פורום בתים משותפים בפורום זה ניתן לעלות כל שאלה הכרוכה בענייני בתים משותפים, פורום זה מיועד הן לדיירי הבית המשותף והן לנציגות בית משותף המבקשת לקבל מידע בנושא מסוים הכרוך בבתים משותפים. הינכם מוזמנים לעלות כל שאלה משפטית בתחום האמור.
שלום לעו"ד ארביב קראתי שבאסיפה הכללית צריך לאשר בהצבעת הרוב את הוועד הקיים, אם הוא רוצה להמשיך את תפקידו, מה קורה אם אחד הדיירים רוצה להיבחר לוועד האם צריך להצביע בבחירות מחדש לנציג שרוצה ולנציגי הוועד הקיים? בתודה, אבי
אצלנו בבניין הותקנו מצלמות אבטחה ללא קבלת הסכמה של אסיפת דיירים, כשפניתי לוועד הבית בעניין אמרו לי שהם החתימו את רוב הדיירים על הסכמה לכך (המצלמות מכוונות לשטח הציבורי), האם אני יכול להגיש תביעה להסרת המצלמות למפקחת, רק בגלל שלא התקבלה החלטה על כך באסיפת דיירים. בכבוד רב, דני
בנין חדש נמסר לפני 5 חודשים טרם נרשם בית משותף ולא תקנון מוסכם (נבדק בלשכה לרישום מקרקעין)
לפי הסכם קבלן חל תקנון מצוי ובניו נמכר עם מעלית שבת אך זאת לא הותקנה תחילה. רק לאחר פניה לקבלן התקין מנגנון שבת באחת המעליות מתוך 2.
לא נערכה ישיבת דיירים אלא סקר בו השתתפו מעט אנשים עוד טרם רוב הבנין אוכלס. הצביעו אותה דירה פעמיים (בעל ואישה) שוכרים בלי ייפוי כח.
ועד לא גובה תשלום בגין שימוש מעלית שבת מדיירים שמשתמשים ומסרב לעשות זאת.
חלק מחברי ועד הם משתמשי מעלית שבת והטעו את הדיירים בטענה שבדקו עם עורך דין כולם צריכים לשלם לפי החלטת הרוב. שלא היתה כזו בכלל אלא רק סקר באיזה צד להפעיל מעלית שבת.
בניין מורכב ובכלל לא ברור אם ניתן היה להתקין מעלית שבת שכן יש כניסה אחת לשני אגפים ולכל אגף מדרגות ומעלית משלו עם מעבר בין קומות בכל קומה.
האם החלטה להתקין מעלית חוקית?
האם ניתן להגיש תביעה לצו עשה על מנת לחייב לשלם משתמשי מעלית שבת בגין שימוש יותר מדיירים שלא משתמשים בהתאם להוראות החוק?
אם יסרבו האם ניתן לסרב לשלם תשלום ועד עד ביצוע צו?
איך מחשבים תשלום בגין שימוש מעלית, אחזקה ותיקונים עתידיים?
האם ניתן לתבוע את חברי ועד בגין הטעיה של דיירים והסתה נגד מי שמפנה לחוק? מדגישה שחברי ועד דואגים לאינטרסים של עצמן שכן אמורים לשלם יותר עקב שימוש במעלית שבת?
בבניין חדש שבו קיימות 2 מעליות, אחת מהם צריכה להיות עם מגנון שבת, כמובן שהעלות ההפעלה ובכלל של מנגנון זה יהיה חלק מההוצאות השוטפות של כל דיירי הבנין, גם כאלו שאין להם צורך במעלית השבת.
אמנם הוראות החוק קובעים כי בעל הדירות הדורשים את הפעלת המעלית כשבת יישאו בעלויות של אותה הפעלת מעלית שבת.
ברם, תשומת לב לכך כי מדובר בעלויות הכרוכות בהפעלת המעלית כשבת, ולא ביתר העלויות של אותה מעלית המשמשת ביום יום כמעלית רגילה וכחלק מהוצאות הבנין.
עסקינן בעלויות זניחות, שכן מדובר כפי הנראה בעלויות חשמל ותחזוקה של אותו מנגנון הכרוך בהפעלתה בשבת.
להבנתי, ומכיוון שאין אפשרות לבדוק ו/או לפקח בפועל מי יעשה שימוש במעלית זו, הרי שגם התשלום הזניח הנ"ל אמור לחול על כולם, בדיוק כמו במקרה שבו הדייר בקומת הקרקע אינו משתמש כלל ועיקר במעלית ועדין מחויב בהוצאותיה.
אין תקנון מוסכם ובית לא רשום בטאבו וירשם עוד זמן רב מדובר בשכונה חדשה.
הסכם קבלן קובע תשלום הוצאות ועד לפי תקנון מצוי ושטח דירה
החליט הועד על דעת רוב לחייב לפי מס' דירות למרות התנגדותי.
ערכו סקר בוואטסאפ והצביעו 2 דיירים לפי שטח.
למרות זאת חתמו עם חב ניהול לפי דירות.
פניתי בכתב לחב ניהול והפנתי להסכם קבלן , העדר תקנון מוסכם וס 58 לחוק מקרקעין.
חב ניהול אכן חייבה אותי בלבד לפי שטח.
כעת הוחלפה חב ניהול וועד שוב על דעת עצמו חתם על הסכם מול חברה לפי דירות.
בשיחה מול חב ניהול טענתי שוב שאשלם לפי שטח.
חב ניהול אמרה תקיימו אסיפת דיירים תודיעו.
הסברתי שהודעתי כבר לועד יש לי וואטסאפ מתועד וסקר בו הצבעתי כי כך הועד מתנהל.
דיירים נוספים גילו שילמתי לפי שטח הודיעו בשיחה לחב ניהול שמבקשים לשלם לפי שטח. וקיבלו אותה תשובה.
חלק מאותם דיירים שוכרים אך הם אלו שמשלמים ועד.
כעת הועד עורך אסיפת דיירים דורש משוכרים להמציא ייפוי כח כדי להשתיק אותם.
בפועל אני יודעת שמספיק שרק אני מודיעה . אך זה מייצר מצב לפיו ועד רוצה לחייב את יתרת הדיירים עבור הפרש שלי. מצב בו אני לא מעוניינת.
ועד אף הטעה בוואטסאפ מתועד את הדיירים תחילה כשאמר שבדק עם תרבות הדיור עורך דין ורוב קובע לעניין אופן תשלום. ואף ניסו לטעון שמי שרוצה שטח ישלם לפי עלות למר גבוה יותר לעומת לפי דירות.
שאלה
אם שוכר יכול להודיע על תשלום לפי שטח?
האם שיחה עם חב ניהול הודעה לה מספיקה?
האם הודעתי לועד ותיעוד סקר והודעה של הועד תשלום הוא לפי דירה עקב בחירת הרוב, מספיק? או יש לשלוח שוב הודעה/מכתב/וואטסאפ? או חייב להגיע לישיבה?
ציינו בהודעה על ישיבה שאם לא יגיעו כל הדיירים אז לא תתקיים.
אף ישיבה לא הגיעו כל הדיירים אלא 10 מתוך 90 ולא יגיעו. ולכן להגיע מרחק רב בשביל ביטול לא בר ביצוע.
האם החלטת ישיבה זו מקבילה לתקנון מוסכם? או שרק תקנון מוסכם רסמי גובר על חוק?
באחת ההודעות הועד טען שעשו תקנות מוסכם ולא היה מוכן לשלוח לי.
ברור לי שזה לא נכון כי הסכם קבלן קבע שקבלן ירשום בית משותף ותקנון מוסכם וזה יקרה עוד כמה שנים טובות.
כמו כן ואם נניח שהיה תקנון מוסכם שקבע תשלום שווה. במקרה זה הודעת דייר על תשלום לפי חוק מחייבת את הועד?
האם לשלוח הודעה חדשה או מספיק שהודעתי מראש?
האם ניתן להגיש תביעה נגד ועד ולחייב תשלום כל הדיירים לפי החוק לפי שטח? ובמידה הועד יתפטר אחרי הגשת תביעה, מה עושים?
מאחר וועד הטעה , האם ניתן לתבוע אותם או לחלופין לדרוש הוצאות תביעה מחברי ועד באופן אישי ולא מדיירים?
שלום לעו"ד מזגנים שמותקנים בקירות החיצוניים מסביב לבניין ומהם מטפטפים טיפות מים על החלק העליון של המזגנים שנמצאים תחתיהם ומשם ניתזים לתוך החדרים. האם הטיפול בבעיה הזו צריכה להיעשות ע"י וועד הבית או כל דייר שהמזגן שלו מטפטף צריך בעצמו להאריך את צינור ניקוז המים. בתודה
שלום לעו"ד אצלנו הולכים לבצע פינוי בינוי, שטח דירתי בטאבו הוא 54 מ"ר והארנונה שמגיעה לתשלום היא לפי 59 מ"ר, לפי איזה שטח אקבל את דירתי החדשה, אם אקבל לפי המטרים הרשומים ולא יותר. בתודה
הוועד טוען שהדירה שלי היא היחידה שלא התנתקה מצנרת הדלוחין המשותפת (לפי מה שאני רואה זה לא באמת נכון). אני בקומה עליונה ויש נזילה שפורצת בדירה שמתחת, באזור התחתון של הקיר שלה, כמעט צמוד לרצפה שלה. הדירה הזו עשתה שיפוץ לפני כשלוש שנים והתנתקה גם היא מצנרת הדלוחין המשותפת. בדירה שמתחת רואים באופן ברורשהמים יוצאים מהצנרת באזור שהיה הסתעפות כניסה לדירה. יש שם עדיין קטע קטן מהצנרת שבולט החוצה מהקיר לפנים הדירה. כשפותחים אצלי למעלה את הברז של המטבח, מי דלוחין זורמים בצנרת המשותפת ויוצאים החוצה בדירה שמתחתיי (באותה נקודת הסתעפות).
4 דירות נפגעו מההצפה הזו. בעלת הדירה שמתחת לא מוכנה לתקן כי זה כרוך בלהוציא את הארון החדש שהתקינה במטבח. הוועד (2 דירות שנפגעו מההצפה) לא רוצה לטפל - הם דורשים ממני להתנתק ולעשות צנרת חיצונית פרטית משלי מהדירה ועד החצר למטה על חשבוני.
יתרה מזאת, הם לא רק רוצים שאעשה צנרת חדשה פרטית אלא גם רוצים לתבוע אותי על כל הנזקים שלהם. הנזילה התחילה לפני שבוע וחצי, הם לא ידעו מהיכן הנזילה ורק לפני יומיים הוועד הביא אינסטלטור.
נראה לי שקבלן השיפוץ בדירה שמתחתי לא אטם היטב את ההסתעפות שביטל ועם השנים זה נסדק ונפתח אולי גם פגע בחלק. עובדה גם שהוא השאיר חלק מההסתעפות בולט מהקיר פנימה לדירה. צנרת הדלוחין של הבניין מאוד ישנה מיום הקמת הבניין לפני כ- 90 שנה.
על מי חל התיקון ומי צריך לשאת בעלויות?על הדירה שמהברז שלה יוצאים המים או על הדירה ממנה פורצים המים החוצה? הרי סביר להניח שהנזק בצנרת/החור שבה (גם אם היא צנרת ישנה), נמצא אצלה ואין לדעת אם הקבלן שלהם עשה שם נזק קטן שעם הזמן גדל או לא אטם נכון את ההסתעפות הזו ועכשיו היא התפרצה.
לפני חודשיים הדייר שבוועד ביקש את חלקי (2500 שח מתוך 12 דיירים )בשיפוץ עתידי( שכולל צביעת 5 קומות החלפת 19 גופי תאורה והוספת קרמיקה 30 מטר בלובי).הוסכם במיסרון איתו שיהיו כמה הצעות מחיר ואותן הצעות יבחנו בישיבת וועד וקבלן המבצע יקבע ע"יי רוב .בפועל הוא בחר לבדו פועל מטעמו מבלי לקיים את אותה ישבת בחירת הקבלן על פי רוב .ואף לא יידע את הדיירים שישנם עוד הצעות . בנוסף שילם לפועל מטעמו 22 אלף בשחור עבודה בלבד .סכום זה גבוהה פי 2 מהנורמל .(על חומרי הגלם כן הציג חשבוניות) .ביום התחלת העבודה נשאל הפועל עיי מספר דיירים כמה כסף סגרו איתו... אך הפועל ענה " הדייר שבוועד אמר לי לא להגיד" ..
בסיום העבודה הדייר דרש ממני לשלם את הסכום ממני אך אני מסרב מאחר שהוא הפר את כל ההסכמים שנקבעו .
1.שבחירת הקבלן תעשה עיי רוב הדיירים לאחר הצגת כמה הצעות מחיר
2.ושכל התהליך ילווה בחשבוניות כחוק .
עצם הפעולות הללו ובייחוד שמחיר הפועל מוגזם גורם לי לחשוד שאותה דייר שבוועד מועל בכספי הדיירים ..
חשוב לציין ששאר הדיירים כבר שילמו לו כל חודש במהלך שנתיים תוספת עתידית לשיפוץ הנ"ל אזי כספם היה שבוי בקופת הוועד . אז טענת התשלום היא רק נגדי כעת .
למרות שישנם 2 דיירים לפחות שמילאו תצהיר שהם מרגישים שרימו אותם
בבניין , מעלית ישנה בת 30 מתקלקלת לעיתים קרובות. יש 2 אפשרויות: שיפוץ המעלית הקודמת או החלפה למעלית חדשה עם טכנולוגיות של היום. שיפוץ המעלית זול יותר, מחליפים חלק מהחלקים לחדשים, חלק יישארו, אבל מבטיחים בחברה שהמעלית תפעל כראוי. המעלית החדשה, תוחלף במלואה. רוב בעלי המשרדים מעדיפים את המעלית החדשה, ומעטים את השיפוץ. הטענה של אלה הרוצים בשיפוץ(בעיקר בשל המחיר), שלא ניתן לשדרג למעלית חדשה ללא אישור של כולם. האם נכון הדבר או כשמדובר במעלית, הטענה לא מדוייקת. האנשים שלא רוצים שיפוץ אלא החלפה טוענים שמעלית כל כך ישנה מהווה סכנה וגם אם יחליםו חלק מהחלקים, עדיין היא לא תתפקד כמו חדשה. האם אכן נאלץ להסתפק בשיפוץ? (למרות שקיבלנו מעלית חדשה כשהבניין היה חדש, ולכן מעלית חדשה כרגע , זה לא באמת שידרוג , אלא שמירה על מה שהיה)? מה אומר החוק?
להבנתי, תיקון המעלית היא חובה לצורך שמירת ותחזוקה תקינה של הרכוש המשותף.
לעומת זאת, החלפת המעלית לחדשה על פני שיפוץ היא סוג של שדרוג הבניין ולא פעולה הכרחית ונחוצה לשמירה ותחזוקת הרכוש המשותף ולפיכך יהיה צורך בהסכמה מלאה ורחבה של כל הדיירים ואין די ברוב.
שלום . אנחנובנין מעורב דירות ושטח מסחרי. עקב סגירת מרפסות התקים דיון אצל המפקחת על הבתי המשותפים שפסקה שדמי ועד הבית ישולמו לפי ארנונה וללא חישוב מרפסות פתוחות בתשלום. שנה לאחר הדיון התברר שב 2 חנויות ( עקב גובה של קומת המסחר שלך 5 מטר ) עשו גלריה בחלק העליון. בחנות אחת השטח משמש כמחסן ובחנות השניה משמש כשטח פעיל של החנות . האם ניתן לחשב את שטח הגלריה דמי ועד הבית ( דין גלריה כדין מרפסת שניסגרה ? )
אני ואחותי ירנו דירת הורים חצי חצי.היא אזרחית אמריקאית עשרות שנים ובשנים אחרונות ניתקה כל קשר איתי ואם כל מהשקשור לארץ כמובן היא לא משלמת כלום עבור הדירה ולא עונה לשום פניה של אף גורם.
האם אני חייבת לשלם את חלקה בועד בית ובכל שאר ההוצאות החריגות של הבית המשותף או שועד הבית צריך לנסות לגבות ממנה.ואם הוא לא מצליח?מה הזכויות שלי ?אני לא מוכנה לשלם את חלקה
שלום רב דייר קשר עגלת סופר לעמוד/מחסום בחניה הפרטית שלו שרושמה בטאבו כשהעגלה קשורה לעמוד נים רבות ובחניה לא חונה רכב אף םעם. וועד הבית ביקש לא פעם להוציא את העגלה מפני שזה מכיר את הבניין, אבל הדייר מסרב. האם יכולה להיות כאן התערבות בתביעה למפקחת על כך.
הדיירים החליטו לקחת מהנדס לבדוק את כל הליקויים ולהגיש לקבלן. אנחנו היחידים שהתנגדנו מתוך 12 דירות. הקבלן התעלם ועכשיו רוצים לתבוע אותו. אנחנו מתנגדים נחרצות. מה הזכויות שלנו?האם אפשר לחייב אותנו?האם החלטות כאלו לא מחייבות הסכמה של 100%. יש לנו מספר סיבות. לא דיווחו לנו איפה כספי הערבויות שהיו אמורות להשאר לשם מטרה זו מהפרויקט?אנחנו משוכנעים שחלק גדול מהתקלות שהמהנדס ציין הן חסרות משמעות ועוד....
שלום רב.אנו 5 נציגי ועד הבית המשותף שבו כ 70 דיירים שנבחרנו כחוק.
השאלה מתיחסת למהו הרוב הנדרש מתוך 5 הנציגים .
1.האם נדרשת הסכמה גורפת,או רוב מיוחס להוצאה כספית הנוגעת לתחזוקה של הרכוש המשותף.
לדוגמא,בחניון המוגדר כרכוש משותף,על אחד הקירות היתה בחורף נזילת מים מממעל,שגרמה לקילופי צבע וטיח.כעת בקיץ נדרשת צביעה מחדש,על שטח של כ 2 מ"ר(נותרו סימני רטיבות צהובים) פלוס אטימה נאותה לאזור הסדק ממעל.
האם מספיק ש 3 מנציגי הועד יסכימו לבצע פעולה זו(= רוב מתוך 5)כמובן בעלות כ ס פ י ת,לאחר 3 הצעות כתובות,או שנדרשת הסכמת כל ה5 נציגים כמיקשה אחת.
2.ומהו הפתרון במקרה שנדרשת הסכמת כולם,ואחד מהנציגים יביע התנגדות לביצוע?
שלום רב. בנין בן 17 קומות והמערכת הסולארית שעל הגג משמשת את כ-40% מדיירי הבנין (הקומות העליונות) מי צריך לשאת בהוצאות אחזקת המערכת. ועד הבית ? או רק הדיירים מהקומות העליונות הנהנים מהמערכת.
שלום לעו"ד יש אצלנו מנקה לבניין שמשתכר 1000 ש"ח לחודש, אחד הדיירים ביקש לראות תלוש שכר של המנקה, וועד הבית משלם בביטוח של הבניין חבות מעסיקים וגם ביטוח לאומי למנקה. אנחנו לא מוציאים תלוש שכר. האם יש מחוייבות להנפיק תלוש שכר למנקה. וועד הבית
האם בזמן בניית בית משותף (שלוש קומות, שישה דיירים), יכולים הדיירים להחליט כי המעלית תהיה שייכת רק לשניים מהם.(וכל ההוצאות יוטלו עליהם).? השאלה מה קורה אם בשלב מסויים אחד מהדיירים שלא רצו חלק במעלית, מוכר את דירתו, והדייר הקונה מעוניין להשתתף במעלית.
הגם שבניין מגורנו נבנה לפני כ-70 שנה ע"פ חוות דעת מהנדסים הוא בניין איתן ויציב. אבן ירושלמית. בניין מיוחד ויפהפה. רוב הדירות מושכרות. בעלי הדירות שאינם מתגוררים בבניין (שהם הרוב) מעוניינים בביצוע פרויקט פינוי בינוי, משיקולים כלכליים גרידא. לעומת זאת בעלי הדירות המתגוררים בבניין (שהם המיעוט) אינם מעוניינים בפרויקט זה. האם למרות שהבניין איתן ויציב ניתן לחייב את כל בעלי הדירות בביצוע הפרויקט. תודה.
שלום רב בבניין שלנו ישנם שתי דירות של חלמיש בקומה הראשונה רצפת הדירה היא התקרה של חדר האשפה כשיש נזילה בתקרה היכן שנמצאת נקודת החשמל שכמובן היה בה קצר ולא עובדת, פנינו כמה פעמים לחלמיש גם בטלפונים וגם בכתב, אבל אין הם לא באים לתקן זאת. האם ניתן להגיש תביעה למפקחת בעניין או שחייב לבית המשפט. בתודה
יש לי חניה בטאבו אבל אני מחנה את הרכב בחניה שהיא בעצם החניה המשותפת בבניין.במשך שנים,בעצם מהקמת הבניין בשנת 67 החניה הזאת הוכרה כחניה של הדירה (כיום הדירה שלי). דיירים לפני וכל דייר שהתגורר בדירה הזאת ידע שזו החניה שלו וכך גם אני כשרכשתי את הדירה ב2015 ולאורך השנים אני מחנה שם.
בחניה המקורית שלי שמופיעה בטאבו ,אפשרתי לאדם מבוגר ומוגבל להחנות ולכל הדיירים בעלי הרכבים יש חנייה בבניין ובטאבו. אחד מרוכשי הדירות בבניין טוען שעלי לפנות את החנייה לטובת נוחות הדיירים האחרים.לאחרים ממש לא אכפת (אכן החניה שלי מרווחת יותר ועם גישה נוחה יותר). מה החוק אומר במיקרה הזה? האם עצם העובדה שחנייה זו הוכרה כחנייה של הדירה שלי במשך שנים נותנת לי זכות על החניה הזאת?
שלום רב, ישנו חדר ברכוש המשותף של הבניין אשר קיים שנים רבות לצורכי בזק, האם ניתן לדרוש מהם תשלום בגין שכירות רטרו וקדימה? לטענתם ישנו חוק המאפשר ומחייב את הבניין לאפשר להם להשתמש בחדר זה. האם אכן קיים חוק כזה?
בבנין קיבלו מפתח כ 70-60 אחוז מדירות. האם יש אחוז מסוים לצורך ישיבות דיירים וקבלת החלטות על השבחות , מעלית שבת וכו?
אם לא כולם בקבוצת וואטסאפ האם ישנה חובה לפרסם בלובי הודעה על אסיפה ונושאים מראש?
כמו כן האם ביצוע בדק שטחים משותפים הינה הוצאה שהיא חובה על דייר? או שנכנס תחת סעיף שדייר לא חייב בו וחייב הסכמה מוחלטת של 100 אחוז מדיירים? כנל לגבי תביעת קבלן על ליקויים אם תהיה בהמשך.
קבלן אמר שיפעיל מערכת סולארית רק לאחר 70 אחוז אכלוס דירות. נראה שקיבלו מפתח ולא מפעיל בטענה שמסר מפתחות אבל הם לא גרים בדירות הדיירים.
כשישנו מצב בו שליש מסך דיירי הבית,מעונינים להחליף את הנציגות הקיימת.
עד כמה שידוע ,נדרשת בקשה מסודרת במסמך עם חתימות ופרטי הדיירים שחתמו.
מהו דרך החוק להגשה שכזו לועד המכהן כעת;
1.האם הבקשה הכתובה אמורה להנתן באופן א י ש י לאחד מחברי הועד?
2.האם על הועד המכהן לגשת בעצמו לקבל את הניירת מאחד הדיירים?
3.האם נכון יהיה שהועד המכהן,שתנתן לו האפשרות לבדוק אמיתות החתימות והפרטים כשיוגשו לידיו,ובמידה ויתגלו "זיופים",לא נתוני אמת,וכדומה,נותרת בידו הזכות להשיב את הניירת לאחר בחינתה, ולא לקבלה כמסמך הנשען על רצון שליש מהדיירים לכנס אסיפה שלא מן המנין.
שלום לעו"ד האם בכדי לתקן קירות חיצוניים ופנימיים סדוקים ושבורים בבניין עקב הגשמיים (לבטח יעלה כמה אלפי שקלים מכל דייר) האם צריך לקיים אסיפת דיירים או שוועד הבית יכול לפרסם הודעה ובה סכום הכסף שצריך מכל דירה. בתודה, וועד הבית
