פורום בתים משותפים בפורום זה ניתן לעלות כל שאלה הכרוכה בענייני בתים משותפים, פורום זה מיועד הן לדיירי הבית המשותף והן לנציגות בית משותף המבקשת לקבל מידע בנושא מסוים הכרוך בבתים משותפים. הינכם מוזמנים לעלות כל שאלה משפטית בתחום האמור.
שלום חבר וועד תפס חדר ברכוש המשותף (חדר משאבות, לא פעיל) והפך אותו לאחסון חפצים שלו ושל משפחה נוספת, היו"ר מתנגד לכך, חבר וועד נוסף לא אומר את דעתו וגם אין הסכמה של אסיפת דיירים לכך, האם היו"ר יכול להגיש בעצמו תביעת צו עשה למפקחת מבלי לקבל הסכמה של כל חברי הוועד. בתודה
בשנה שעברה בוצע איטום בגג הבניין. כל בעלי הדירות שילמו את חלקם למעט בעל דירה אחד אשר סירב לשלם את חלקו באיטום הגג.
בעקבות חוסר טיפול בגביית החוב מצד חבר ועד (ובעקבות המשך סירוב תשלום מצד בעל דירה סרבן תשלום איטום ) בעל דירה נוסף (אחר) הפסיק לשלם מיסי ועד שוטפים למשך מספר חודשים עד שגובה אי תשלום מצדו הגיעה לסכום החוב של בעל דירה אשר לא שילם בגין האיטום. כרגע (שגובה החוב של שניהם שווה) בעל הדירה שלא שילם מיסי ועד במהלך מספר חחודשים רוצה לשלם מיסי ועד בגין חודשים הבאים. הוא דורש לציין בקבלה את החודשים הבאים בגינם ברצונו לשלם מיסי הועד למרות שזה יגרום למצב שיווצר "חור" של מספר חודשים ברצף תשלומים של דירתו בגין מיסי הועד. כלומר הוא רוצה להישאר עם החוב בגין החודשים בהם הוא לא שילם מיסי ועד ופשוט להמשיך לשלם בגין חודשים הבאים. כלומר יווצר מצב שהוא חייב בגין חודשים קודמים יותר מאלו שהוא רוצה לשלם בגינם
שאלות:
1. האם בעל דירה יכול לקבוע את החודשים בגינם הוא משלם מיסי הועד גם אם זה גורם לשבירת רצף תשלומים ?
2. האם הועד חייב לכבד דרישה כזו ולהנפיק קבלה לפי הדרישה?
לציין כי במקרה שהועד לא יהיה מוכן להוציא קבלה עפ"י דרישה זו של בעל דירה זה הוא פשוט ימשיך שלא לשלם כל עוד החוב של סרבן תשלום האטיום אינו מטופל.
גם אם ברור כי אין קשר בין חוב אחד לחוב אחר זה מצב הדברים וחבר הועד האחראי על מתן קבלות מוכן להסכים לדרישה הנ"ל ע"מ לא לייצר חוב גדול יותר. השאלות נשאלות ע"מ לוודא כי מתן קבלה כזו הינו מעשה תקין וחוקי.
שלום לעו"ד ארביב לאחר שבשתי אסיפות דיירים כמה דיירים פוצצו את האסיפה לבחירת נציגות, הוועד החליט לעשות בחירות חשאיות בהסכמה של האסיפה, בדיון שהיה אצל המפקחת בנושא אחר, המפקחת אמרה בדיון שבחירות חשאיות אינן חוקיות, שאלתי וקראתי בצט שאכן זה חוקי. מה אומר העו"ד הנכבד בנושא. בתודה, משה
לפני כחצי שנה בוצע זיפות גג בבניין. כל בעלי הדירות שילמו בגין הזיפות למעט בעל דירה אחד. בזמן הזיפות ומספר ימים אחריו אחד מחברי הועד (עו"ד במקצועו) הזהיר בשם הועד (הועד מורכב משני חברים) מפני מכתב התראה והליכים כנגד סרבני תשלום אך בעל הדירה לא התרגש מהאיום. חבר הועד (עו"ד במקצועו) לקח על עצמו ואף התעקש לטפל בעניין אולם לא עשה דבר ואף התעלם מפניות בעלי הדירות בקבוצה בנושא וכן התעלם מפניות רבות מצד חבר שני של הועד אשר לחץ לטפל בעניין (בין היתר משום שכך הובטח בשם הועד לבעלי הדירות בקבוצה). העניין נותר ללא טיפול במשך זמן רב. כתוצאה מלחץ מצד החבר השני של הועד נשלח מכתב התראה לסרבן התשלום גם ממנו הוא התעלם ולא הגיב כלל. במקום לטפל בנושא חבר ועד (עו"ד במקצועו) הפסיק לתקשר עם החרב השני של הועד. הנושא נותר תקוע כבר למעלה מחצי שנה. עקב התעלמות מוחלטת (ללא שום הסבר) מצד חבר הועד (העו"ד במקצועו) מפניות חבר הועד השני אין ולא קיימת גם שום תקשורת ושום שיתוף פעולה בין שני חברי הועד, זאת בנוסף לחוסר טיפול בסרבן התשלום. בינתיים בעל דירה אחר (נוסף) הפסיק לשלם מיסי הועד בטענה כי כל עוד לא מטפלים בעניין החוב בגין זיפות הגג אין הוא מוכן לשלם מיסי ועד בעוד שיש כאלו שלא משלמים חובות. אותו בעל דירה מסר כי ברגע שבעל החוב ישלם על זיפות הגג הוא מיד יסדיר תשלום מיסי הועד ללא עיכוב כשלהו.
שאלות:
1.מה האפשרויות של החבר השני של הועד במצב שנוצר- ידיו קשורות בהתחשב בעובדה כי הוא אינו יכול לפעול ללא שיתוף פעולה מצד השותף שלו לועד (העו"ד במקצועו)? לציין כי עצם היותו חבר הועד עו"ד גורם לאנשים לא לראות כי בעצם הוא זה ש"תקע" את הבניין(מצד אחד הוא מעכב ו/או לא מטלפ במוטל עליו ומצד השני הוא לא מאפשר לאחר לטפל בעניינים.) הוא בונה על תמיכת בעלי דירות בו ומעודד אותם (מאחורי הגב) לעוינות כלפי חבר השני של הועד, זורק עליו את האחריות ומייצר מצב של הפרד ומשול. 2. האם טענת בעל דירה שהפסיק לשלם מיסי הועד הינה לגיטימית? האם זה פשוט בלתי ראוי לפעול כנגד בעל דירה כזה או אחר שהפסיק לשלם מיסי ועד עקב חוב לא מטופל של סרבן תשלום זיפות? (לציין כי בעל דירה זה מסר כי ישלם מייד עם טיפול של הועד בחוב) 3.כיצד היית ממליץ לחבר שני של הועד לפעול ?
ראשית, גם חבר וועד אחד שנשאר פעיל, יכול להתחיל בהליך משפטי נגד הדייר הסרבן.
שנית, הדייר השני שמסרב לשלם בגלל היעדר טיפול בדייר סרבן - פועל לא נכון ולא כדין, אין קשר בין המקרים והוא את החוב שלו והתשלום שלו צריך להסדיר ללא כל תנאי.
לגבי המשך תפקוד ועד הבית- נדרש לכנס אסיפה כללית לצורך ביצוע בחירות לוועד הבית
תוכל בבקשה להבהיר לגבי התשובה כי חבר ועד אחד יכול לתבוע את הסרבן ללא שיתוף פעולה מצד חברו לועד וללא הסכמתו. הבקשה להבהרה באה בהתחשב בעובדה כי חבר ועד אחד לא יכול להחליט על פעולה כזו או אחרת על דעת עצמו וללא הסכמת חבר ועד נוסף .
לציין כי חבר ועד (עו"ד במקצועו) נחשב פעיל מבחינת בעלי הדירות ואף זוכה בתמיכתם. בעלי הדירות לא רואים ולא רוצים לראות כי הוא פשוט לא עושה כלום ומתעלם אבל רשמית לא רואים בו כאינו פעיל. הוא גם מעודד לעוינות כלפי חברו לועד מאחורי גבו וגם תוקע כל יוזמה. כל מהלך ע"מ להחליף חבר ועד (עו"ד במקצועו) היה מצריך עימות ישיר בין שני חברי הועד כאשר ההנחה היא כי בעלי הדירות היו לוקחים את הצד של חובר הועד העו"ד במקצועו ואז היה נוצר מצב עוד יותר גרוע בבניין.
שלום דייר תבע דיירת על חניית רכבה באופן קבוע בחניה משותפת של כלל הדיירים, התובע והנתבעת דיברו בדיון על מקום טעינת רכב חשמלי כפי שכתוב בפרוטוקול האסיפה. המפקחת נתנה החלטה שבמקום החניה יתקינו עמדת טעינה לרכב חשמלי תוך 45 יום. לא כתוב דבר כזה בפרוטוקול. וועד הבית שלח מייל ללשכת המפקחת ליום למחרת וביקש לתקן את פסק הדין וצירף למכתב את פרוטוקול האסיפה. עבר שבוע וטרם התקבלה תשובה מלשכת המפקחת. איך פועלים הלאה לשנות את החלטת המפקחת. בתודה, משה
שלום דייר תבע דיירת על חניית רכבה באופן קבוע בחניה משותפת של כלל הדיירים, התובע והנתבעת דיברו בדיון על מקום טעינת רכב חשמלי כפי שכתוב בפרוטוקול האסיפה. המפקחת נתנה החלטה שבמקום החניה יתקינו עמדת טעינה לרכב חשמלי תוך 45 יום. לא כתוב דבר כזה בפרוטוקול. וועד הבית שלח מייל ללשכת המפקחת ליום למחרת וביקש לתקן את פסק הדין וצירף למכתב את פרוטוקול האסיפה. עבר שבוע וטרם התקבלה תשובה מלשכת המפקחת. איך פועלים הלאה לשנות את החלטת המפקחת. בתודה, משה
שלום! בניין בן שתי קומות בקיבוץ. הבניין בן כ-50 שנה, לפני 30 שנה בוצע שיפוץ, במסגרתו הוספו מרפסות לכל הדירות. כ-20 שנה לאחר מכן הדירות עברו שיוך לבעליהן. האם גג המרפסת נחשב כחלק מהרכוש המשותף של הבניין, וחלק אינטגרלי מהגג? ככל הידוע לי לא בוצעה הצמדה של המרפסות לדירות ולא נערכו שינויים בנסח הטאבו. כי כרגע נדרש תיקון, והשכנה מלמטה מסרבת לשלם את חלקה, בטענה שהמרפסת שייכת רק לדירה. תודה מראש!
האם לועד סמכות לפטור בעל דירה מתשלום חוב בגין הוצאה כזו או אחרת של בית משותף (אשר כל בעלי הדירות חוץ מבעל דירה מסוים כבר שילמו) .
אם כן האם הועד יכול לעשות זאת בניגוד ו/או ללא ידיעת בעלי דירות בבית המשותף ו/או ללא הסכמה מפורשת וברורה מצד כל בעלי הדירות ולו יהיה /יש רק אחד שמתנגד לכך.
שלום האם ברגע שדייר אחד בבניין דורש לשלם וועד בית לפי שטח דירתו, חייבים כל הדיירים גם לעבור לשלם לפי שטח הדירה וגם אם ישנה גבייה מיוחדת להוצאה גדולה היא צריכה להתבצע לפי חלוקה שווה או גם לפי שטח הדירה. בתודה, משה
שלום, היתה בעיה של רטיבות בדירה בקומה מתחת למיני פנטהוז. מומחה הגיע וטען שהבעיה באיטום לא נכון בניקוז הכפול במרפסת דירת הגג.
מחור הניקוז הכפול יש חיבור לצינור העובר בכל הבנין.
ההנחה שלו והתיקון הוכיחו את עצמם. התיקון הפסיק את חדירת מי הגשם. התקרה בקומה 7 היתה יבשה לחלוטין למרות כמויות הגשם הגדולות שירדו בפרק זמן קצר. החורף הזה.
1. האם יש איסור עפ"י חוק לפרסם בקבוצת הבניין את מספרי הדירות של סרבני התשלום (כמובן אחרי שהועד מיצה את שאר האמצעים כמו פניה אישית לדייר ותזכורות בקבוצה בלי לציין את מספרי הדירות)? חוץ מפניה לבית משפט ולמפקח על המקרקעין איזה עוד סנקציות ואמצעי לחץ קיימים נגד דיירים סרבני תשלום?
2. האם הנדרשת הסכמת דיירים להצטרפות לאגודה לתרבות הדיור או שזאת יכולה להיות החלטת ועד הבית? אם נדרשת הסכמת הדיירים באיזה רוב?
3. באופן כללי איזה החלטות דורשות כינוס אסיפה ובאיזה מקרים ניתן להסתפק בהצבעה בקבוצת ווטסאפ של הבניין?
יוצרים קשר עם חברת ניהול גדולה . מתברר ש 1.בנק חסם לה כיבוד שיקים. 2.עובדים זרים שעבדו אצלה תובעים אותה, בבית דין לעבודה, יחד עם וועדי הבתים אצלם עבדו בפועל 3. שהואשמה עי המדינה בעבירה של חוק העסקה שלא כדין ,לפי חוק קבלנים וכו האם אלו תביעות וויכוחים סטנדרט שלא צריך להתרגש
הבעיה היא שחלק מהדירות, ובהן דירתי, רשומות בטאבו כגדולות יותר משום שהמרפסת כלולה בשטח (מרפסת מקורה), בעוד שבדירות אחרות מרפסות אינן נספרות כלל . אף שהמרפסות בפועל דומות. השיפוץ משפיע באופן שווה על כל הדירות ללא קשר לגודל המרפסת או סוגה.
כל הדירות נהנות במידה זהה משיפוץ החזית (איטום, בטיחות, מראה חיצוני וערך הנכס).
החלוקה לפי שטח טאבו יוצרת פערי תשלום משמעותיים ואינה משקפת שימוש שונה. האם הסיבות יכולות לשנות את צורת החלוקה?
האם יש מקרים שהמפקח על בתים משותפים נותן הוראה לתשלום גדול בחזית הבניין באופן שווה בין כל דיירי הבניין. למרות שהדירות שונות בגודלן .אבל כולם נהנים באופן שווה מהשיפוץ .
אצלינו בבניין ,רשמו רק מרפסות שמקורות בטאבו. ( יש מרפסת מעליהן) . יש דירות ששוות בגודלן, אבל אצלהם המרפסות לא נחשבות בטאבו. ( לא מקורות). ולכן שצריך לשלם דברים בבניין, התשלום של אלה שהמרפסת רשומה יותר גדול. האם תקין?
בבניין יש צורך בשיפוץ הקירות החיצוניים. איך הולך התשלום? גודל הבתים שונה. רוב המרפסות לא נחשבות מקורות ובודדות נחשבות מקורות בטאבו. אבל לשיפוץ זה לא משנה את כל החיצוני מתקנים גם המקורה וגם הלא מקורה. איך הולך החלוקה בתשלום.
אבל איך זה הגיוני שיש 4 דירות זהות בגודלן , פשוט בטאבו רשום שבשתי דירות המרפסות רשומות בטאבו כי מעליהן יש מרפסת פנטאוז......ובפנטאוז שגדול בכפול מהדירות המרפסת לא בטאבו ולכן מחושב כמעט כמו דירה רגילה. האם יש מה לעשות כדי שלא יחשבו לפחות את המרפסת ?תודה
האם וועד הבית רשאי להגיש תביעה נגד דייר בבניין שלדעתו הדייר לא עושה מעשים בבניין שלא לרוחו של הוועד, מה גם שהוועד צריך להוציא מכספי וועד הבית בכדי לשלם אגרה. תודה כוכי
שלום לעו"ד ארביב כתבתביעה שהגיש וועד הבית נגד דייר למפקחת, חזר הטענה שלא התקבל/נלקח. הוועד צריך למסור לדייר הנתבע את כתב התביעה, ידוע לנו שאפשר למסור או להדביק על דלת הבית באמצעות שליח, האם השליח חייב גם תצהיר של עו"ד לכך. בתודה, משה
שכן (אגרן) מצמיד אופניים ותמקני כושר לצד צנרת ביוב וצנרת מים בבניין ואף קושר את חלקם בשרשראות לצנרת.
מדובר בזוגות אופניים רבים. השכן התבקש להרחיק את האופניים והחפצים מהצנרת אך הוא מתעלם מהבקשה.
לאחרונה ביקר בבניין אינסטלטור לצורך תיקון מסויים והעיר כי אין זה תקין לקשור אופניים לצנרת.
אמו של השכן (שהיא בעלת הדירה) שמדברת בשמו של השכן (על אף שהוא קרוב לגיל 50) ונוהגת להשתמש בעלבונות ושפה פוגענית טוענת כי חבר ועד מאשר להם להצמיד אופניים לצד הצנרת ואף מתנה פינויהם בכך שועד יארגן מתקן לחניית האופניים. לציין כי האופניים וחפצים נוספים מוצמדים לצנרת ביוב שלא בצד דירתו של השכן ואמו (שם היא מקפידה ולא מאפשרת להצמיד) אלא בצד של דירות אחרות בבניין.
שאלות:
1. האם לחבר הועד סמכות לאשר הנ"ל (על אף שחברת ועד נוספת אינה מסכמה לכך)?
מדובר בצנרת משותפת שלמיטב הבנתי אין סמכות לועד לתת אישור לשכן להשתמש ברכוש המשותף כפי רצונו באותו אופן כמו שועד אינו מורשה למשל לפתור בעל דירה כזה או אחר מחוב ללא הסכמת 100% של בעלי הדירות.
2. האם ניתן לפנות לעירייה לטיפול בנושא או שזה מחייב תביעה אצל המפקח?
3. האם כל בעל דירה יכול לפנות לגורם מוסמך לטפל בנושא ללא קשר לועד הבית ו/או ללא צורך לדרוש משכנים נוספים להצטרף לתביעה
1. האם לחבר ועד סמכות לאשר לדייר אגרן שלא להרחיק את החפצים מהצנרת (ללא הסכמה כל חברי הועד)
2. במקרה שחבר ועד מאשר לדייר שלא להרחיק את החפצים מהצנרת האם אישור של חבר הועד מחייב את בעלי הדירות שלא לפעול לטובת להרחיק את החפצים מהצנרת.
2. האם הפניה למפקח לצו עשה צריכה להיעשות דרך הועד או שכל בעל דירה (גם ללא הסכמת הועד) יכול לדרוש להרחיק את החפצים מהצנרת גם ללא הסכמת הועד ו/ או בעלי הדירות הנוספים בבניין.
בעל דירה אשר קנה את דירתו לפני חודשים ספורים לא מוכן לשלם על זיפות הגג. דירתו מושכרת כאשר הדיירים הם אלו שמשלמים מיסי ועד. מיסי הועד לא כוללים תשלום בגין זיפות הגג אשר נעשה אחת למספר שנים הוצאה מוחרגת (אך שגרתית אחת למספר שנים) ממיסי הועד. בעל דירה החדש טוען כי מדובר בהוצאה חריגה אשר מחייבת זימון אסיפה אחרת אין חובת התשלום מחייבת אותו. לציין כי הוא היחד שלא שילם כל יתר בעלי הדירות שילמו והזיפות בוצע.
כמו כן טוען בעל הדירה כי ועד הבית לא נבחר באופן חוקי ולכן ההחלטה לא מחייבת אותו. זאת כי חבר הועד הסביר לו כי חלק מבעלי הדירות אישרו את מינוי הועד טלפונית אך הוא טוען כי הדבר אינו חוקי. כמו כן טוען בעל הדירה כי כל החלטה בקבוצת הוואטסאפ של הבניין אינה חוקית אלא מחייבת אסיפה פיזית. לציין כי הועד נבחר לפני שהוא רכש את דירתו בבניין ובעלי הדירה הקודמים של דירתו אכן אישרו את מינוי הועד.
אין ועד יודע את כתובתו של בעל הדירה על מנת לשלוח אליו מכתב התראה לגבי אי תשלום בגין זיפות הגג.
שאלות:
1. האם יש זכות לבעל דירה אשר אינו משלם מיסי ועד בעצמו אלא משלמים הדיירים שלו לדרוש מהועד דוחות כספיים?
2. האם בעל דירה שדירתו בבניין לא הייתה בבעלותו בעת מינוי הועד יכול לטעון כי בחירת הועד אינה חוקית?
3.איך לשלוח מכתב התראה לבעל דירה שלא יודעים את כתובתו ?
ראשית, מדובר בבעלים של הדירה ולפיכך יש לו הזכות לעיין בכל מסמכי הוועד והתנהלות הכספים- ואין קשר לשאלת זהות מבצע התשלום, שכן החבות בתשלום על פי חוק המקרקעין הינה על הבעלים של הדירה.
שנית, לענין בחירת הוועד, אין קשר בין סוגיות אלו לבין החובה שלו לשלם את דמי תחזוקת רכוש המשותף כולל הוצאות חריגות ככל שהתקבלו כדין, וכן הוא תמיד יכול לעלות טענות ביחס לאופן מינוי הוועד, אבל אין בכך בכדי לעכב את דמי תחזוקת רכוש משותף.
בהמשך לתשובה - האם הפניה למרשם האוכלוסין על מנת להשיג כתובת של אדם אחר מחייבת יפוי כח (שכמובן בעל דירה הלא משלם לא יתן לועד יפוי כח שכזה) ו/או צו בתי משפט או שכל אדם יכול לבקש כתובת שאדם אחר כאילו מדובר במסמך ציבורי.
