פורום בתים משותפים בפורום זה ניתן לעלות כל שאלה הכרוכה בענייני בתים משותפים, פורום זה מיועד הן לדיירי הבית המשותף והן לנציגות בית משותף המבקשת לקבל מידע בנושא מסוים הכרוך בבתים משותפים. הינכם מוזמנים לעלות כל שאלה משפטית בתחום האמור.
בבניין שבו אני מתגוררת מזה כ 20 שנה, איש הוועד קצת פסיכופט וחולה שליטה. הוא החליט לסגור את השיבר בגינה ובחדר האשפה כך שרק הוא יכול להשתמש במים, והוא כל היום משקה את הגינה. אנחנו מחוייבים בצריכה משותפת גבוהה, בקיץ סביב 5-6 מ"ק בכל חשבון, אבל לנו אסור להשתמש במים. האם להמפקח/ת יש סמכות לתת צו לבטל את רוע הגזירה ?
כמו כן הוא התקין מצלמת אבטחה בגינה ללא צורך, כדי לבלוש אחר הנעשה שם למרות שאין צורך כי יש סורגים מאד גבוהים. האם ניתן לדרוש הסרה מטעם יצירת מטרד ?
בניין שנבנה ב2003 על פי תקן 1205 הותקנו בו פתחי אורור שנגמרים תחת גג הפנטהוז. כעת השכן מהדירה למעלה טוען לבעיית ריח מפתחי האורור ורוצה להתקין נשמים מעל לגג הבניין ע"פ התקן 1205 חלק 2.
האם הוועד מחוייב להוצאה זו מכיסם של כל הדיירים? או שמכיון שהבניין נבנה על פי התקן הישן אין מחובתו של הועד לתקן זאת.
והאם צריך להביא מומחה אינסטלציה שיבדוק את מקור הריח?
האם בניין שנבנה ב2003 מחוייב בהתקנת נשמים מעל גג הבניין או שהתקן הזה יצא מאוחר יותר?
הלקוח ביחס למי ביחס לבעל הדירה הראשונה או ביחס למי בדיוק, ומה זה "לקוח" נא לשאול בצורה בהירה יותר.
הנה אשתדל להבהיר: הכוונה ללקוח –מבחינת מאתר הנזילות. מי היה הלקוח שלו? האם, מבחינת מאתר הזילות, הלקוח הוא הדירה שהזמינה אותו ושילמו לו בתום הביקור? או, ועד הבית אשר החזיר את התשלום במלואו לדירה ששילמה? ולכן, לכאורה, נחשב כלקוח של מאתר הנזילות?
תיאור מצב: - התגלתה נזילה בדירה קומה 1. - דירה קומה 1 דיווחה לקומה 2, שהביאו מאתר נזילות. - דירה קומה 2 שילמה למאתר עבור הביקור. - מאחר ומקור הנזילה לא היה בקומה 2 (רכוש פרטי), ובהמשך התגלה שמקור הנזילה הוא ברכוש משותף - ועד הבית שילם לדירה קומה 2 את מלוא התשלום ששילמו למאתר.
מבחינה משפטית - מי הוא הלקוח ? – דירה קומה 2 ששילמו למאתר? או, ועד הבית שלמעשה הם אלו ששילמו עבור איתור לא מוצלח? תודה רבה מראש
שלום לעו"ד ארביב דייר לא מקיים את פסיקת המפקח על בתים משותפים, האם וועד הבית יכול להשתמש במצלמות האבטחה לצורך הוכחה והגשת עם ההוכחה תביעת ביזיון בית המשפט. בתודה, משה
רכשנו דירה יד 2 וחוזה הדייר שממנו רכשנו חתם שהוא לא חייב כלום ושלם את כל המיסים וצערי כבר שנה שהועד רודף אחרי לשלם את החוב של הדייר הקודם שטוען ששלם. וחא יפנה לבית משפט מה עלי לעשות
שלום לעו"ד ארביב וועד הבית מגיש תביעה נגד דייר בבניין, מן הסתם יקבעו מועד לדיון, האם הדייר יכול להופיע לדיון עם עו"ד והוועד לא יידע מזה או שמיידעים את הוועד לפני מועד הדיון שהנתבע יגיע עם עו"ד. בתודה, משה
אני מתגוררת בבניין בן 9 קומות ובו 2 מעליות. 36 משפחות.
הבניין בן 13 שנים לערך. המעליות בו מלכתחילה היו באיכות ירודה ונתקעו פעמים רבות לאורך השנים.
הבניין מאכלס ברובו זוגות צעירים עם ילדים ויש בו לא מעט שוכרים.
לאור הקושי עם המעליות לאורך השנים, הוחלפו מס פעמים חברות המעליות.
ב-3 שבועות האחרונים מעלית אחת נהרסה כליל ומושבתת. השניה מסוכנת מחשש של חימום מנוע, תקלות ותקיעויות והיא כבויה. אינני בקיאה בדיוק בפרטים הטכניים. ברגע שכל ההחמרה הזו קרתה ושתי המעליות אינן פעילות, הוחלפה שוב חברת המעליות. כלומר, חברה חדשה כעת נותנת שרות וכמעט כל יום מגיע טכנאי לנסות לתקן אך לא עולים על התקלה.
מדברים על כך שגם אנחנו, הדיירים, לא תחזקנו את המעלית כראוי. אין לי מושג בכך.
ידוע לי שהוזמן בקר מיוחד שמיוצר בחו"ל ואמור להגיע ארצה בהפלגה. להבנתי אמור לקחת מס חודשים.
עד אז, ומי יודע בכלל אם זה יפתור את הסיפור- בניין שלם סובל. כולנו מתניידים במדרגות, מרימים ילדים, קניות, עגלות עד קומה 9.
אי אפשר לחיות כך.
שאלתי- האם משפטית יש דרך לסייע לנו? לחייב גורם מסוים לתת את הדין על המצב הזה ולמצוא פתרון מיידי? אולי להתקין מעלון?
יש כאן נשים בהריון מתקדם וזה ממש לא בריא להן. יש כאן גם אנשים מבוגרים.
אני ממש אודה לך להכוונתך משום שאנו ממוטטים ואובדי עצות.
הועד השיג רוב מיוחד לחברת ניהול. זה בנין קטן 4 קומות איני גרה בו.
הועד לא בדק כלום ,החברה העבירה הסכם התקשרות. הערתי הערות נועד מחפש חיים קלים"לנו זה בסדר". לחברת הניהול אין ביטוחים לא צג גנאחריןתתמקצועית. ביקשתי ויתור זכות שיבוב כנגד הדיירים והנציגות. לא מענין אותם .
באם הדיירים מעונינים בהגבהת גדר אבן חיצונית מקורית של הבניין, מאחר ומדובר בעלות שאינה לצורך הוצאות שוטפות של תחזוקת הבנין, האם הדיירים הגרים בבניין בשכירות אמורים להשתתף בהוצאה החד פעמית או מי שאמור לשאת בהוצאות הם בעלי הדירות המשכירים?
שוכר דירה קיבל התראה על חצר מלוכלכת מעיריית ת"א פנה לוועד הבית והוועד אמר שהוא מטפל בזה, עבר חודש והשוכר קיבל הודעת קנס מהעירייה. עד כמה שידוע לי הקנס צריך להגיע לבעל הדירה? בתודה ציון
שלום לעו"ד קבלן שיפוצים התקין לפני כמה שנים צינור לאורך חזית הבניין למען הכנסת צנרת המזגנים לטיפטוף טיפות המים אליה. רוב הצנרת של המזגנים התנתקה ממקומה וגם הצינור הקשיח לאורך הבניין התנתק מהחיבורים שלו. מאחר ומדובר רק על המזגנים של דיירי חזית הבניין ברצוני לגבות כסף לתיקון הדבר רק מבעלי הדירות בחזית הבניין שיש להם מזגנים. למותר לציין שכרגע טיפות המים של המזגנים נופלים בכניסה הראשית לבניין. האם אפשרי לגבות כסף (חלקי) רק מבעלי הדירות בחזית למען תיקון הצנרת. בתודה, משה
בבנין רב קומות,ישנה חברת ניהול חיצונית,ועומדת לסיים את תפקידה,עקב אי שביעות רצון ובעיות תקשורת.כמובן שתמסר הודעה בכתב,ובהתראה של חודש, כפי הנרשם בחוזה איתם.
ישנן מטלות שונות,הנוגעות לתחזוקת הבית שלהן יש התיחסות ואחריות לבצוען לחברת הניהול,אך לא בוצעו( החלפת נורות בחניונים,בדיקות תאורות חרום,מעלית,משאבות מים,וכדומה),תוך כדי התעלמות ודחיה מעת לעת.
האם ועד הבית זכאי לקזז את עלות המטלות שלא יבוצעו עד תום חוזה ההתקשרות עם חברת הניהול,מתוך סך הסכום החודשי שמועבר כל תחילת חודש,כיצד לנהוג לפי החוק.
או,שאין לקשור בין חוזה ההתקשרות עם חברת הניהול," והתחשבנות" בגין אי מילוי במלואן של המטלות שהן באחריות חברת הניהול.
וכל זאת מתוך מחשבה קדימה,בבוא הועד להתקשר עם חברת ניהול חדשה,הרי מטבע הדברים,יתבקש הועד ל"ליישר קו",כשכל המטלות שנותרו יטופלו כראוי(תשלום כספי נוסף).
בניין 8 דירות יש דירות קטנות ודירה אחת 120 מ"ר , 100 מ"ר 90 ו 70 מ"ר שכמובן בדירות הגדולות יותר 2 מרפסות ויותר , הוזמן שיפוץ ע"ס 120 אלף שמתחלק שווה בין הדיירים מן הסתם הועד הוא בעל הדירה הגדולה כך ש הוחלט כי נתחלק שווה בהוצאה { דמיי ועד הבית משולמים גם שווה בין הדירות ,
אני הערתי להם ש דירות גדולות יותר צריכות לשלם יותר הוא התנגד בטענה ש כך היה כל השנים ויתר הדיירים אדישים לכך ...האם יש סעיף בחוק או בתקנון מצוי שמורה על כך שתשלום צריך להיות לפי שטח הדירה |הם מודעים לכך רק שמנצלים את אדישותם וחוסר ידע של יתר הדיירים } מהו הסעיף בחוק שאני יכול להראות להם ? והאם דייר אחד יכול להתנגד לשלם עבור הדירות הגדולות ?
בהמשך לתשובתך לגבי שיפוץ מרפסות סעיף 58 ... , מספיק שדייר אחד מתנגד { כל היתר עוד 2 דירות קטנות אדישים לא ברור לי למה כמה שזה אבסורד } מה אתה מציע שאפנה את הועד לסעיף הנ"ל
אם הם יפנו למפקח על הבניים ויגידו שכולם הסכימו , לצד מי המפקח יהיה ?
מדובר בבנין רב קומות,בו הותקנו מצלמות אבטחה,לפי החוק והנוהל כנדרש.
נבחר אחד מנציגות הועד,כמורשה אחראי על תפעול המצלמה,באמצעות קוד גישה.
מסתבר,שמורשה בעל קוד ההגישה,העביר את קוד הגישה( ללא התיעצות עם שאר נציגי הועד) גם למנהל חברת האחזקה בבנין.ואין לו כל בעיה לצפות במתרחש בלובי בבנין ובכניסה.הן ממשרדו האישי,הן מביתו,והן מחדר המצלמות במבנה,באופן עצמאי,מבלי ליידע את נציד הועד המורשה.
האם מותר וחוקי בכלל,להעביר קוד גישה למצלמה,לצד גימל,שאינו דייר במבנה.
ברשותך,מבקש לחדד את הנושא.תשומת הלב בכתיבתי היתה,האם ר ש א י מורשה הצפיה במצלמות להעביר קוד גישה למצלמה,לחברת ניהול,או למאן דהוא,שאינו דייר במבנה,על דעתו הוא.
בתשובתך ציינת-" זה לא אמור להתנהל כך",האם הינך יכול לפרט ולהבהיר יתר על המידה את התיחסותך לנושא שלעיל.
שלום האם דייר שגר בשכירות בבניין, יש לו מעמד כלשהו מול וועד הבית האם הוא יכול להגיש תביעה למפקחת נגד וועד הבית כשאין לו ייפוי כח מבעל הדירה. בכבוד רב, אבי
שלום לעו"ד האם המפקחת על בתים משותפים יכולה להוציא צו שיפוטי עקב תביעה או שליחת בקשה לנפקחת או שלמפקחת פונים רק בתביעה ושני הצדדים צריכים להופיע בפניה והיא נותנת פסיקה? בתודה, מושון
שאלה : האם ועד בית חיצוני רשאי לבקש תשלום על ועד בית על תקופה שטרם התמנה?
והאם צריך לשלם תשלום מלא לועד בית על חודשים שלא היה שום ניהול מצד הועד בית הקודם מנציגי הבנין בזמן שניקיון הבנין נעשה על ידינו כי לא היה מנקה וכן גנן וכן החלפת נורות שנשרפו
שלום רב, נציגות בבניין עם 60 דירות מבקשת להביא החלטה על החלפת חברת ניהול שדורשת רוב 2/3 מבעלי הדירות. האם משמעות 2/3 מבעלי הדירות בסופו של יום מחייבת 40 אצבעות שמצביעות בעד (ככה שאיי אפשר למעשה לקבל החלטה כי הגיעו רק 32 דיירים), או שהמשמעות היא שאם הזימון היה כדין (וכלל גם מועד נדחה להתחלת האסיפה בהפרש של חצי שעה) ,אז יספיק 2/3 מתוך ה-32 שבחרו להשתתף ?
האם וועד בית הלוקח שכר חודשי בגין עבודתו זו חייב לתת קבלה על השכר שמקבל? האם יש לדווח על כך למס הכנסה? האם יש להפריש בגינו לפנסיה, פיצויים, דמי הבראה, נופש? האם הוא חייב להראות פרוטוקול מאסיפה בה הוסכם על גובה התשלום שהוא מקבל?. הוא טוען שלא שמר את הפרוטוקול,מאידך לא זכורה לדיירים הסכמה שכזו.
אנו עברנו לדירה אחרת כי הבת הגדולה נפצע בצבא והייתם צריכים בית עם מעלית (משלמים שכ"ד). הדירה בבעלות נמצאת כל הזמן ריקה. בבנין איפה הדירה נמצאת פתאם מתברר שמתחילים החלפת קו ביוב ראשי ונצטרך לשלם על זה. אנו כל הזמן הזה ראינו כל הודעות דרך הקבוצה בוואתספ ולגבי זה שום הודעה לא הייתה. חייבים לציין שלא הוצגו אחוזי הסכמה של דיירים ולא הזמינו אותנו לאסיפת דיירים. שאלה האם אנו חייבים לשלם על העבודות האלה?
שלום לעו"ד ישנו דייר בבניין שחונה בחניה הפרטית בצורה כזו שהוא מפריע להכנס או לצאת מהחניה לרכב אחר, הוא גר בשכירות. קיבל מכתב גם בעלת הדירה קיבלה מכתב על זה ושום דבר לא זז. את מי צריך לתבוע במצב כזה את בעלת הדירה אן השוכר? בתודה
יש לי דירה שאני משכירה. לפני מספר שנים ביקשתי מוועד הבית שלא לפנות לשוכרים בשום מצב ואם יש בעיה או כל דבר אחר, לפנות אלי. והנה, לפני כשנה, וועד הבית החליט לפתוח קבוצת וואטסאפ של דיירים שוכרים והכניס את הדיירת שלי. אני כועסת מאחר וביקשתי להשאיר אותה מחוץ לתמונה ושתתנהל בשקט ושלווה בלי להיות מוטרדת. האם יש מצב לתבוע את הוועד שכן, השכרת נכס הוא עסק כלכלי לכל דבר ועניין ןהתערבות מעין זו היא סוג של הטרדה למרות שביקשתי מהם בכתב.
כמו כן, ב 20 השנה האחרונות לא הוזמנתי לישיבות וועד בית אבל כאשר אוספים כסף מהדיירים, יודעים מצויין איפה למצוא אותי או להשאיר מכתב בתיבת המכתבים. האם זו התנהלות תקינה או שגם על זה יש מצב לתביעה על פגיעה בזכויותי וגרימת עוגמת נפש.
ישיבת ועד בית היא מקום להחלפת דעות, להתלונן, לשבח, ולהחליט החלטות שונות הקשורות לבניין. אי הזמנתי ביטלה למעשה את כל הדברים מהצד שלי כבעלת דירה. האם אין פה עילה לתביעה לפיצויי על כך ?710530
בתאריך 16.01.25 הפניתי לך שאלה,לענין הרוב הנדרש להמשך התקשרות עם חברת ניהול קיימת.
בתשובתך נכתב-נדרש רוב רגיל.מבקש הבהרתך בבקשה:
האם נדרש רוב מבעלי הדירות בבנין,או,רוב מבאי האסיפה?
**באותה סוגיה ברשותך,מהו הרוב הנדרש במקרה של החלפת חברת ניהול הישנה,בחברת ניהול חדשה.וגם כאן,האם ישנה משמעות לרוב מבעלי הדירות במבנה,או, רוב מבאי באסיפה?
רוב באי האסיפה, תשומת לב לכך שאם אין באסיפה רוב של בעלי הדירות, נדרש לפזר ולכונן ישיבה חדשה.
יש לכך התייחסות בתקנוןן המצוי, אבל הפיזור והכינון אמור להיות רשום בהזמנה לאסיפה כללית על מנת שתיהיה ידיעה שאם אין רוב נדרש יהיה פיזור וכינוס בשנית לאחר כשעה ואז ההצבעה תחייב בהתאם לרוב הקיים באסיפה באותו המועד.
במגדל מגורים יש ועד מכהן,ובו חברת ניהול שלפי הסכם התקשרות ביניהם יפוג ב סוף חודש ינואר 2025.
לציין,שבהסכם ישנן 2 נקודות חשובות כדלקמן:
1.כל צד יכול להודיע על ניתוק ההתקשרות חודש ימים מראש( ומובן שסעיף זה כעת לא רלוונטי) יוסבר בסעיף הבא.
2.יש סעיף שבו נכתב,באם סעיף מספר 1 לעיל,אינו מבוצע,אזייי ההסכם בין הצדדים ימשיך באופן אוטומטי לשנה נוספת!
שאלתי בבקשה,האם באסיפת הדיירים הקרובה לקראת סוף ינואר 2025( סוף קדנציית הועד המכהן כעת),האם יש צורך להביא להצבעה את הסכמת כ ל ל הדיירים להמשך התקשרות עם חברת הניהול הקיימת לשנה נוספת. כל זאת בהנחה,שהועד הקיים ימשיך בתפקידו ,או,שיבחר ועד חדש-אחר.תוך כדי הסברים לסיטואצייה שנוצרה.ולסיום ברשותך,
א. האם הועד המכהן יכול לדרוש שינויים בהסכם המתחדש אוטומטית מחברת הניהול?
ב.מהו הרוב הנדרש באסיפה להמשך ההתקשרות עם חברת הניהול?
סליחה על אורך השאלה המורכבת,תודות בכל מקרה לכל מענה שיתקבל.
מכייון שיש אפשרות לסיים את ההסכם בהתראה של חודש מראש, הרי שנדרש לאשרו באסיפה הכללית מחדש.
וככל שיש לך השגות ביחס לתוכנו, ברי שניתן לפנות לחברת הניהול וכתנאי להמשך התקשרות לבקש לדון בשנית על ההסכם ואם לא להעניק הודעה מוקדמת לסיום התקשרות בהתאם להסכם.
