פורום בתים משותפים בפורום זה ניתן לעלות כל שאלה הכרוכה בענייני בתים משותפים, פורום זה מיועד הן לדיירי הבית המשותף והן לנציגות בית משותף המבקשת לקבל מידע בנושא מסוים הכרוך בבתים משותפים. הינכם מוזמנים לעלות כל שאלה משפטית בתחום האמור.
שלושה דיירים רוצים להיבחר לוועד הבית: חיים, אברהם ודניאל, תמיד היו בבניין שני נציגים לוועד הבית וכך רוצים הדיירים שימשיך, בעת ההצבעה מציעים את הדייר, חיים ואני מרים את היד למען בחירתו, אחר כך מציעים את אברהם, האם אני יכול להצביע גם עבור אברהם. בתודה
מתנצל שלא הבנתי את תשובתך, אשאל שוב, אם יש 3 דיירים (לדוגמא 1, 2, 3) שרוצים להיבחר לוועד והאסיפה רוצה שיבחרו רק שניים האם אני בתור דייר יכול להצביע עבור מס' 2 ואח"כ שיוצג מועמד נוסף להרים שוב את היד עבורו המועמד הנוסף? בתודה
שלום לעו"ד בקרוב תתקיים אסיפת דיירים ובהם בחירות לוועד הבית, ישנם שלושה מועמדים עבור שני נציגים בוועד, בתור בעל דירה אני יכול להצביע קודם עבור אחד המועמדים ולאחר שיוצג המועמד השני האם אוכל להצביע גם עבורו? בכבוד רב, ברזילי
בוקר טוב .בתאריך 12-6-22 נתקבלה תשובתך לסוגיה שבכותרת.וכך נכתב.
* "ניתן לאשר גם ברוב קיים,ככל שהאסיפה מתקימת בהתאם להוראות חוק המקרקעין "
* "ברור שאין ענין של אישור אוטמטי,נדרש לבחון בהחלטה זו הכל פעם בהתאם לנסיבות ולשינויים החלים "
פטור מאי תשלום ועד מיסי ועד הבית נתקבל במקורו ברוב של 66%(בחתימות בביתו של אחד הנציגים.... הכשרות בערפל...)ולא באסיפת דיירים.
1.האם פטור זה פג בהתכנסות מחודשת לבחירת ועד חדש ?
2.מהו הרוב הנדרש לקבל פטור שכזה במהלך אסיפת דיירים חדשה,האם שוב ברוב של 66 אחוזים,של בעלי הדירות הנוכחים פיזית במקום ?
3.ויש מבין חלק מהדיירים האומרים שנדרש ר ו ב של כ ל ה נ ו כ ח י ם פ י ז ית במקום,ובאם דייר אחד מסרב,הרי הההצעה לפטור נופלת. כי זו לא הצעה לנושא רגיל בו נדרשת רוב רגיל.
סליחה על מורכבות הפניה אליך,זאת מפני שאמורה להערך אסיפת דיירים בימים הקרובים.
א.הניתן להבין שיפויי כוח לא נכללים בספירת הקולות,במקרה זה,כי זו סוגיה שתוכנה נקשר לנושא כספי,ולא לנושא בחירת נציגי ועד.והאם נדרש בכל זאת נוכחות 66 אחוזים של דיירי הבית פיזית.
ב.האם להודעות מקדימות של דיירים המבקשים להבחר כנציגי הבית,וכל זאת ללא כל תמורה כספית כלל,או פטור כלשהו,"יבטלו" ,את כל ההתפלפלויות בכל הנושא המדובר.
## נ.ב.-הועד הקיים "מתהדר" שברשותו יפויי מבעלי דירות המשכירים דירתם(נניח שזה נכון.... ).יפויי כוח אלו ככל שניתנו, שמושיים לענין בחירת ועד הבית ונושאים לתחזוקת הבית השוטפים.ולא נכתב בהם מאומה לגבי הסכמת פטור לאי תשלום לאותם נבחרים כיום.
1. ייפוי כוח נכללים לכל דבר ועניין, אין החרגה בעניינם ממאום.
2. לא נדרש רוב של 66% אלא רוב של הנוכחים באסיפה הכללית (בהתאם להוראות חוק המקרקעין, במקרה שאין רוב דרוש, מפרסמים בסדר יום ומראש כי האסיפה תתכנס שוב בחלוף כשעה ותקבל החלטות ברוב הקיים).
3.הגשת מועמדות לנציגות אינה אמורה להיות כרוכה בתנאים כלשהם כדוגמת: פטור מוועד בית, אלא זו הטבה שאם האסיפה תחפוץ היא תיתן ואם לא. אז לא. אבל בוודאי שלא ניתן להציג מעומדות בתנאי כזה או אחר. מעומדות כזו פסולה!
4. לגבי סוגית ייפוי כוח- נדרש ייפוי כוח עדכני המתייחס לסדר היום של האסיפה הנוכחית והדבר שיועלו בה, כמו כן יידרש ולצורך מניעת מחלוקות וזיופים חלילה, הרי שדרך המלך להציג ייפוי כוח אלו מאומתים ע"י עורך דין,ובהתאם לסדר יום האסיפה הכללית הנוכחית.
מאחר ודיירים רבים לא שילמו את מיסי וועד בית (גם משנת 2020) לא היה מנוס אלא להודיע לחברת המעליות על סיום החוזה. המעלית נסגרה ואז אחת הדיירות סרבנית תשלום מימשה את איומה ופנתה לחברת שירות המעליות לתת לה שירות בלעדי וכך היא נוסעת במעלית שהיא רכוש משותף תוך ניצול החשמל על חשבון הדיירים. ברור שדיירת זו עברה על החוק. אבל מה לגבי חברת המעליות. על איזה סעיף בחוק היא עוברת. מה אתה מציע לעשות כנגד העבריינים - הדיירת והחברה. תודה רבה רות
בשכבת הבטון בין שתי קומות בבניין משותף עובר חוט החשמל הראשי לבניין.
כתוצאה מנזילה בצנרת ברצפת הדירה בקומה השנייה הופיעה רטיבות בתקרת דירתי בקומה הראשונה שמתקרבת לאזור המשוער שבו עובר חוט החשמל הראשי בתוך שכבת הבטון ויש סכנה לקצר חשמלי בבניין. הדיירת מסרבת לתקן את הצנרת שלה.
האם שכבת בטון זאת נחשבת לרכוש משותף?
האם מותר לי להתריע בפני כלל הדיירים או שזה ייחשב ללשון הרע?
אנחנו בבניין בן 32 דירות ויש מספיק דיירים בבניין שלנו שרוצים לבנות מרפסות, אנחנו בגוש וחלקה עם עוד שני בניינים צמודים, שלא רוצים לבנות מרפסות. האם תהיה בעיה מבחינת היתר מהעיריה או שצריך הסכמה משני הבניינים הצמודים. בכבוד רב, דייר
שלום לעו"ד לאחר שבונים מרפסות שמש בבניין, האם יש צורך לרשום את התוספת של המרפסת בטאבו, האם כל דייר יכול לעשות זאת לחוד או כולם ביחד והאם בלי רישום (אם צריך בכלל) זה יכול להפריע במכירת הדירה והאם את הרישום צריך לעשות באמצעות עו"ד. בתודה, מזי
אני מתגוררת בבניין בן כ-50 שנה, בו צנרת הולכת המים, וצנרת הביוב עשויה מברזל.
בחצי שנה האחרונה התרחשו שוב ושוב פיצוצי צנרת בחניה, והוחלף קטע קטן וחוזר חלילה.
בשבוע שעבר התרחש פיצוץ שישי במספר והוחלט על החלפת כל צנרת הולכת המים מהמונה הראשי ועד לכל אחת ואחת מהחנוכיות.
בחזית הבניין קיימות 5 חנויות, שנדרשות בתשלום וועד בית שוטף של 35 שקל (דירי הבניין משלמים 120 ש"ח), אחת החנויות מסרבת לשלם וועד בית למעלה מ-10 שנים (לפני כן שילמה) היא גם בעלת הנכס.
כעת לתשלום הפיצוץ חייבנו את כל הדיירים ב-700 ש"ח תיקון הפיצוץ. היא כמובן מסרבת לשלם, למרות שהעסק שלה צורך הרבה מאד מים.
1. האם מותר לנו חוקית לא לחבר אותה לצנרת החדשה (פשוט לא לגעת במונה שלה) ?
2. החיוב שוועד הבית קבע -שווה בשווה, נקבע עפ"י חברת המים המחייבת את כל בעלי הנכסים שווה בשווה בצריכה משותפת, האם צריך להיות באופן יחסי ? או שהכל כפי החלטת וועד הבית ?
במקלט המשותף בבניין שלנו יש חדר אחד שמואחסן בו ציוד של בעל דירה לשעבר בבניין (מכר את הדירה לפני 4 שנים)
החדר עצמו נעול על ידי מנעול והמפתח רק בידי בעל הדירה לשעבר.
במסגרת שיפוץ המקלט על ידי הועד מתוכנן פינוי המקלט וצביעתו. האם ניתן חוקית לפרוץ ולפנות את החדר הנעול ללא הסכמת בעל הדירה לשעבר? באם לא איך פותרים בעיה זאת?
לא נתלתה מודע על לוח המודעות של הבית אלא הועברה בווטצאפ של קבוצת בעלי הדירות. לא הועבר סדר היום של הישיבה. הישיבה נערכה בזום. לא נכתב פרוטוקול ולא הועבר פפרוטוקול לבעלי הדירות.
בוקר טוב לעו"ד באם רוצים לאסוף כסף מהדיירים למען שיפוצים בבניין, (צבע, החלפת תיבות דואר, דלת כניסה ועוד). האם מספיק שיצביעו רוב משתתפי האסיפה בעד, או שצריך את הסכמת כולם, כמו כן גם בעניין התקנת מצלמות אבטחה. בתודה מראש.
בבנין שלי יש דירות עם מרפסת שרות עם השנים המרפסות מתחילות להתפורר וחלקים מרצפת הבטון נופילים שאלתי של מי האחריות למרפסות השרות של הדייר שאיליו צמודה המרפסת או לכלל הדירים בבנין ? בעל הדירה שאליו המרפסת צמודה טוען שהמרפסת לא מופעה בשרטוטים של הדירה ולכן הוא לא אחרי למרפסת וכל הבנין אמור לשלם את הוצאות התקון ?
בבניין חדש, שמתאכלס בימים אלו, הוחלט לאחר אסיפת דיירים לבחור וועד וכן בהסכמת הרוב, להתקין רשתות יונים לכל אורך וצידי הבניין. כל הדיירים (26 מתוך 27) שילמו פרט לדיירת אחת, שאינה מוכנה משום שהיא אינה גרה בנכס ועתידה למוכרו.טענתה שהיא מחוייבת לשלם וועד, אך לא רשתות. האם ע"פ חוק המקרקעין היא חייבת לשלם? תודה
כתוב ש"לפי חוק המקרקעין", אין להטיל על בעל דירה תשלומים מסוג שלא פורש בחוק. ולכן, לשם גביית הוצאה שאינה מסוג ההוצאות המפורשות בחוק המקרעין יש לקבל את הסכמת כל הדיירים".
העירייה זיפתה מחצית מהחניות אצלנו על חשבונה עקב עבודות. כעת וועד הבית רוצה לכפות תשלום על *כל הדיירים* בבניין, כדי לזפת את שאר החניות. האם אני, שזיפתו לי כבר את החנייה, מחוייב לשלם על הזיפות של האחרים? (לכל דירה חנייה משלה בטאבו)
שלום וברכה.בהמשך ובהתיחס לנושא שבכותרת לשאלתי ולתשובתך מ 07.11.22 ,כנאמר בה-"חובת התכנסות פעם בשנה.ניתן שנה קלנדרית,ואם בבנין שלכם המנין שונה,אז שנה ממועד הכינוס האחרון."
אצלנו בבנין נהוג שנים רבות לכנס את הדיירים בסוף כל שנה בדצמבר,לצורך הגשת דוח כספי מפורט לקופת הועד-ולבחירת ועד חדש באם נדרש. ואמנם,בדצמבר 2021 הוגש דוח כספי מפורט אודות קופת הועד.באותו מעמד ל א צלחה האפשרות להחלפת ועד הקיים(על פי בקשתו להתפטר),כי לא נמצאו מחליפים המתנדבים לשמש כנציגות הועד. לאחר חודשיים, החל מ 1 למרץ 2022 באסיפה נוספת כן נבחרו נציגים חדשים לועד הבית.ולאור כתיבתי זו,ברצוני לחדד-לבדוק דברים הקשורים לכך.תשומת הלב,הועד המכהן כעת מפזר הודעות על קיום אסיפה בסוף חודש פברואר 2023(שנה 1 מיום תחילתה 1 ל מרץ 2022)
1.האם נדרשת אסיפת דיירים בסוף שנה זו,כלומר דצמבר 2022,להגשת דוח כספי מפורט לשנת 2022.
2.ובהנחה,שיש כוונה לבצע אסיפת דיירים בסוף פברואר 2023, האם יהיה נכון שיוצג דוח מפורט עבור 14 חודשים( למרות שחודשים ינואר- פברואר 2022 ,בצד הכספי ,היו "תלויים "בשום מסגרת).
3.ובהנחה,שהועד המכהן כעת,יאות לפרסם דוח כספי מפורט ר-ק עבור שנת כהונתו(מרץ22 עד פברואר 2023),באמתלה שאינו אחראי לאותם 2 החודשים....נכנסים למבוי סתום לדעתי.
מבקש התיחסותך לנושא,מבקש סליחה מראש על ענין מורכב זה ופתרונו.
נ.ב-מדובר בבנין שבו כ80 דיירים,ויש כעת חשבון בנק באחריות 2 נציגי הועד החדש,החל מ 1 למרץ 2021,עת בו הוחלפו חתימות המורשים ישנים-חדשים.
בתשובתך המפורטת,נכתב שלא תהיה בעיה לדיווח אודות המצב הכספי בעת קבלת " המנדט",קרי,1 למרץ 2022.כשהפעם האחרונה למתן פרוט דוח כספי הועד היה בסוף דצמבר 2021.אין פה פעולת חיסור-חיבור בין דוח דצמבר 2021 לדוח 1 למרץ 2022.מי אחראי ל פ ר ו ט אותן פעולות כספיות בתווך של 2 החודשים (ינואר- פברואר 2022),כך שישנה בעיה שכל צד ,הן הועד החדש(ובצדק) שיטען שכל מה שקרה באותם 2 החודשים אינן באחריותו (חיובים,הכנסות וכדומה).מנגד יטען הועד הישן,שהגיש דוח פרוט כספי בדצמבר 2021.מי מהצדדים אמור לשאת באחריות, לדווח על פעולות בחשבון הבנק של הבית המשותף(ולא רק מספרים יבשים),וכיצד יש לפעול במקרה שכל אחד מהצדדים יתנער"ליישר קו".מקווה שכתיבתי מובנת לך,ומהי הצעתך-תשובתך-הכוונתך לנושא.
שלום לעו"ד בחדשות דובר שחשוב ורצוי שיהיה בכל בניין מכשיר החייאה דפיברילטור, האם בכדי שהוועד ירכוש מכשיר כזה צריך לחכות לאסיפת הדיירים הבאה שתתקיים בעוד שנה, או אפשר לעבור בין הדירות ולהחתים על הסכמה לרכישת מכשיר כזה. יש כסף בקופת וועד הבית לכך. בתודה
בפרוטוקול אסיפת הדיירים הופיע סעיף שהועד צריך להמציא נתונים כספיים הנוגעים לשמירה בלובי הבניין על מנת להגיע להחלטה על צמצום השמירה באסיפת המשך. לאחר האסיפה הועד עבר עם משאל מדלת לדלת, שברובו נעשה מול אלה שנגד הצמצום, ללא נתונים כספיים אלא פשוט בעד/נגד. כך אסף בצורה מגמתית 75 חתימות מתוך 112. לאחר איסוף החתימות הודיע הועד שבגלל שיש רוב נגד צמצום השמירה , הצגת הנתונים הכספיים איננה רלוונטית עוד וכמובן שגם לא תכונס אסיפה נוספת בנושא. האם ההתנהלות הזו תקינה? תודה.
אני דייר בבניין משותף בו פועל חדר כושר לרווחת דיירי הבניין.
לצערי, שני דיירים שונים בבניין מפעילים את חדר הכושר להעברת אימונים פרטיים בתשלום בחדר הכושר לאנשים שאינם דיירי הבניין וזאת מבלי שניתנה להם הסכמה לכך מיתר דיירי הבניין ואף להיפך, רבים מדיירי הבניין מתנגדים לכך.
שלום לעו"ד לשכן מעלי היה פיצוץ בצנרת המים, הוא תיקן זאת אבל לא מוכן לשאת בהוצאות הנזק שנגרם לתקרה והקיר, האם לאחר שאתקן זאת, היכן צריך לתבוע את עלות התיקון, בתביעות קטנות או אצל המפקחת. בתודה
בוקר טוב כבלי תקשורת, כנראה של צלחת לווין, שעוברות באוויר באמצע הבניין בין שתי הדירות בחזית, מפריעות לדייר/ים, (האם בכלל מותר לעשות זאת). האם על וועד הבית לדרוש מבעל הדירה שאליו נכנס הכבל להצמיד את הכבל לצד/לאורך הקיר, או לדייר/ים שזה מפריע להם צריכים לפנות לבעל הדירה להסדיר זאת. בתודה
