחשבת לליקוי ברכוש המשותף אלא מוכרת כתופעת טבע, ועל פי כן כל הוצאה לטיפול במטרד שמקורו בטבע הגורם שצריך לשאת בהוצאה הוא מי שביקש לבצע את הטיפול ואינה מחייבת את כל בעלי הדירות.
4. רק כאשר בעיית היונים מגיעה בגלל פגם שיש בבניין המשותף, למשל בקיר הבית יש חור שבו יושבות היונים, אז הוועד יכול לחייב את כל הדיירים להשתתף בהוצאות כי זה מפגע ששייך לכל הדיירים.לא זה המקרה. הוועד טוען שיש הרבה דירות שסובלות מבעיות יונים אבל עליו להוכיח שמדובר בבעיה שנובעת מליקוי של תחזוקת הרכוש המשותף. טענה זו מעולם לא הועלתה וכן לא הוכחה. 5. לא מדובר על משהו שהוא במסגרת שימור המצב הקיים. כאמור לא היו רשתות יונים מעולם ולכן מדובר על תוספת ולא על שימור.
מבקש לדעת האם לדעתכם אני צודק וזכותי לא לעשות רשתות נגד יונים אם איני רוצה בכך (על אחת כמה וכמה ללא אסיפת דיירים פרונטלית או דיגיטלית כאשר התשלום מושט על בעל הדירה). תודה מראש, יואב.
שלום עו"ד שחר בבניין שלנו הותקנה צנרת מים חמים חדשה מהגג, הצנרת החדשה הותקנה דרך מתסור הכביסה שכך זה מחוץ למרפסת המטבח. הצנרת הישנה מצינורות ברזל עוברות ונשארו בפינה של מרפסת המטבח. דיירים מבקשים מוועד הבית להסיר את הצנרת הישנה, צריך לזכור שזה לא רק חיתוך הצנרת, צריך גם לסגור את הפתחים בין הקומות היכן שעוברת הצנרת בין הדירות. האם על וועד הבית לבצע זאת או הדיירים. בתודה, חולי
שלום לעו"ד הוזמנה אסיפת דיירים ע"י בחור שמנהל לנו את הבניין מזה שנה, לאסיפת הגיעו 9 בעלי דירות מתוך 32, מה שקרה באסיפה זה ששניים מהמשתתפים הקימו צעקות ועשו בלאגן בכדי שהבחור שמנהל את הבניין לא ימשיך ולא נתנו לשאר הנוכחים להביע את דעתם ולא היה ניתן לקבל החלטות, כדיירת שהשתתפה באסיפה היו משתתפים שהיו בעד המשך הניהול שלו ונראה לי שהרוב בבניין כן רוצה שהוא ימשיך לנהל את הבניין, הבחור כתב בווסטאפ של הבניין שהוא מוכן להזמין חברת ניהול לבניין ובנתיים צריך להמשיך ולנהל וביקש לדעת מהדיירים אם יש רוב בעדו או נגדו. האם לדעת העו"ד ניתן לקיים הצבעה כזו בווסטאפ. או מה עושים במקרה כזה. בתודה
בנניין שלנו יש כ 10 שוכרים. הדיירים, כולל השוכרים, הם אלה שמשלמים את מיסי הועד החודשיים. על חלק מההוצאות יש וויכוח אם זה נחשב להוצאה לתחזוקת הבניין ואם - לא, המשכיר צריך להחזיר להם כספים. הנושאים הבעייתיים - ביטוח שנתי לבניין, דמי שירות למעלית, תשלום לספק שירו חימום מים ( אין אצלנו דודי שמש, אלא צידון שמספק לכולם מים חמים). 1. אילו מתוך הרשימה שהצגתי נחשבים כהוצאות שוטפות ( בתרבות הדיור מופיע שביטוח בניין אינו נחשב הוצאה שוטפת) 2. האם השיטה ההגיונית והחוקית היא לגבות מיסי ועד על הכל ואז כל שוכר מתקזז מול המשכיר שלו?
שלום שחר קיבלתי הודעת תשלום של חילוץ ממעלית שהוזמנה ע"י דיירת, דיברתי עם נציגת המוקד של הכבאות והצלה והיא אמרה לי שאלו הנהלים, אם אחד הדיירים מזמין חילוץ ממעלית התשלום נשלח לוועד הבית. האם כך זה צריך להיות או שהם עושים להם חיים קלים ושולחים שובר תשלום לוועד הבית. תודה על הכל חולי
לפני מספר שנים היגיע לתפקיד וועד בית, אדם שמטורף על תאורת פלורסנט לבנה בוהקת. כל שבוע, הוא שם עוד ועוד תאורה חזקה או מחליף תאורה לבנה רגילה למנורות לבנות בוהקות ומסנוורות. לאחרונה, החליף את התאורה בפרוסדור הקומתי בכל הקומות. אני סובלת ממעשיו אלו כי אני זקוקה לאור חם ונעים כיאה וכיאות לבית להבדיל ממשרד.
כל הדיירים שותקים ולא מגיבים ולא אומרים כלום, קצת מפחדים לדבר. האם אני יכולה להגיש לבית המשפט מכתב מרופא עם ציון הבעיה שלי כדי לגרום לועד להסיר את המנורה ולהחליף למנורות מקובלות לפחות בקומה שלי, והאם יש הלכות הקובעות סוגי תאורה ומנורות בבית משותף .
שלום באסיפת דיירים הרוב הצביעו בעד מצלמות אבטחה, אחד הדיירים אמר לוועד הבית כי יש צורך ב-75% הסכמה, האם כך החוק, ואם כן האם 75% מהדיירים שבאו לאסיפה או 75% מכלל בעלי הדירות. בתודה
אנו וועד מכהן בבנין רב קומות,בו יש חברת ניהול. סיום ההתקשרות נקבע בהסכמת הצדדים ל 31.1.23,עקב חוסר תקשורת,בעיות של אמינות,יחסי אנוש גרועים,חוסר מקצועיות,הכל מצד מצד חברת הניהול.
בחוזה התקשרות עם חברת הניהול נרשם שהתשלום עבורם יבוצע כל 28 לאותו חודש של מתן השרות.אין ציון בחוזה,למקרה שיהיה עיכוב בזמן בתשלום מצד הועד(ריבית,אורכה סבירה לתשלום,כלוםםם)
הוועד שוקל לאחר במתן תשלום אחרון זה,על מנת לבדוק ולאמת שהכל כשורה,שבוצעו ותוקנו כל המטלות שהצטברו,,מכירת סוף עונה".
בהנחה שיש כאן פגיעה-אי עמידה בלוח זמנים,מהו החוק ,ולאורך כמה זמן יהיה ניתן להמתין מצידנו לתשלום,מבלי להיות חשופים לבעיות-תביעות וכדומה.
על מנת לכנס אסיפה כללית, נדרש להודיע לבעלי הדירות לפחות 4 ימים בטרם הכינוס. במסגרת הודעה זו אמור גם להיות מפורט סדר היום של הנושאים שיעלו באותו כינוס של האסיפה הכללית.
האם בהסכמת רוב הדיירים ניתן לצמצם את תאורת החניון המשותף על מנת לחסוך בעלויות חשמל? במידה ובעל חניה מסוימת יטען שאין לו מספיק אור בחניה - האם ניתן להחיל בכל מקרה מצב תאורה מצומצם? יודגש כי אין תקן מחייב בנושא אלא רק תקן וולונטרי העוסק בעוצמת ההארה המומלצת.
החניון הוא משותף לשני בניינים ויש בו חניות פרטיות וחניות משותפות. אם אני מבין מתשובתך ועד הבניין בהסכמת הרוב יכול לכבות את התאורה של החניה שלי (חלק מתשתית הבניין, מותקנת על תקרת החניון) ואם אני רוצה אני יכול להתקין תאורה אחרת על חשבוני שתאיר את החניה הפרטית שלי?
שלום לעו"ד יש חניות לרכבים בטאבו לדיירים במרתף הבניין, באחת החניות הדיירים איחסנו רהיטים, כשהודענו להם שזה עומד שם די הרבה זמן ולא מקובל על הדיירים, אמרו שמותר להם גם לבנות מחסן בשטח החניה, כדבריהם שמהווה חלק בלתי נפרד מהדירה. האם מותר לבנות מחסן בשטח החניה שלהם והאם מותר לאחסן רהיטים שם. בתודה
המלחמה תפסה את כולנו לא מוכנים לכלום ועכשיו כשסוף שנה הגיעה יש הרבה דברים שנעשים אחרת בעקבות המלחמה
ורציתי לשאול במצב כזה אם אפשרי חוקית להחתים דיירים בדלת על המשך כהונת הוועד לשנה נוספת בלי לעשות אסיפה כי הרבה לא נמצאים ונוסעים או מפחדים לרדת בתקופה כזאת?
מדובר בבנין שהכל בסדר אצלינו והוועד עושה עבודתו נאמנה רק רציתי לדעת מה אומר החוק שלא יצוצו בעיות אח"כ.
העברת כבל חשמל לטעינת רכב חשמלי על הגדר של השכן שלנו כשהגישה לגדר היא בין 2 בניינים בגינה הציבורית שלהם מבנין אחד קיבלנו אישור ומ בנין השני קיבלנו התנגדות ללא הסבר. שכן שהיה נוכח ומסכים שלח מכתב לדירים ולא קיבל תשובה מהדיירים הציע להם לערוך סיור ולהראות להם שאין סיבה להתנגדות. מה עושים איך מקדמים את הנושא
אני בעלת דירה בבניין יחסית חדש. איש הוועד הכוחני, בלשון המעטה, החליט לשים שני ספוטים סגולים באחד החלונות בלובי. לי נראה שזה פשוט נורא ואינו מתאים לבניין משותף. ואם הוא מעוניין בתאורה שכזאת, שישים בחדר השינה שלו.
הוא גם איים עלי שאם אגע במנורות, הוא ישחט אותי. אני רוצה לדעת איך אני יכולה לפעול כדי לסלק את רוע הגזרה של תאורת מועדון לילה.
