פורום בתים משותפים בפורום זה ניתן לעלות כל שאלה הכרוכה בענייני בתים משותפים, פורום זה מיועד הן לדיירי הבית המשותף והן לנציגות בית משותף המבקשת לקבל מידע בנושא מסוים הכרוך בבתים משותפים. הינכם מוזמנים לעלות כל שאלה משפטית בתחום האמור.
מבקש לשאול אודות אופן חתימה על יפויי כוח,בעבור אסיפת דיירים מתכוננת.
אני ואשתי רשומים בנסח הטאבו בחלקים שוים כבעלי דירה,כלומר חמישים אחוזים לכל אחד מאיתנו.
האם בבואנו לחתום על יפוי כוח( לטובת שכן סמוך שלו אנו מעבירים את הזכות להצביע,לכל נושא שיעלה באסיפה)) ,עקב העדרותנו ביום המסוים,נהייה חייבים לחתום אני ואשתי על אותו מסמך?
האם חתימה של רק אחד מבני הזוג על יפוי הכוח,תקפה וכשרה?
שלום לעו"ד דייר שמחנה את רכבו שלא בתחום החניה הצמודה לטאבו שלו וגולש כמטר או יותר מקווי החניה ובכך מפריע לדיירים אחרים להחנות את רכבם. האם הדיירים שזה מפריע להם צריכים להגיש תביעה מול הדייר שחונה לא נכון או שוועד הבית הוא זה שצריך לתבוע את הדייר והאם בסמכות המפקחת לדון בזה. בתודה וועד הבית
אנו כוועד דיירים מעונינים להעזר ביצוגו של עורך דין באסיפת דיירים הקרובה,על מנת להבהיר-להסביר לכמה מן הדיירים אודות סוגיות משפטיות,פתרונן וההשלכות שנובעות להתעלמות מלשון החוק וההוראות.
מה ההבדל מבחינתנו,באם תשלום שכרו של העורך דין ישולם מכספי דיירים שהתנדבו לשלם מכיסם(כולל אנשי הועד),לבין,תשלום לשכרו של עורך הדין,באם ישולם מקופת הועד(דבר המותר).
מבקש התיחסותך לאופן מעמדו של העורך דין בשתי האפשרויות.כי להבנתנו,באפשרות של תשלום מקופת הועד,העורך דין"כביכול" יצטרך כעת להיות בשיח מתמשך עם הדיירים,בה בעת שיצוגו עבורנו הוא חד פעמי לאסיפה הקרובה.(כמובן בהתיחס לשכר טרחתו).
ובאפשרות שאנו נשלם את שכר טרחתו מכספנו,ולא מכספי קופת הועד,האם יצוגו יפוג בתום האסיפה.מתוך מחשבה שלא תהיה אפשרות לדיירים להמשיך בשיח איתו.
מעת ששירותי עו"ד ישולמו רק ע"י חלק מהדיירים, הרי שהנאמנות של העו"ד יהיה כלפי משלמיו ולא כלפי כלל הדיירים, ובכך יש טעם נפגם.
ככל שברצון הנציגות כי עו"ד ישרת ויתן מענה אובייקטיבי בכל הסוגיות ביחס לכל הדיירים ובאופן חד פעמי, הרי שדרך המלך הינה שתשלומו יבוצע אך ורק מקופת הנציגות
לדברי עורך הדין הוא יהיה מוכן לענות,להסביר,לייעץ כעורך דין הפועל לפי החוק,ולא מתוך אינטרסים.
והכל מבלי לפרש,לכוון,להעלים מראש נוהלים וחוקי הבית המשותף.
שרותי העורך דין למעננו הינם למפגש חד פעמי,ובתמורה נקבע סכום שכר טרחתו בהתאמה( מכספי 6-7 דיירים ובכללם אנשי הועד הקיים).באם יצטרך להבהרות נוספות,חידודים והסברים מעבר למפגש,שהרי שכר טרחתו יהיה שונה.(כמובן הכוונה היא לשאר הדיירים שיחפצו בו להמשך, שיצטרכו לשלם בנפרד))
העורך דין מסכים לערוך תמצית סיכום דבריו מהמפגש ולפרסם לכל הדיירים(ללא תוספת שכר).
להבנתנו המעורפלת,יש קבוצת דיירים אחרת,שמעונינת גם היא להעזר בעורך דין(כמובן לא מכספי קופת הועד).
וכל הנאמר לעיל,יוצא מנקודת מחשבה,לבל תהיה לזות שפתיים ורינונים,על שימוש בכספי קופת הועד,והשלכת רושם לא ראויה על התנהלות הועד הקיים.
יש שכן אחד שעושה המון בעיות לכולם הוא הפך את החניה שלו למחסן פרטי ואת החצר שלו למחסן מלא בזבל עקב כך השכן הצמוד אליו התלונן על עכברים שעולים מהזבל של השכן אליו הביתה דרך הגינה .
הוא גם לא משלם לחברת ניהול דמי אחזקה עקב כך הם מתכננים לתבוע אותו אצל המפקחת ביקשנו שיטפלו גם בנושא הזיהום שהוא מביא לעל הבלוק על הכמויות של האשפה שהוא מביא ופינו בנושא זה גם למפקחת על הבתים המשוטפים מנגד
הם טוענים שלא זה אחריותם לטפל בסכסוך השכנים שנוצר
האם הם צודקים או הצדק עם הדיירים ?
ועוד שאלה האם מותר לשכן להביא ערמות של אשפה לשטח הפרטי שלו כגון חניה וחצר שמפיצות ריח רע ומביאות מזיקים עקב כך ?
ראשית, ניתן לעלות את טענת האשפה בהליך עצמו, למרות שהיא קשורה לחצר פרטי, שכן יש בה אפשרות לפגוע גם בחלקי הרכוש המשותף, כגון: כניסת מכרסמים לחדר מדרגות, ריחות לא נעימים בכניסה לבניין וכיוצא בכך.
בנוסף, אפשר במקביל גם לפנות לעיריה אם מדובר באגרנות של אשפה והעיריה מוסמכת לטפל בנושאים כאלו, האלו כדי סכנה בריאותית.
יש לי חניה כפולה שנמצאת במעין גומחה בקצה של קומת החניות, סגורה משלש צדדים. בצד הרביעי, החזית, ישנה שרשרת מאד מסיבית מצד לצד. לפני מספר ימים, החליט הוועד להזמין רחיצה של החניון. כבר קרה מספר פעמים בעבר, ואני הודעתי שאני לא מעוניינת שיכנסו לחניות שלי. הפעם הזאת, הוספתי גם שלט ברור "אין כניסה" בנוסף לשרשרת. והנה, השרשרת הורדה, והחניות שלי היו רטובות כי מישהו השתמש בצינור לחץ מים, הציף וגרף את המים. אני מסוכסת עם איש הוועד שנתן את ההוראה להציף ולנקות את החניה. שאלתי: האם יש לי בסיס לתביעה משפטית ותביעה לפיצוי כספי על השגת גבול. תודה
שלום לעו"ד כשהמפקחת פוסקת נגד דייר בבניין והוא לא מקיים את ההחלטה של המפקחת, נאמר לנו כי יש אפשרות לגשת להוצאה לפועל (אבל כפי שידוע לנו בהוצאה לפועל אפשר לממש משהו כספי) או אפשר לתבוע שוב את הדייר אצל המפקחת על ביזיון ההחלטה ואם אכן אפשר לתבוע, האם המפקחת יכולה להטיל קנס על ביזיון בית המשפט. בתודה
שלום לעו"ד ישנו דייר שמגיע לאסיפת הדיירים ועוד לפני שהוועד התחיל לנהל את האסיפה הוא מקים צעקות ומפריע לקיום האסיפה, הוא נגד כל דבר שמציע וועד הבית. מה צריך לעשות במקרה כזה. וועד הבית
באסיפת דיירים שנערכה,נבחרו 5 להיות כנציגי ועד הבית. לאחר כחודש הודיע אחד הנציגים שהוא לא מוכן יותר להיות כנציג בועד הבית. מדובר בבנין רב קומות שטרם נרשמו הדיירים בטאבו,ועל פי שטר המכר,התקנון המצוי ישמש לעת עתה כתקנון.
האם יתר חברי הועד,4 במספר,יכולים להמשיך ולכהן בועד הבית?(ללא אסיפת דיירים)
או,האם נדרשת אסיפת דיירים,בעקבות גריעת אחד מהנציגים,על מנת להשלים דייר אחר,במקום הדייר שהתפטר,וכך ימנה הועד החדש 5 נציגים?
האם נושא הזימון לאסיפה יהיה:" ה ש ל מ ת דייר(1) אחר לצוות הועד שנבחר המכהן".
בתשובתך נכתב שניתן להמשיך את הניהול הקיים,ואין צ ו ר ך בבחירות נוספות לשם כך.(לאחר שירד מספר נציגי הועד מ5 ל4).
האם הועד הקיים אינו מחויב להכריז ב ע צ מ ו על אסיפה כללית שלא מן המנין,על מנת להשלים הרכב הנציגות.אלא אם, דיירי הבית יבקשו ב ע צ מ ם לקיים אסיפת דיירים, בפניה לוועד,לנוכח ירידת מספר הנציגים,בקשה שאמורה להיות לפי החוק כמובן.(אסיפה כללית ש ל א מ ן ה מ נ י ן)ו...כמובן נלקחת לתשומת הלב לענין מספר זוגי לנציגות הבית וההשלכות לעתיד.
באסיפת הדיירים הכללית האחרונה שהתקיימה אצלנו בבניין בתחילת חודש ינואר 023 הוחלט על ביצוע שיפוץ מערכת חימום מים ומשאבות בבניין לצורך מימון הוחלט על גביית תשלום מיוחד בסך: 1,500 ₪ מכל בעל דירה בבניין החל מה- 1/3/2023 בנוסף לדמי ועד הבית לביצוע תחזוקה שוטפת כמו כן הוחלט על אפשרות לחלק את התשלום המיוחד (1,500 ₪ ) ל- 5 תשלומים שיוצמדו לחודשים מרץ – יולי 023 במהלך חודש אפריל , מאי מתכוננת להיות תחלופה של בעלי דירות בבניין עקב מכירת דירתם נוצר מצב של ויכוח בין ועד הבית לבעלי הדירות שאמורים לעזוב את הבניין לטענתם מי ש"יהנה" מהשיפוץ הינם בעלי הדירות החדשים 1. האם תשלום מיוחד שנקבע דינו כדמי ועד בית וחובת התשלום חלה על בעל הדירה בפועל. 2. האם זה נכון לקבוע שהחלק היחסי של התשלומים המיוחדים חלים על בעל הדירה הוותיק עד לעזיבתו והיתרה על בעל הדירה החדש. 3. או שכל התשלום המיוחד חל רק על בעל הדירה הוותיק היות והשיפוצים החלו כאשר עדיין גר בבניין 4. או שכל התשלום המיוחד חל רק על בעל הדירה החדש היות והוא זה ש"יהנה" מפירות השיפוץ אודה להתייחסותכם אשר אשר
שנה לאחר איכלוס ובגלל מספר תקלות הדיירים החליטו לקחת חברת בדק שכצפוי מצאה ים תקלות שמסתכמות בכ 800000שח .היזם צוחק עלינו וטוען שקיבל אישורים מכל הגופים ולא מעניין אותו הממצאים הדיירים נוטים לתקן לבד.אני התנגדתי לתמא מהיום הראשון ונאלצנו לחתום די בכפיה.עכשיו שוב הרוב קובע.איך אני יכול לצאת מהמצב הזה.אני לא חושב שמרבית הממצאים הם קריטיים והדיירים האחרים בחרו היזם וידעו מה המפרט ולא ערבו אותנו כי ידעו שאנו מתנגדים וזה מה שקיבלו ועם זה צריך לחיות ולא להכריח פנסיונר קשיש להשקיע עוד 70000שח בניגוד לרצונו
שלום לעו"ד ארביב דייר בבניין מגורים פנה לוועד הבית ואמר שהוא רוצה לקנות רכב חשמלי ורוצה עמדת טעינה חשמלית לרכב. האם הדייר צריך לפנות לחברת החשמל ולהזמין לעצמו קו חשמל עם שעון צריכה והאם וועד הבית צריך להסכים או להחליט על מיקום עמדת הטעינה ואם יש עוד כמה דיירים שהתעניינו בעמדת טעינה לרכבים חשמליים האם צריך הסכמה של 100% מהדיירים בכדי להקים עמדת טעינה כללית ואיך אח"כ יתחלקו הוצאות החשמל, מפני שלא לכולם יהיה רכב חשמלי. בבקשה להבהיר את הסוגייה הזו. בתודה, וועד הבית
אנו גרים בבנין רב קומות,ובכניסת הלובי יש חדר דיירים המוצג ומפורט במפרט ובמסמכי הרכישה.
לפני כחודש ,הוחלף הועד הקודם בועד חדש על פי החוק.
בברור שעשה הועד החדש,נודע שהועד היוצא "הסכים בעצימת עיניים",לאפשר קיום חוג ספורט לנערות ומבוגרים ,שאינם מתגוררים דרך קבע בבנין.מאמן הכושר גובה תשלום עבור כל אימון מהמשתתפים בחוג,"ומעביר בתמורה"50 שח לקופת הועד..סכום אפסי...,ללא רישום והתנהלות יומן,לכל אימון בשעות הערב. האימונים נערכים פעמיים שלוש לכל שבוע.
מכאן נובע בברור שישנה כאן עיסקה לכל דבר,שוכר-מול שוכר,דבר שאסור לפי חוק המקרקעין,חליפת כספים אסורה ,ביודעין שהכנסות ועד הבית יכולות להיות רק מתשלומי בעלי דירות.
ופועל יוצא מכך,על פי עיון באתרי משפט השונים בנושא בתים משותפים,עולות הנקודות הבאות:
1.הכנסות עיסקיות הנובעות מהשכרת חלק מהרכוש המשותף,הרי שיש חובת דיווח לרשויות המס וחובת הוצאת חשבונית על התקבולים.גביית הכספים מבאי החוג על ידי מאמן הכושר שלא מתגורר בבנין,נעשית גם בניגוד לחוק(ללא עריכת רישום מדויק של הנוכחים,ומתן קבלות כחוק)
2.יש לקבל רשיון עסק מהרשות המקומית,כיון שבעסק עסקינן.
3.תשלומי ארנונה לרשות המקומית,נדרשים לשינוי כספי,משום שיש ארנונה שנגיבת לעסק,בשונה מארנונה למגורים.
4.יתכן שיש צורך לקבל היתר לשימוש חורג מהוועדה לתיכנון ובניה.בהיות החדר הדיירים מצוין בפרוש בשטר המכר,כחדר דיירים,הנמצא בשטח הרכוש המשותף.
5.שימוש בחדר דיירים לחוג למי שלא מתגורר בבנין,יש לבקש שימוש חורג מהוועדה לתיכנון ולבניה,קל וחומר אם השימוש הוא עיסקי תמורת תשלום.
6.בנוסף,נדרשת הסכמת כ ל בעלי הקניין בבנין שהם כלל בעלי הדירות.
נקודות חלקיות אלה,מעלה בפנינו שאלה ברשותך:
א.כיצד יש לפעול ובאיזה מישור,על מנת לחדול מלאפשר הפעלת חוג במתכונת הלא חוקית?
ב.למה נהיה אנו צפויים להענש בכך,באם לא נפעל לדאוג לביטול החוג?
תשובתך והצעתך תתקל בברכה,לאור הדילמה בה אנו נמצאים.
ברצוני להבהיר נקודה חשובה שנשכחה לי לענין שימוש בחדר דיירים כפעולה עיסקית.
לענין תשלום 50 שקלים שמשולמים לקופת הבית מצד מאמן הכושר.
כל דייר במבנה משלם 50 שקלים באופן סימלי עבור ארוע יום הולדת,בהזמינו מראש מועד מסוים שמתאים לו.
אחת הדיירות מזמינה מראש לכל שבוע 2-3 ,לאורך כ ל החודש,כביכול לארועי יום הולדת עבורה( מוזר...),על מנת בפועל לשריין את חדר הדיירים כפנוי לשימושו של מדריך הכושר,תחת "הכותרת" יום הולדת.מאמן הכושר מעביר בסוף החודש לקופת הועד 50 שקלים עבור כל אימון,ב מ ק ו מ ה,לכל אחד מימי פעילותו בחדר דיירים.(לדברי הדיירת מועבר שיק א י ש י של מאמן הכושר ע צ מ ו... לקופת הועד)....קומבינה...
הודעה זו באה להבהרה בנוסף לנכתב מאתמול 15 למרץ,שעה 1919.
תודה על התיחסותך לנכתב לעיל,כמכלול לכל הנכתב אתמול.יום טוב ונפלא,בשורות טובות.
שנה אחרי סיום תמא ואיכלוס דייר פנטהאוז שנוסף לבנין רוצה להתקין בריכה במרפסת שלו.כל הדיירים מתנגדים וכמובן הבנין חושב לקונסטרוקציה בלי בריכה וגם אם קונסטרוקטור יאשר אנחנו מפחדים כי הקבלן כללית היה די גרוע ואי אפשר לסמוך במילא על החיזוקים שעשה.מה עושים?
חלק מדיירי הבנין מעוניינים בהקמת תשתית ועמדות טעינת רכבים חשמליים. בשיתוף עם הועד הוחלט שהעלות תתחלק בין כל הדיירים המעוניינים וכשהדיירים שלא מעוניינים כרגע ירצו להקים עמדה גם הם יצטרכו לממן בעצמם את העלות מאפס. רק שהועד החליט שלדיירים שמעוניינים כרגע הוא יממן חלק מקופת הועד. האם מותר לו אם זה משהו אישי של הדיירים ולא לכלל הבניין? האם אפשרי בכלל לערוך הצבעה על סוגית המימון מקופת הועד במקרה זה?
ערב טוב לעו"ד מזגנים הותקנו ע"י דיירים בקירות חיצוניים בבניין במשך 30 שנים האחרונות. וועד חדש בבניין קיבל בקשה ממספר דיירים להסירם ממקומם. האם יש בכוחה של אסיפת דיירים בהחלטה של רוב בכדי שהוועד יוכל לדרוש להסיר את המזגנים.
מבקש להודות לך כבר בתחילה על כל תשובותיך לשאלותי,שמועילות מאד לקראת אסיפת דיירים השבוע.
הדיירים מבקשים להעלות באסיפה את הצורך בהחלפת חברת הניהול עקב אי שביעות רצון מתפעולם.
מבדיקה מקדימה לענין זה,באמצעות דיירים מהמבנה,מסתבר שנדרשים 2 החלטות שונות לצורך החלפת חברת הניהול.
1.לצורך הסכמה להחלפה נדרשת הסכמת רוב בעלי הדירות של 2 שליש של הרכוש המשותף צמודים לדירתם להתקשר-להתחבר-לסכם עם חברת ניהול חדשה.
2.להחלטה לאיזו חברת ניהול ספיציפית נבחרת יסכמו עימה, נדרש אישור של בעלי דירות שיותר מ50 אחוזים מהרכוש המשותף צמוד לדירותיהם.
א.האם נדרשת נוכחות מתאימה מבחינה מספרית,פ י ז י ת של הדיירים בכל אחת מההחלטות.(באסיפת דיירים שנתית)
ב.האם נכון שניתן לבצע כל החלטה בנפרד בימים שונים, ואז יש צורך לקביעת מועד אסיפה נוסף,או,שתי ההחלטות יוגשו כמקשה אחת באותה אסיפה.
ג.בהכירי את "הנפשות הפועלות",בטוחני שלא יתהיה נוכחות מתאימה לאף החלטה.כיצד יש לנהוג כהמשך,במבט קדימה,ישנו מצב שהמבנה יוותר ללא חברת ניהול לזמן מה,עם כל הקשיים הנגזרים מכך.האם יש רעיון כלשהוא לפלונטר הזה?
שלום לעו"ד האם כבוד העו"ד יכול לענות כאן בפורום הזה לגבי השכרת דירה לדוברי רוסית שלא קוראים עברית ומה עושים אם הם רוצים לשכור והם צריכים לחתום על הסכם בעברית. איך אפשרי לעשות זאת. בתודה ובכבוד רב, דני
דייר בבית משותף שבנה ללא הסכמת שאר הדיירים, נתבע ע"י נציגות וועד הבית לצו מניעה וצו הריסה. האם עליו להשתתף בעלויות שכר עורך הדין שתבע אותו בשם נציגות הבית? האם נציגות ועד הבית יכולה לתבוע אותו לשלם חלקו על עלויות התביעה למרות שהתביעה נגדו ובמידה וכן - האם יש פסק דין שבו כך נקבע?
שלום ושבוע טוב.מבקש הבהרתך לכתיבתך מתאריך 25.1.23 שעה 15:19 לסעיף 3.
באם הבנתי נכונה,הרי שאין לכרוך בחירת נציג ועד המתנה בחירתו בהטבת פטור מתשלום.
1.האם יש צורך בהצבעה אחת נ פ ר ד ת הן לבחירת נציגי הועד,ורק ל א ח ר י ה הצבעה נוספת על הטבת הפטור?
2.האם יש מצב שנושא ההטבה יעלה להצבעה ,ל פ נ י הצבעה על מבקשי הפטור?
3.לבחירת נציגי ועד נדרש ר ו ב של באי הישיבה.למתן פטור כהטבה לאי תשלום לנציג ועד,נדרש רוב מי ו ח ד מבעלי הדירות(בעבור **ניתן** ברוב של 66 אחוזים),ויש האומרים שנדרשים רוב של 100 אחוזים.......,רוצה לומר להבנתי,שאותו רוב שנתן הסכמתו להבחרות נציג כלשהו,לא בהכרח שווה לאישרור סעיף הפטור(שמספר המשתתפים באסיפה בקושי רב מאדדדד מגיע ל 40 אחוז מקסימום),האמנם?
אם מכרתי את הדירה שלי והיא רשומה על כמה אנשים אך רק אחד מהם גר בא ואותו שכן עושה לכל הבלוק בעיות והם רוצים ללכת למפקח על הבתים משותפים כדי להגיש תביע אך הדיירים לא יודעים את כל השמות של בעלי הנכס .
השאלה שלי האם אני בתור מוכר הדירה יכול לחברת האחזקה של הבניין את השמות של כל בעלי הנכס שחתמו איתו את החוזה?
ואם לא האם יש דרך חוקית אחרת שהדיירים או חברת האחזקה יוכלו להשיג שמות ?
שלום רב, בבניין בו אני מתגורר יש תהליך של פינוי בינוי. נציגות הדיירים החליטה לקיים אספת דיירים בזום. באספה הוצגו שני יזמים והדיירים הצביען בעד או נגד כל יזם. ברצוני לשאול האם הדבר חוקי וקביל מבחינה משפטית:
1. חלק ניכר מהדיירים לא נוכח.
2. כ 80% מהקוביות של הזום היו מושחרות. איך אני יודע שמדובר באמת בדיירים עצמם?. ההצבעה הייתה אפילו לא בקולם אלא בסימון של 👍.
דוגמה: יכול היה היזם שרוצה לזכות במכרז להתחבר ממשרדו עם הרבה מחשבים תחת שמות הדיירים ללא מצלמה ולזכות כך במכרז.
שאלתי האם הנושא חוקי ונציגות הדיירים אמרה שכן. לדעתי אין תחליף לזיהוי פרונטלי של כל דייר (לא באופן מקוון) וחתימתו על מסמכים מול בא כח היזם.
שאלתי נוגעת לאופן הצבעה-ספירה של בחירת נציגי וועד.
במבנה שלנו יש 2" קבוצות" של דיירים שברצונן למנות נציגי ועד "מטעמם".
מהו האופן החוקי לבצוע הבחירה:
1.הצגת כל קבוצה כמקשה אחת בהן נמצאים שמות המועמדים לאותה קבוצה.או,בהצגת כל מועמד מכל קבוצה בהצבעה בודדת עבורו.
2.בהנחה ששתי האופציות שלעיל נכונות,מי יקבע באיזו מהן לפעול.(אשמח להפנותי אל האסמכתא הנוגעת לדבר,להצגה בעת האסיפה)
3.לדעתי,יש בעיה באופציה של התיחסות לבחירה כקבוצה.במידה ומספר המועמדים בכל קבוצה אינו זהה,הדבר נותן מקדמה מספרית לקבוצה בעלת מספר נבחרים הקטן ביותר,כך להבנתי.וכמו כן,במידה שההצבעה תהיה לפי כל מועמד בנפרד,ויהי מצב שפלוני בקבוצה ראשונה יקבל ,לדוגמא,8 קולות לזכותו,ואף בקבוצה השניה יקבל אלמוני גם 8 קולות לזכותו,כיצד לפעול?
***כל הנכתב בסעיף 3 הינו רק בחזקת השערה ותהייה מצידי כמובן.
...