העסקה החשובה ביותר של רובנו במהלך חיינו הינה רכישה או מכירה של דירה, עסקינן בעסקה בהיקף כספי גבוה וברמת מורכבות שאינה חלק משגרת יומנו. אם כך, כיצד ניתן לבצע עסקה זו ללא סיוע והתערבות מצד עו"ד?

במאמר זה נבקש לפרט את הפעולות שאותם נוקט עורך הדין מקרקעין בעת עריכת עסקת רכישה ומכירה של דירה, כדלהלן:

בדיקת הזכויות המשפטיות בנכס- נדרש לבדוק את מצב הזכויות בנכס ע"י הנפקת נסח רישום מקרקעין עדכני. יודגש כי קיימים נכסים שטרם נרשמו במרשם המקרקעין ולפיכך במקרה כזה יידרש להנפיק מסמך אישור מצב הזכויות בנכס מרשות מקרקעי ישראל או מהחברה המשכנת ובמקביל לערוך בדיקה ברשם המשכונות  בדבר שעבודים ומשכונים על הנכס.

בדיקה זו נדרשת לצורך וידוא בעלות המוכר בנכס, וכן לשלול קיומה של עסקה נוגדת בנכס (מצב שבו המוכר התחייב למוכר לאחר את הנכס), וכן לבדוק כי לא רובצים על הנכס שעבודים, עיקולים והערות אזהרה למיניהם.

בדיקת זהות המוכר והקונה- יש לבקש את פרטי הזהות של הצדדים (ע"י הצגת תעודת זהות מקורית) לצורך אימותם אל מול מסמכי רישום המקרקעין, ולצורך עריכת הסכם בהתאם.

בחינת המצב תכנוני של הנכס-יש להזמין מהועדה המקומית מידע תכנוני בגין הנכס וזאת בכדי לבחון את התוכניות שחלות בנכס ואת השפעתן ככל שישנן על העסקה או כדאיות העסקה.

בדיקת חריגות בנייה, צוי הריסה, היתר בנייה- יש צורך לבחון באופן יסודי את הדברים הבאים: האם הנכס נבנה בהתאם להיתר כדין, האם לא רובץ על הנכס צו הריסה, האם נערכו תוספת בנייה, ככל שנערכו תוספת בנייה אם אלו נעשו בהתאם להוראות הדין, האם ישנן חריגות בנייה בנכס וכיוצא בכך.

בחינת מצב זכויות הבנייה- יש לבדוק האם קיימים זכויות בנייה נוספות בנכס בנוסף לשטח הבנוי בו, ככל שעסקינן בדירה יש לבדוק את הזכויות הבניה בגג ובכלל, כמו גם את ההצמדות לדירה הנרכשת ואת חלקה ברכוש המשותף לצורך השתתפות בהוצאות תחזוקת הרכוש המשותף.

בדיקת ליקוי בנייה- נדרש לערוך סיור בנכס בליווי איש מקצוע אשר יאתר ליקויים בנייה ופגמים בנכס בטרם תתבצע עסקת הרכישה.

בדיקת חובות לרשויות השונות- נדרש לוודא כי על בעל הנכס לא רובצים חובות לרשויות המקומיות כגון: חובות ארנונה, היטלי השבחה, אגרות והיטלי פיתוח, חובות בגין תשלום מים, ככל שקיימים חובות יש לדרוש הסדרתם בהקדם, שכן ללא אישור היעדר חובות לא ניתן יהא לבצע העברות בעלות בנכס.

 בחינת היבטי ושיקולי מיסוי בעסקה- נדרש לבדוק מהו שיעור המס שיחול על העסקה, והאם הרוכש או המוכר (באופן אינדיבידואלי) חוסים תחת הפטורים המנויים בחוק המיסוי ו\או האם ישנם הקלות במיסוי בעסקה האמורה לרבות סוג שיטת החישוב החלה במקרה הספציפי.

חובת עריכת הסכם בכתב- חוק המקרקעין קובע כחובה עריכת מסמך בכתב (הסכם) לצורך התחייבות לביצוע עסקה במקרקעין, כאשר ההסכם חייב להכיל את כל הפרטים החיוניים והחשובים בעסקה ולפיכך יש לערוך התאמה קונקרטית של ההסכם לעסקה המבוקשת.

ודוק, קיימים דגשים רבים לצורך עריכת הסכם מכר כיאות אשר יסדיר בצורה מיטבית את התחייבויות הצדדים האחד כלפי רעהו תוך קביעת מנגנונים משפטיים שתכליתן להבטיח את זכויות הצדדים. ברם, אין זה תכלית מאמר זה והיריעה קצרה מלהכיל את רזי עריכת הסכם המכר, כאשר עסקינן בנושא המצדיק מאמר בפני עצמו. נסתפק באמירה כללית שבה נדרוש כי עריכת ההסכם תבוצע ע"י בעל מקצוע מתאים, עו"ד מקרקעין.

עריכת מסמכים נוספים והחתמתם- במועד החתימה על הסכם המכר, נדרש לצרף לחתימת הצדדים את המסמכים הבאים לצורך העברת בעלות במקרקעין במועד שנקבע בהסכם כדלהלן:  ייפוי כוח בלתי חוזר של המוכר לטובת הקונה, ייפוי כוח בלתי חוזר של הקונה לטובת המוכר (לצורך מחיקת הערת אזהרה במידת הצורך), בקשת לרישום מקרקעין,  בקשה לרישום הערת אזהרה, שטר מכר או שטר העברת זכות שכירות בהתאם לסוג רישום הנכס, הצהרת מוכר וקונה לרשות מיסוי מקרקעין בטופס המתאים.

דיווח בגין העסקה למיסוי מקרקעין- החוק מחייב לדווח לרשות המיסוי על העסקה במקרקעין לרבות הכנת שומה עצמית לא יאוחר מ- 40 ימים ממועד חתימה על ההסכם המכר, ככל שנערך דיווח מאוחר יותר יחולו קנסות על הצדדים המאחרים. הצדדים נדרשים באופן עצמאי לחתום על הצהרה המכילה את פרטי העסקה ולמלא את כל הפרטים הנדרשים בטופס המתאים. כמו כן נדרש לצרף שומה עצמית לרבות אופן החישוב בגין המס שחל על העסקה דנן.

ככל שמדובר בדיווח של המוכר לרשות המס, החוק מתיר ניכויים מסוימים בכפוף להצגת אסמכתאות מתאימות מסך המס החל על המוכר כפי שבא לידי ביטוי בעריכת השומה העצמית.

פריסת תשלומים- יש לקבוע פריסת תשלומים בהתאם להתקדמות העסקה, מצב הנכס ונזילות כספי הקונה. לצורך הדוגמא, פריסת תשלומים בגין נכס שרובצת עליו משכנתא מצד המוכר תהא שונה בד"כ מפריסת תשלומים בנכס ללא משכנתא.

ביצוע רישום הערת אזהרה- כנגד ביצוע התשלום הראשון ובטרם פירעונו (התשלום מועבר בד"כ במועד חתימה על הסכם המכר) יתבקש הקונה לפנות לרשם המקרקעין בצירוף המסמכים הנדרשים לצורך רישום הערת אזהרה בנכס על שמו, רק לאחר ביצוע רישום הערת אזהרה יהא רשאי המוכר לפרוע את התשלום הראשון שניתן.

מסירת חזקה בנכס- בעת מסירת החזקה בנכס תועבר יתרת התמורה מצד הקונה, כאשר בשלב זה אמור המוכר למסור לקונה את כל המסמכים הנדרשים לצורך רישום הבעלות על שם הקונה. ברם, קיימים מצבים שבהם עד למועד מסירת הנכס טרם עלה בידו של המוכר להמציא את כלל המסמכים אולם אין זה עילה לעכב את השלמת העסקה, תחת זאת יש לקבוע מנגנון נאמנות כפי שיפורט בפרק הבא.

מנגנון נאמנות- נדרש לקבוע מנגנון של שמירת הכספים בחשבון נאמנות, כאשר השימוש במנגנון הנאמנות נועד לשמור את כספי הקונה לדוגמא: שמירת התשלום הראשון עד לביצוע הערת אזהרה דה פקטו, ככל שיש מניעה ברישום הערת האזהרה הרי שהתשלום ישוב לקונה. שימוש נוסף במנגנון יעשה בעת מסירת החזקה והעברת יתרת התשלום, כאשר המוכר טרם השלים את כלל המסמכים הנדרשים לצורך העברת בעלות: כגון תשלום מס שבח או פטור מס שבח, מסמך היעדר חובות מהעירייה וכדומה.

יודגש כי ישנה משמעות רבת חשיבות לסך הכספים שיועברו למנגנון הנאמנות ויש לערוך חישוב בטרם קביעת העברת הכספים לחשבון הנאמנות.

העברת בעלות בנכס-  בנוסף למנגנון הנאמנות נדרש לקבוע מנגנונים משפטיים נוספים אשר יתמרצו את הצדדים להביא את העסקה לסיומה לרבות קביעת מועד סופי להשלמת המסמכים החסרים. לאחר צירוף כלל המסמכים הנדרשים יש לפנות לרשות המקרקעין בצירוף כלל המסמכים ולבקש ביצוע העברת בעלות בנכס.

יובהר למען הסר ספק, כי השימוש במידע המצוי במאמר זה הינו על אחריותו הבלעדית של הקורא. מכל מקום, אין לראות במאמר זה כהמלצה לעריכת עסקת מקרקעין ללא בעל מקצוע מתאים- עו"ד המומחה למקרקעין-  אלא, תכלית מאמר זה הינה להעניק ידע לקורא בדבר השלבים והדרישות הנחוצים בעת עריכת עסקת מקרקעין.

האמור במאמר דלעיל, אינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי. לפיכך בטרם נקיטת כל מהלך בעניין דנן, מומלץ לפנות לייעוץ משפטי מתאים.

כל הזכויות שמורות לשחר ארביב ושות' עורכי דין ומגשרים- פתרונות משפטיים יצירתיים