המענה הניתן בפורום זה הוא מידע כללי וראשוני בלבד ואינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי פרטני. אין בפנייה לפורום או במענה הניתן בו כדי ליצור יחסי עורך דין–לקוח. כל מקרה נבחן לגופו ובהתאם למלוא נסיבותיו ומסמכיו, ואין להסתמך על האמור לצורך נקיטת פעולה או הימנעות ממנה ללא קבלת ייעוץ משפטי מתאים. אין לכלול בפנייה פרטים מזהים או מידע חסוי.
עו״ד בתים משותפים משיבים לשאלותיכם:
בפורום זה ניתן לעלות כל שאלה הכרוכה בענייני בתים משותפים, פורום זה מיועד הן לדיירי הבית המשותף והן לנציגות בית משותף המבקשת לקבל מידע בנושא מסוים הכרוך בבתים משותפים. הינכם מוזמנים לעלות כל שאלה משפטית בתחום האמור.
באסיפת הדיירים הכללית האחרונה שהתקיימה אצלנו בבניין בתחילת חודש ינואר 023 הוחלט על ביצוע שיפוץ מערכת חימום מים ומשאבות בבניין לצורך מימון הוחלט על גביית תשלום מיוחד בסך: 1,500 ₪ מכל בעל דירה בבניין החל מה- 1/3/2023 בנוסף לדמי ועד הבית לביצוע תחזוקה שוטפת כמו כן הוחלט על אפשרות לחלק את התשלום המיוחד (1,500 ₪ ) ל- 5 תשלומים שיוצמדו לחודשים מרץ – יולי 023 במהלך חודש אפריל , מאי מתכוננת להיות תחלופה של בעלי דירות בבניין עקב מכירת דירתם נוצר מצב של ויכוח בין ועד הבית לבעלי הדירות שאמורים לעזוב את הבניין לטענתם מי ש"יהנה" מהשיפוץ הינם בעלי הדירות החדשים 1. האם תשלום מיוחד שנקבע דינו כדמי ועד בית וחובת התשלום חלה על בעל הדירה בפועל. 2. האם זה נכון לקבוע שהחלק היחסי של התשלומים המיוחדים חלים על בעל הדירה הוותיק עד לעזיבתו והיתרה על בעל הדירה החדש. 3. או שכל התשלום המיוחד חל רק על בעל הדירה הוותיק היות והשיפוצים החלו כאשר עדיין גר בבניין 4. או שכל התשלום המיוחד חל רק על בעל הדירה החדש היות והוא זה ש"יהנה" מפירות השיפוץ אודה להתייחסותכם אשר אשר
שנה לאחר איכלוס ובגלל מספר תקלות הדיירים החליטו לקחת חברת בדק שכצפוי מצאה ים תקלות שמסתכמות בכ 800000שח .היזם צוחק עלינו וטוען שקיבל אישורים מכל הגופים ולא מעניין אותו הממצאים הדיירים נוטים לתקן לבד.אני התנגדתי לתמא מהיום הראשון ונאלצנו לחתום די בכפיה.עכשיו שוב הרוב קובע.איך אני יכול לצאת מהמצב הזה.אני לא חושב שמרבית הממצאים הם קריטיים והדיירים האחרים בחרו היזם וידעו מה המפרט ולא ערבו אותנו כי ידעו שאנו מתנגדים וזה מה שקיבלו ועם זה צריך לחיות ולא להכריח פנסיונר קשיש להשקיע עוד 70000שח בניגוד לרצונו
שלום לעו"ד ארביב דייר בבניין מגורים פנה לוועד הבית ואמר שהוא רוצה לקנות רכב חשמלי ורוצה עמדת טעינה חשמלית לרכב. האם הדייר צריך לפנות לחברת החשמל ולהזמין לעצמו קו חשמל עם שעון צריכה והאם וועד הבית צריך להסכים או להחליט על מיקום עמדת הטעינה ואם יש עוד כמה דיירים שהתעניינו בעמדת טעינה לרכבים חשמליים האם צריך הסכמה של 100% מהדיירים בכדי להקים עמדת טעינה כללית ואיך אח"כ יתחלקו הוצאות החשמל, מפני שלא לכולם יהיה רכב חשמלי. בבקשה להבהיר את הסוגייה הזו. בתודה, וועד הבית
אנו גרים בבנין רב קומות,ובכניסת הלובי יש חדר דיירים המוצג ומפורט במפרט ובמסמכי הרכישה.
לפני כחודש ,הוחלף הועד הקודם בועד חדש על פי החוק.
בברור שעשה הועד החדש,נודע שהועד היוצא "הסכים בעצימת עיניים",לאפשר קיום חוג ספורט לנערות ומבוגרים ,שאינם מתגוררים דרך קבע בבנין.מאמן הכושר גובה תשלום עבור כל אימון מהמשתתפים בחוג,"ומעביר בתמורה"50 שח לקופת הועד..סכום אפסי...,ללא רישום והתנהלות יומן,לכל אימון בשעות הערב. האימונים נערכים פעמיים שלוש לכל שבוע.
מכאן נובע בברור שישנה כאן עיסקה לכל דבר,שוכר-מול שוכר,דבר שאסור לפי חוק המקרקעין,חליפת כספים אסורה ,ביודעין שהכנסות ועד הבית יכולות להיות רק מתשלומי בעלי דירות.
ופועל יוצא מכך,על פי עיון באתרי משפט השונים בנושא בתים משותפים,עולות הנקודות הבאות:
1.הכנסות עיסקיות הנובעות מהשכרת חלק מהרכוש המשותף,הרי שיש חובת דיווח לרשויות המס וחובת הוצאת חשבונית על התקבולים.גביית הכספים מבאי החוג על ידי מאמן הכושר שלא מתגורר בבנין,נעשית גם בניגוד לחוק(ללא עריכת רישום מדויק של הנוכחים,ומתן קבלות כחוק)
2.יש לקבל רשיון עסק מהרשות המקומית,כיון שבעסק עסקינן.
3.תשלומי ארנונה לרשות המקומית,נדרשים לשינוי כספי,משום שיש ארנונה שנגיבת לעסק,בשונה מארנונה למגורים.
4.יתכן שיש צורך לקבל היתר לשימוש חורג מהוועדה לתיכנון ובניה.בהיות החדר הדיירים מצוין בפרוש בשטר המכר,כחדר דיירים,הנמצא בשטח הרכוש המשותף.
5.שימוש בחדר דיירים לחוג למי שלא מתגורר בבנין,יש לבקש שימוש חורג מהוועדה לתיכנון ולבניה,קל וחומר אם השימוש הוא עיסקי תמורת תשלום.
6.בנוסף,נדרשת הסכמת כ ל בעלי הקניין בבנין שהם כלל בעלי הדירות.
נקודות חלקיות אלה,מעלה בפנינו שאלה ברשותך:
א.כיצד יש לפעול ובאיזה מישור,על מנת לחדול מלאפשר הפעלת חוג במתכונת הלא חוקית?
ב.למה נהיה אנו צפויים להענש בכך,באם לא נפעל לדאוג לביטול החוג?
תשובתך והצעתך תתקל בברכה,לאור הדילמה בה אנו נמצאים.
ברצוני להבהיר נקודה חשובה שנשכחה לי לענין שימוש בחדר דיירים כפעולה עיסקית.
לענין תשלום 50 שקלים שמשולמים לקופת הבית מצד מאמן הכושר.
כל דייר במבנה משלם 50 שקלים באופן סימלי עבור ארוע יום הולדת,בהזמינו מראש מועד מסוים שמתאים לו.
אחת הדיירות מזמינה מראש לכל שבוע 2-3 ,לאורך כ ל החודש,כביכול לארועי יום הולדת עבורה( מוזר...),על מנת בפועל לשריין את חדר הדיירים כפנוי לשימושו של מדריך הכושר,תחת "הכותרת" יום הולדת.מאמן הכושר מעביר בסוף החודש לקופת הועד 50 שקלים עבור כל אימון,ב מ ק ו מ ה,לכל אחד מימי פעילותו בחדר דיירים.(לדברי הדיירת מועבר שיק א י ש י של מאמן הכושר ע צ מ ו... לקופת הועד)....קומבינה...
הודעה זו באה להבהרה בנוסף לנכתב מאתמול 15 למרץ,שעה 1919.
תודה על התיחסותך לנכתב לעיל,כמכלול לכל הנכתב אתמול.יום טוב ונפלא,בשורות טובות.
שנה אחרי סיום תמא ואיכלוס דייר פנטהאוז שנוסף לבנין רוצה להתקין בריכה במרפסת שלו.כל הדיירים מתנגדים וכמובן הבנין חושב לקונסטרוקציה בלי בריכה וגם אם קונסטרוקטור יאשר אנחנו מפחדים כי הקבלן כללית היה די גרוע ואי אפשר לסמוך במילא על החיזוקים שעשה.מה עושים?
חלק מדיירי הבנין מעוניינים בהקמת תשתית ועמדות טעינת רכבים חשמליים. בשיתוף עם הועד הוחלט שהעלות תתחלק בין כל הדיירים המעוניינים וכשהדיירים שלא מעוניינים כרגע ירצו להקים עמדה גם הם יצטרכו לממן בעצמם את העלות מאפס. רק שהועד החליט שלדיירים שמעוניינים כרגע הוא יממן חלק מקופת הועד. האם מותר לו אם זה משהו אישי של הדיירים ולא לכלל הבניין? האם אפשרי בכלל לערוך הצבעה על סוגית המימון מקופת הועד במקרה זה?
ערב טוב לעו"ד מזגנים הותקנו ע"י דיירים בקירות חיצוניים בבניין במשך 30 שנים האחרונות. וועד חדש בבניין קיבל בקשה ממספר דיירים להסירם ממקומם. האם יש בכוחה של אסיפת דיירים בהחלטה של רוב בכדי שהוועד יוכל לדרוש להסיר את המזגנים.
מבקש להודות לך כבר בתחילה על כל תשובותיך לשאלותי,שמועילות מאד לקראת אסיפת דיירים השבוע.
הדיירים מבקשים להעלות באסיפה את הצורך בהחלפת חברת הניהול עקב אי שביעות רצון מתפעולם.
מבדיקה מקדימה לענין זה,באמצעות דיירים מהמבנה,מסתבר שנדרשים 2 החלטות שונות לצורך החלפת חברת הניהול.
1.לצורך הסכמה להחלפה נדרשת הסכמת רוב בעלי הדירות של 2 שליש של הרכוש המשותף צמודים לדירתם להתקשר-להתחבר-לסכם עם חברת ניהול חדשה.
2.להחלטה לאיזו חברת ניהול ספיציפית נבחרת יסכמו עימה, נדרש אישור של בעלי דירות שיותר מ50 אחוזים מהרכוש המשותף צמוד לדירותיהם.
א.האם נדרשת נוכחות מתאימה מבחינה מספרית,פ י ז י ת של הדיירים בכל אחת מההחלטות.(באסיפת דיירים שנתית)
ב.האם נכון שניתן לבצע כל החלטה בנפרד בימים שונים, ואז יש צורך לקביעת מועד אסיפה נוסף,או,שתי ההחלטות יוגשו כמקשה אחת באותה אסיפה.
ג.בהכירי את "הנפשות הפועלות",בטוחני שלא יתהיה נוכחות מתאימה לאף החלטה.כיצד יש לנהוג כהמשך,במבט קדימה,ישנו מצב שהמבנה יוותר ללא חברת ניהול לזמן מה,עם כל הקשיים הנגזרים מכך.האם יש רעיון כלשהוא לפלונטר הזה?
שלום לעו"ד האם כבוד העו"ד יכול לענות כאן בפורום הזה לגבי השכרת דירה לדוברי רוסית שלא קוראים עברית ומה עושים אם הם רוצים לשכור והם צריכים לחתום על הסכם בעברית. איך אפשרי לעשות זאת. בתודה ובכבוד רב, דני
דייר בבית משותף שבנה ללא הסכמת שאר הדיירים, נתבע ע"י נציגות וועד הבית לצו מניעה וצו הריסה. האם עליו להשתתף בעלויות שכר עורך הדין שתבע אותו בשם נציגות הבית? האם נציגות ועד הבית יכולה לתבוע אותו לשלם חלקו על עלויות התביעה למרות שהתביעה נגדו ובמידה וכן - האם יש פסק דין שבו כך נקבע?
שלום ושבוע טוב.מבקש הבהרתך לכתיבתך מתאריך 25.1.23 שעה 15:19 לסעיף 3.
באם הבנתי נכונה,הרי שאין לכרוך בחירת נציג ועד המתנה בחירתו בהטבת פטור מתשלום.
1.האם יש צורך בהצבעה אחת נ פ ר ד ת הן לבחירת נציגי הועד,ורק ל א ח ר י ה הצבעה נוספת על הטבת הפטור?
2.האם יש מצב שנושא ההטבה יעלה להצבעה ,ל פ נ י הצבעה על מבקשי הפטור?
3.לבחירת נציגי ועד נדרש ר ו ב של באי הישיבה.למתן פטור כהטבה לאי תשלום לנציג ועד,נדרש רוב מי ו ח ד מבעלי הדירות(בעבור **ניתן** ברוב של 66 אחוזים),ויש האומרים שנדרשים רוב של 100 אחוזים.......,רוצה לומר להבנתי,שאותו רוב שנתן הסכמתו להבחרות נציג כלשהו,לא בהכרח שווה לאישרור סעיף הפטור(שמספר המשתתפים באסיפה בקושי רב מאדדדד מגיע ל 40 אחוז מקסימום),האמנם?
אם מכרתי את הדירה שלי והיא רשומה על כמה אנשים אך רק אחד מהם גר בא ואותו שכן עושה לכל הבלוק בעיות והם רוצים ללכת למפקח על הבתים משותפים כדי להגיש תביע אך הדיירים לא יודעים את כל השמות של בעלי הנכס .
השאלה שלי האם אני בתור מוכר הדירה יכול לחברת האחזקה של הבניין את השמות של כל בעלי הנכס שחתמו איתו את החוזה?
ואם לא האם יש דרך חוקית אחרת שהדיירים או חברת האחזקה יוכלו להשיג שמות ?
שלום רב, בבניין בו אני מתגורר יש תהליך של פינוי בינוי. נציגות הדיירים החליטה לקיים אספת דיירים בזום. באספה הוצגו שני יזמים והדיירים הצביען בעד או נגד כל יזם. ברצוני לשאול האם הדבר חוקי וקביל מבחינה משפטית:
1. חלק ניכר מהדיירים לא נוכח.
2. כ 80% מהקוביות של הזום היו מושחרות. איך אני יודע שמדובר באמת בדיירים עצמם?. ההצבעה הייתה אפילו לא בקולם אלא בסימון של 👍.
דוגמה: יכול היה היזם שרוצה לזכות במכרז להתחבר ממשרדו עם הרבה מחשבים תחת שמות הדיירים ללא מצלמה ולזכות כך במכרז.
שאלתי האם הנושא חוקי ונציגות הדיירים אמרה שכן. לדעתי אין תחליף לזיהוי פרונטלי של כל דייר (לא באופן מקוון) וחתימתו על מסמכים מול בא כח היזם.
שאלתי נוגעת לאופן הצבעה-ספירה של בחירת נציגי וועד.
במבנה שלנו יש 2" קבוצות" של דיירים שברצונן למנות נציגי ועד "מטעמם".
מהו האופן החוקי לבצוע הבחירה:
1.הצגת כל קבוצה כמקשה אחת בהן נמצאים שמות המועמדים לאותה קבוצה.או,בהצגת כל מועמד מכל קבוצה בהצבעה בודדת עבורו.
2.בהנחה ששתי האופציות שלעיל נכונות,מי יקבע באיזו מהן לפעול.(אשמח להפנותי אל האסמכתא הנוגעת לדבר,להצגה בעת האסיפה)
3.לדעתי,יש בעיה באופציה של התיחסות לבחירה כקבוצה.במידה ומספר המועמדים בכל קבוצה אינו זהה,הדבר נותן מקדמה מספרית לקבוצה בעלת מספר נבחרים הקטן ביותר,כך להבנתי.וכמו כן,במידה שההצבעה תהיה לפי כל מועמד בנפרד,ויהי מצב שפלוני בקבוצה ראשונה יקבל ,לדוגמא,8 קולות לזכותו,ואף בקבוצה השניה יקבל אלמוני גם 8 קולות לזכותו,כיצד לפעול?
***כל הנכתב בסעיף 3 הינו רק בחזקת השערה ותהייה מצידי כמובן.
שלושה דיירים רוצים להיבחר לוועד הבית: חיים, אברהם ודניאל, תמיד היו בבניין שני נציגים לוועד הבית וכך רוצים הדיירים שימשיך, בעת ההצבעה מציעים את הדייר, חיים ואני מרים את היד למען בחירתו, אחר כך מציעים את אברהם, האם אני יכול להצביע גם עבור אברהם. בתודה
מתנצל שלא הבנתי את תשובתך, אשאל שוב, אם יש 3 דיירים (לדוגמא 1, 2, 3) שרוצים להיבחר לוועד והאסיפה רוצה שיבחרו רק שניים האם אני בתור דייר יכול להצביע עבור מס' 2 ואח"כ שיוצג מועמד נוסף להרים שוב את היד עבורו המועמד הנוסף? בתודה
שלום לעו"ד בקרוב תתקיים אסיפת דיירים ובהם בחירות לוועד הבית, ישנם שלושה מועמדים עבור שני נציגים בוועד, בתור בעל דירה אני יכול להצביע קודם עבור אחד המועמדים ולאחר שיוצג המועמד השני האם אוכל להצביע גם עבורו? בכבוד רב, ברזילי
בוקר טוב .בתאריך 12-6-22 נתקבלה תשובתך לסוגיה שבכותרת.וכך נכתב.
* "ניתן לאשר גם ברוב קיים,ככל שהאסיפה מתקימת בהתאם להוראות חוק המקרקעין "
* "ברור שאין ענין של אישור אוטמטי,נדרש לבחון בהחלטה זו הכל פעם בהתאם לנסיבות ולשינויים החלים "
פטור מאי תשלום ועד מיסי ועד הבית נתקבל במקורו ברוב של 66%(בחתימות בביתו של אחד הנציגים.... הכשרות בערפל...)ולא באסיפת דיירים.
1.האם פטור זה פג בהתכנסות מחודשת לבחירת ועד חדש ?
2.מהו הרוב הנדרש לקבל פטור שכזה במהלך אסיפת דיירים חדשה,האם שוב ברוב של 66 אחוזים,של בעלי הדירות הנוכחים פיזית במקום ?
3.ויש מבין חלק מהדיירים האומרים שנדרש ר ו ב של כ ל ה נ ו כ ח י ם פ י ז ית במקום,ובאם דייר אחד מסרב,הרי הההצעה לפטור נופלת. כי זו לא הצעה לנושא רגיל בו נדרשת רוב רגיל.
סליחה על מורכבות הפניה אליך,זאת מפני שאמורה להערך אסיפת דיירים בימים הקרובים.
א.הניתן להבין שיפויי כוח לא נכללים בספירת הקולות,במקרה זה,כי זו סוגיה שתוכנה נקשר לנושא כספי,ולא לנושא בחירת נציגי ועד.והאם נדרש בכל זאת נוכחות 66 אחוזים של דיירי הבית פיזית.
ב.האם להודעות מקדימות של דיירים המבקשים להבחר כנציגי הבית,וכל זאת ללא כל תמורה כספית כלל,או פטור כלשהו,"יבטלו" ,את כל ההתפלפלויות בכל הנושא המדובר.
## נ.ב.-הועד הקיים "מתהדר" שברשותו יפויי מבעלי דירות המשכירים דירתם(נניח שזה נכון.... ).יפויי כוח אלו ככל שניתנו, שמושיים לענין בחירת ועד הבית ונושאים לתחזוקת הבית השוטפים.ולא נכתב בהם מאומה לגבי הסכמת פטור לאי תשלום לאותם נבחרים כיום.
1. ייפוי כוח נכללים לכל דבר ועניין, אין החרגה בעניינם ממאום.
2. לא נדרש רוב של 66% אלא רוב של הנוכחים באסיפה הכללית (בהתאם להוראות חוק המקרקעין, במקרה שאין רוב דרוש, מפרסמים בסדר יום ומראש כי האסיפה תתכנס שוב בחלוף כשעה ותקבל החלטות ברוב הקיים).
3.הגשת מועמדות לנציגות אינה אמורה להיות כרוכה בתנאים כלשהם כדוגמת: פטור מוועד בית, אלא זו הטבה שאם האסיפה תחפוץ היא תיתן ואם לא. אז לא. אבל בוודאי שלא ניתן להציג מעומדות בתנאי כזה או אחר. מעומדות כזו פסולה!
4. לגבי סוגית ייפוי כוח- נדרש ייפוי כוח עדכני המתייחס לסדר היום של האסיפה הנוכחית והדבר שיועלו בה, כמו כן יידרש ולצורך מניעת מחלוקות וזיופים חלילה, הרי שדרך המלך להציג ייפוי כוח אלו מאומתים ע"י עורך דין,ובהתאם לסדר יום האסיפה הכללית הנוכחית.
מאחר ודיירים רבים לא שילמו את מיסי וועד בית (גם משנת 2020) לא היה מנוס אלא להודיע לחברת המעליות על סיום החוזה. המעלית נסגרה ואז אחת הדיירות סרבנית תשלום מימשה את איומה ופנתה לחברת שירות המעליות לתת לה שירות בלעדי וכך היא נוסעת במעלית שהיא רכוש משותף תוך ניצול החשמל על חשבון הדיירים. ברור שדיירת זו עברה על החוק. אבל מה לגבי חברת המעליות. על איזה סעיף בחוק היא עוברת. מה אתה מציע לעשות כנגד העבריינים - הדיירת והחברה. תודה רבה רות
בשכבת הבטון בין שתי קומות בבניין משותף עובר חוט החשמל הראשי לבניין.
כתוצאה מנזילה בצנרת ברצפת הדירה בקומה השנייה הופיעה רטיבות בתקרת דירתי בקומה הראשונה שמתקרבת לאזור המשוער שבו עובר חוט החשמל הראשי בתוך שכבת הבטון ויש סכנה לקצר חשמלי בבניין. הדיירת מסרבת לתקן את הצנרת שלה.
האם שכבת בטון זאת נחשבת לרכוש משותף?
האם מותר לי להתריע בפני כלל הדיירים או שזה ייחשב ללשון הרע?
אנחנו בבניין בן 32 דירות ויש מספיק דיירים בבניין שלנו שרוצים לבנות מרפסות, אנחנו בגוש וחלקה עם עוד שני בניינים צמודים, שלא רוצים לבנות מרפסות. האם תהיה בעיה מבחינת היתר מהעיריה או שצריך הסכמה משני הבניינים הצמודים. בכבוד רב, דייר
שלום לעו"ד לאחר שבונים מרפסות שמש בבניין, האם יש צורך לרשום את התוספת של המרפסת בטאבו, האם כל דייר יכול לעשות זאת לחוד או כולם ביחד והאם בלי רישום (אם צריך בכלל) זה יכול להפריע במכירת הדירה והאם את הרישום צריך לעשות באמצעות עו"ד. בתודה, מזי
...