פורום בתים משותפים בפורום זה ניתן לעלות כל שאלה הכרוכה בענייני בתים משותפים, פורום זה מיועד הן לדיירי הבית המשותף והן לנציגות בית משותף המבקשת לקבל מידע בנושא מסוים הכרוך בבתים משותפים. הינכם מוזמנים לעלות כל שאלה משפטית בתחום האמור.
רציתי לשאול בבקשה מה החוק אומר לגבי מקלחת בשעות הלילה בביתי הפרטי בבניין משותף. האם יש זכות לשכן מתחתיי לומר לי לא להתקלח בלילה בטענה שהמים והברז מרעישים ?
גיליתי ששכן הציב על מעקה המרפסת שלו מצלמה שמכוונת אל החצר הפרטית שלי ואל הכניסה לבית שלי (הבית המשותף מורכב משני אגפים זה מול זה. והשכן גר באגף מולי)? האם אני יכולה לתבוע אותו? או להגיש תלונה במשטרה?
שלום לעו"ד אם המדפסת האישית שלי בבית שאני משתשמת בה לצורך הדפסת דברים לוועד הבית התקלקלה, האם וועד הבית יכול להחליט לקנות מדפסת חדשה ע"ח וועד הבית. בתודה
שלום לעו"ד כשמגישים תביעה כספית למפקח על הבתים לחוב של דייר לוועד הבית כשהוא לא גר בדירה, איך מוצאים את כתובתו וכשמוצאים את הכתובת האם וועד הבית הוא זה שצריך לדאוג שכתב התביעה יגיע לידי הנתבע. בכבוד רב, אבי
שלום לעו"ד אצלנו בבניין מתכננים לבנות מרפסות שמש, האם מותר לנציגים שיבחרו לנהל את הפרויקט לקיים אסיפת דיירים וברוב שלהם להחליט לקחת כסף מקופת וועד הבית למשל לצורך תשלום לעו"ד. (לא כל הדיירים רוצים לבנות מרפסות מתוך 32 דירות יש כ-22 שרוצים). האם נכון יהיה שהנציגות של המרפסות (שאינם בוועד הבית). יפתחו חשבון בנק בנפרד? בתודה, דייר
אני ובעלי גרים בדירת קרקע, הלובי קטן מאוד ויש שטח קטנטן מצד שמאל צמוד לדלת הבית שלנו. בהתחלה שכן אחד חנה שם את עגלת התינוק שלו ולאחרונה 2 שכנים נוספים מחנים גם הם את העגלות שלהם. הדבר מאוד מפריע לנו שכן זה ממש צמוד לדלת הכניסה לבית שלנו. אציין גם שהעגלות חוסמות מדרגות שמובילות למקלט תת קרקעי. מה ניתן לעשות בנושא? האם על פי חוק הדבר מותר להם? (אין לנו תקנון כלשהו בבניין שמסדיר את הנושא וכן אין ועד מסודר שניתן לפנות אליו)
שלום, צמוד לדירה שלי ,יש שטח גינה שכאשר רכשתי את הדירה לא ידעתי שהוא שייך לדירה, ולאחר 8 שנים גיליתי בטאבו שהוא רשום על הדירה. בשיפוץ שעשיתי גיליתי בשטח שעוברים צינורות של חשמל ,בזק ועוד וגם היה נקודת ביוב. אני מבקשת לדעת אייך אני מוציאה את הביוב מהשטח שלי? מי אחראי על העניין? הבית נבנה למעלה מ17 שנה.... למי פונים ..?עירייה ? קבלן? אם מתנערים ....מה עושים? זה ביוב שמחובר לכמה בניינים.... , היה לי הצפה ונגרם לי נזק כבד...
שלום לעו"ד ארביב בבניין מגורים יש כמה דירות שבעלי הדירות לא העבירו את הדירות על שמם בטאבו, האדם המחזיק בדירה כזו שרושומה בטאבו ע"ש חברת אזורים מזה 20 שנה חייב הרבה כסף לוועד הבית, האם אפשר להגיש תביעה נגדו למפקחת. (שלא יגיע לדיון ויטען שהדירה לא שלו). הוא לא מתגורר בדירה ומשכיר אותה במשך כל השנים. בתודה, הנציגות
עו"ד ארביב שלום, בבנין שלנו משלמים ועד לפי גודל הדירה. לי יש דירה קטנה. מכיוון שרוב בעלי הדירות הם בעלי דירות גדולות, הם רוצים לקבוע תקנון מוסכם לפיו כולם משלמים שווה בשווה. כלומר הדירות הקטנות ישלמו אותו דבר כמו הגדולות. אני יודע שאפשר לקבל החלטה כזאת. אבל האם מותר לקבל החלטה כזו ברוב? או שצריך הסכמה של כולם?
שלום רב, האם הועד צריך לתחזק את החניות הפרטיות של בעלי הדירות? מדובר בחניות מתחת לעמודי הבנין (לא בחניון תת קרקעי) אשר חלק מהן אינן אטומות כראוי ונוזלים מהם מים למשרדים שנמצאים בקומה מינוס 1 מתחת לחניות... על מי החובה לתחזק ולאטום את החניות הפרטיות האלה? החובה היא רק על בעלי הדירות אשר החניות הוצמדו להן או על כל הבנין?
שלום רב, אני קניתי חניה שנמצאת בבית משותף שסמוך אלי (קניתי רק את החניה). הבית המשותף עובר עכשיו שיפוצים ולטענת הדיירים אני צריך להשתתף בשיפוצים כי אני בעל חניה בבנין! אני טוען שלפי חוק המקרקעין ולפי התקנון המצוי רק בעלי דירות בבית צריכים להשתתף בתחזוקת הבית המשותף ולא מי שמחזיק רק בחנייה. האם אני צודק?
שלום לעו"ד אם רוצים להגיש תביעה נגד דייר שלא שילם במשך שנה שלמה את דמי וועד הבית. האם חייבים לשלוח לו מכתב רשום על החוב או שהודעה בווסטאפ גם מספיקה. בתודה
האם ניתן להכריח בבניין דיירים משותף לשים מכשיר מפיץ ריחות חזקים מאוד בלובי הבניין ?
מה שיכול להריח למישהו אחד בתור "ריח טוב" , אותו ריח יכול להריח לדיירים אחרים בתור סירחון חזק ותמידי של גועל ובחילה , כאשר הם נכנסים לבניין, ובכל פעם כשהם יוצאים מהבניין .
שלא לדבר על ההשלכות הבריאותיות של זה , שמוטלות בספק.
שלום רב, הנני גר בבניין רב קומות באיזור המרכז . ע"פ הבנתי שיטת החישוב למיסי הועד היא ע"פ גודל הדירה. אשמח לדעת מהי נוסחת החישוב המדוייקת למיסי הועד? האם שטח הדירה המחושב הוא המופיע בנסח טאבו? (או אולי לפי המופיע בחשבון הארנונה?) תודה רבה שי
האם לאחר העברת דירה במתנה ע"י ההורים שהיו בחיים לאחד משני אחים, יכול האח שלא קיבל כלום לעשות משהו נגד זה. כמו תביעה לבית משפט או הערת אזהרה בטאבו. בתודה
קיימת לנו מצלמת אבטחה בבניין (היה רוב מוחלט של דיירי הבניין שהסכימו להתקין מצלמה) קנינו מצלמה אלחוטית שעובדת על סוללה ולא מחוברת בשקע קבוע לחשמל וקיים ראוטר שדרכו אפשר להתחבר למצלמה .
הראוטר נמצא אצל ועד הבית בתוך הבית בגלל שהראוטר חייב להיות עד 15 מטר קרוב למצלמה וועד הבית הוא היחיד שביתו נמצא במרחק כזה מהכיסה לבניין ועד הבית גר בקומת קרקע(הייתה הסכמה של הדיירים 11 מתוך 12 והדייר ה 12 לא מגיע לישיבות הועד אז לא ידוע דעתו) חשוב לציין שהראוטר של המצלמה מחובר באופן קבוע לחשמל והחשמל מגיע על חשבון הדייר שהוא ועד הבית וכאשר נגמרת הסוללה של המצלמה ועד הבית מטעין אותה על חשבונו .
כעט הדייר שלא מגיע לישיבות ועד הבית דורש להתחבר למצלמות באופן קבוע (כרגע ועד הבית מחובר באפליקציה למצלמה) ועד הבית סירב לתת לו להתחבר באופן קבוע והציע לו לראות את הסרטונים בתאריכים והשעות שהוא יחפוץ בהם .
חשוב לציין שהתחברות למצלמה היא דרך WiFi פרטי של הדייר שמשמש כועד בית וכדי להתחבר למצלמה זו הוא יצטרך לתת את הקוד שלו לWiFi הפרטי שלו (ככה המצלמה עובדת).
האם ועד הבית מחויב לתת לו להתחבר למצלמה באופן קבוע?
מה החוק אומר מצב כזה האם כל דייר ראשי להתחבר באופן קבוע למצלמה או שלא ?
שוב חשוב לציין שעד הבית הציע לאותו דייר לראות את כל סרטוני האבטחה אשר אותו דייר ירצה
חשוב לציין שכמובן אין WiFi בבניין לכן ועד הבית לקח על עצמו את את החיבור ל WiFi מביתו הפרטי כי הוא היחיד מבין הדיירים שמספיק קרוב למצלמת האבטחה בכניסה לבניין
שלום נעשתה גבייה מיוחדת מהדיירים להחלפת מוצר מוקלקל בבניין. כידוע, ישנם כאלה שלא משלמים ומושכים את התשלום במשך חודשים, האם אפשר לפרסם בלוח ההודעות את מספרי הדירות של אלה שלא משלמים מבלי לציין את שמם. בתודה, כוכי
הכוונה לבחור נציגות. מתוך 11 דיירים הגיעו לאסיפה 4 +אחד בווטסאפ ואחת בדיוק חזרה מחול התעכבה לידנו ודיברנו איתה. בנוסף עוד 3 דיירים הודיעו שכל החלטה שתתקבל הם בעד
מיכוון שאף אחד לא מעוניין בפתקיד העלנו פתרון של ועד חיצוני.
1. מי נספר מכל אלו שציינתי?
2. איך ממשיכים מכן אם הכלל?
3. האם במצב כזה שלא ברור אם ניתן לקבל החלטות באסיפה הזו האם אפשר לאסוף כסף לניקוי החצר sos?
לפי הבנתי ממאמרים בנושא נציגות הבית המשותף,רשאית הנציגות לגייס אדם נוסף לעזר,או יכול אדם להתנדב להיות לעזר.
השאלה,היכן מסתיימת סמכותו.
בבית שלנו התנדב אחד מהדיירים שהוא בעל דירה לעזרת הנציגות באיתור חברת ניהול וניהול משא ומתן איתה,מסיבה שהוא נדלניסט מנוסה ומשום שאחת מחברות הנציגות נוטרלה עקב אסון משפחתי ואחרת הגיעה לזקונות ונאלצה להוריד הילוך.אותו סייען איתר ובחר חברת ניהול ויחד עם חברי הנציגות קשר קשר חוזי איתה.במקביל החל לנהל את אסיפות הבית וליזום שינויים בתקנון המוסכם,בקביעת גובה דמי הועד ויחסי ציבור לטיב ניהול הבית ולמעשה השתלט על הבניין.
שאלתי אם מותר לו בכלל לקשור קשרים חוזיים עם גורמים חיצוניים,לנהל אסיפות והצבעות ולקבוע את סדר יומן ועוד ועוד?
לדעתי יש הבדל אם הבנאדם מסייע לבין אם הוא חבר מהמיניין בנציגות וסמכויותיו מוגבלות.
אודה לתשובה מלומדת,לפני שאפנה להליך שיפוטי אצל המפקחת על רישום המקרקעין.
לפי החוק החלטות בבית משותף תתקבלנה באסיפה כללית בהצבעה לפי סעיף 13 לתקנון המצוי שבחוק המקרקעין.
וכאן באים המתחכמים ואומרים שהחוק משנת 1969 ישן ואנו נמצאים בעידן דיגיטלי וניתן להצביע מרחוק באופן אלקטרוני.
כנגדם באים אחרים וטוענים שזו התחכמות ויש לנהוג לפי החוק כמות שהוא ואם מוסכם ע"י בעלי הדירות,אפשר להחליט על אופן הצבעה שונה באסיפה כללית ובתקנון המוסכם.
בבית בו אני גר התקבלו החלטות חשובות מאד רק בתוספת הסכמה מרחוק של 5 בעלים שלא נכחו והוגדרו בפרוטוקול האסיפה "נבצרים שלא נכחו".
קודם כל, מה זה נבצרים? עצלנים. משכירים הנהנים משכר דירה כבר עשרות שנים וגרים במרחק העולה על 50 ק"מ מהבניין ולא מתחשק להם להגיע לשום אסיפה ולא ראיתים מעולם מאז עזבו את הבניין. והיו גם 3 בעלים שהיו בבית בזמן האסיפה ולא באו באמתלות שונות.
לדעתי התכוון החוק באופן חד משמעי שמי שלא נוכח באסיפה קולו לא נספר,לא בעד ולא נגד. ויכלו בעלי הדירות שלא נכחו לשלוח מישהו מטעמם כפי שעשה בעלי דירה שהיה בחו"ל בעת ההיא.ועניין של נבצרות בנושא זה לא קיים.
אבקשך לומר האם הצדק איתי,או שלא.
ואם תאמר שיש כזה דבר "נבצרות" המאפשרת הצבעה/הבעת הסכמה מרחוק,הרי כי אז,האם אני רשאי בבית דין של המפקחת לדרוש שימציאו הוכחה לנבצרות.
שלום אם בהסכם הרכישה שלי מול הקבלן נאמר שתשלום דמי הוועד יחלו ממועד אכלוס דייר עשירי. ובאסיפת הדיירים הוחלט על מסגרת מסוימת של דמי ועד ממועד קבלת המפתח. האם לאור ההסכם שלי מול הקבלן הועד יכול לחייב אותי בדיעבד בדמי ועד על התקופה שמיום האכלוס ועד מועד קבלת המפתח למרות שהוחלט ותועד באסיפת הדיירים כי מועד תחילת החיוב הוא מיום קבלת המפתח? תודה רבה!
תודה רבה על המענה. רק הבהרה: ע"פ ההסכם רשום מדייר עשירי ולא מקבלת המפתח (חריג יחסית להסכמים בשוק). באסיפה החליטו מקבלת המפתח שזה מועד מאוחר יותר ממועד אכלוס דייר עשירי הבקשה היא לשלם על ההפרש ממועד אכלוס דייר 10 (כמו שרשום בהסכם) עד למועד קבלת המפתח (כמו שהוחלט באסיפה הראשונית שנערכה והיתה מודעת לחוזה כמובן) מה קובע? לפי מה אמורים לנהוג? שוב תודה!
ההסכם עם הקבלן אמור להיות רלוונטי בחלוקת ההוצאות ביני לבינו (ההסכם הוא לא מול הועד) האסיפה קבעה את מנגנון דמי הועד ונקבע שזה ממועד קבלת המפתח. אין מחלוקת על כך שכל ההוצאות מדייר עשירי היו על כלל הדיירים בהתאם להסכם הועד (לא הקבלן) אח"כ אימץ את ההסכם הזה כדי לדרוש תשלום ועד גם על התקופה ממועד דייר עשירי עד קבלת המפתח. מותר לועד לעשות את זה למרות שזה בניגוד למה שהוחלט ע"י כלל הדיירים באסיפת הדיירים? זה לגיטימי?
