פורום בתים משותפים בפורום זה ניתן לעלות כל שאלה הכרוכה בענייני בתים משותפים, פורום זה מיועד הן לדיירי הבית המשותף והן לנציגות בית משותף המבקשת לקבל מידע בנושא מסוים הכרוך בבתים משותפים. הינכם מוזמנים לעלות כל שאלה משפטית בתחום האמור.
שוכר דירה קיבל התראה על חצר מלוכלכת מעיריית ת"א פנה לוועד הבית והוועד אמר שהוא מטפל בזה, עבר חודש והשוכר קיבל הודעת קנס מהעירייה. עד כמה שידוע לי הקנס צריך להגיע לבעל הדירה? בתודה ציון
שלום לעו"ד קבלן שיפוצים התקין לפני כמה שנים צינור לאורך חזית הבניין למען הכנסת צנרת המזגנים לטיפטוף טיפות המים אליה. רוב הצנרת של המזגנים התנתקה ממקומה וגם הצינור הקשיח לאורך הבניין התנתק מהחיבורים שלו. מאחר ומדובר רק על המזגנים של דיירי חזית הבניין ברצוני לגבות כסף לתיקון הדבר רק מבעלי הדירות בחזית הבניין שיש להם מזגנים. למותר לציין שכרגע טיפות המים של המזגנים נופלים בכניסה הראשית לבניין. האם אפשרי לגבות כסף (חלקי) רק מבעלי הדירות בחזית למען תיקון הצנרת. בתודה, משה
בבנין רב קומות,ישנה חברת ניהול חיצונית,ועומדת לסיים את תפקידה,עקב אי שביעות רצון ובעיות תקשורת.כמובן שתמסר הודעה בכתב,ובהתראה של חודש, כפי הנרשם בחוזה איתם.
ישנן מטלות שונות,הנוגעות לתחזוקת הבית שלהן יש התיחסות ואחריות לבצוען לחברת הניהול,אך לא בוצעו( החלפת נורות בחניונים,בדיקות תאורות חרום,מעלית,משאבות מים,וכדומה),תוך כדי התעלמות ודחיה מעת לעת.
האם ועד הבית זכאי לקזז את עלות המטלות שלא יבוצעו עד תום חוזה ההתקשרות עם חברת הניהול,מתוך סך הסכום החודשי שמועבר כל תחילת חודש,כיצד לנהוג לפי החוק.
או,שאין לקשור בין חוזה ההתקשרות עם חברת הניהול," והתחשבנות" בגין אי מילוי במלואן של המטלות שהן באחריות חברת הניהול.
וכל זאת מתוך מחשבה קדימה,בבוא הועד להתקשר עם חברת ניהול חדשה,הרי מטבע הדברים,יתבקש הועד ל"ליישר קו",כשכל המטלות שנותרו יטופלו כראוי(תשלום כספי נוסף).
בניין 8 דירות יש דירות קטנות ודירה אחת 120 מ"ר , 100 מ"ר 90 ו 70 מ"ר שכמובן בדירות הגדולות יותר 2 מרפסות ויותר , הוזמן שיפוץ ע"ס 120 אלף שמתחלק שווה בין הדיירים מן הסתם הועד הוא בעל הדירה הגדולה כך ש הוחלט כי נתחלק שווה בהוצאה { דמיי ועד הבית משולמים גם שווה בין הדירות ,
אני הערתי להם ש דירות גדולות יותר צריכות לשלם יותר הוא התנגד בטענה ש כך היה כל השנים ויתר הדיירים אדישים לכך ...האם יש סעיף בחוק או בתקנון מצוי שמורה על כך שתשלום צריך להיות לפי שטח הדירה |הם מודעים לכך רק שמנצלים את אדישותם וחוסר ידע של יתר הדיירים } מהו הסעיף בחוק שאני יכול להראות להם ? והאם דייר אחד יכול להתנגד לשלם עבור הדירות הגדולות ?
בהמשך לתשובתך לגבי שיפוץ מרפסות סעיף 58 ... , מספיק שדייר אחד מתנגד { כל היתר עוד 2 דירות קטנות אדישים לא ברור לי למה כמה שזה אבסורד } מה אתה מציע שאפנה את הועד לסעיף הנ"ל
אם הם יפנו למפקח על הבניים ויגידו שכולם הסכימו , לצד מי המפקח יהיה ?
מדובר בבנין רב קומות,בו הותקנו מצלמות אבטחה,לפי החוק והנוהל כנדרש.
נבחר אחד מנציגות הועד,כמורשה אחראי על תפעול המצלמה,באמצעות קוד גישה.
מסתבר,שמורשה בעל קוד ההגישה,העביר את קוד הגישה( ללא התיעצות עם שאר נציגי הועד) גם למנהל חברת האחזקה בבנין.ואין לו כל בעיה לצפות במתרחש בלובי בבנין ובכניסה.הן ממשרדו האישי,הן מביתו,והן מחדר המצלמות במבנה,באופן עצמאי,מבלי ליידע את נציד הועד המורשה.
האם מותר וחוקי בכלל,להעביר קוד גישה למצלמה,לצד גימל,שאינו דייר במבנה.
ברשותך,מבקש לחדד את הנושא.תשומת הלב בכתיבתי היתה,האם ר ש א י מורשה הצפיה במצלמות להעביר קוד גישה למצלמה,לחברת ניהול,או למאן דהוא,שאינו דייר במבנה,על דעתו הוא.
בתשובתך ציינת-" זה לא אמור להתנהל כך",האם הינך יכול לפרט ולהבהיר יתר על המידה את התיחסותך לנושא שלעיל.
שלום האם דייר שגר בשכירות בבניין, יש לו מעמד כלשהו מול וועד הבית האם הוא יכול להגיש תביעה למפקחת נגד וועד הבית כשאין לו ייפוי כח מבעל הדירה. בכבוד רב, אבי
שלום לעו"ד האם המפקחת על בתים משותפים יכולה להוציא צו שיפוטי עקב תביעה או שליחת בקשה לנפקחת או שלמפקחת פונים רק בתביעה ושני הצדדים צריכים להופיע בפניה והיא נותנת פסיקה? בתודה, מושון
שאלה : האם ועד בית חיצוני רשאי לבקש תשלום על ועד בית על תקופה שטרם התמנה?
והאם צריך לשלם תשלום מלא לועד בית על חודשים שלא היה שום ניהול מצד הועד בית הקודם מנציגי הבנין בזמן שניקיון הבנין נעשה על ידינו כי לא היה מנקה וכן גנן וכן החלפת נורות שנשרפו
שלום רב, נציגות בבניין עם 60 דירות מבקשת להביא החלטה על החלפת חברת ניהול שדורשת רוב 2/3 מבעלי הדירות. האם משמעות 2/3 מבעלי הדירות בסופו של יום מחייבת 40 אצבעות שמצביעות בעד (ככה שאיי אפשר למעשה לקבל החלטה כי הגיעו רק 32 דיירים), או שהמשמעות היא שאם הזימון היה כדין (וכלל גם מועד נדחה להתחלת האסיפה בהפרש של חצי שעה) ,אז יספיק 2/3 מתוך ה-32 שבחרו להשתתף ?
האם וועד בית הלוקח שכר חודשי בגין עבודתו זו חייב לתת קבלה על השכר שמקבל? האם יש לדווח על כך למס הכנסה? האם יש להפריש בגינו לפנסיה, פיצויים, דמי הבראה, נופש? האם הוא חייב להראות פרוטוקול מאסיפה בה הוסכם על גובה התשלום שהוא מקבל?. הוא טוען שלא שמר את הפרוטוקול,מאידך לא זכורה לדיירים הסכמה שכזו.
אנו עברנו לדירה אחרת כי הבת הגדולה נפצע בצבא והייתם צריכים בית עם מעלית (משלמים שכ"ד). הדירה בבעלות נמצאת כל הזמן ריקה. בבנין איפה הדירה נמצאת פתאם מתברר שמתחילים החלפת קו ביוב ראשי ונצטרך לשלם על זה. אנו כל הזמן הזה ראינו כל הודעות דרך הקבוצה בוואתספ ולגבי זה שום הודעה לא הייתה. חייבים לציין שלא הוצגו אחוזי הסכמה של דיירים ולא הזמינו אותנו לאסיפת דיירים. שאלה האם אנו חייבים לשלם על העבודות האלה?
שלום לעו"ד ישנו דייר בבניין שחונה בחניה הפרטית בצורה כזו שהוא מפריע להכנס או לצאת מהחניה לרכב אחר, הוא גר בשכירות. קיבל מכתב גם בעלת הדירה קיבלה מכתב על זה ושום דבר לא זז. את מי צריך לתבוע במצב כזה את בעלת הדירה אן השוכר? בתודה
יש לי דירה שאני משכירה. לפני מספר שנים ביקשתי מוועד הבית שלא לפנות לשוכרים בשום מצב ואם יש בעיה או כל דבר אחר, לפנות אלי. והנה, לפני כשנה, וועד הבית החליט לפתוח קבוצת וואטסאפ של דיירים שוכרים והכניס את הדיירת שלי. אני כועסת מאחר וביקשתי להשאיר אותה מחוץ לתמונה ושתתנהל בשקט ושלווה בלי להיות מוטרדת. האם יש מצב לתבוע את הוועד שכן, השכרת נכס הוא עסק כלכלי לכל דבר ועניין ןהתערבות מעין זו היא סוג של הטרדה למרות שביקשתי מהם בכתב.
כמו כן, ב 20 השנה האחרונות לא הוזמנתי לישיבות וועד בית אבל כאשר אוספים כסף מהדיירים, יודעים מצויין איפה למצוא אותי או להשאיר מכתב בתיבת המכתבים. האם זו התנהלות תקינה או שגם על זה יש מצב לתביעה על פגיעה בזכויותי וגרימת עוגמת נפש.
ישיבת ועד בית היא מקום להחלפת דעות, להתלונן, לשבח, ולהחליט החלטות שונות הקשורות לבניין. אי הזמנתי ביטלה למעשה את כל הדברים מהצד שלי כבעלת דירה. האם אין פה עילה לתביעה לפיצויי על כך ?710530
בתאריך 16.01.25 הפניתי לך שאלה,לענין הרוב הנדרש להמשך התקשרות עם חברת ניהול קיימת.
בתשובתך נכתב-נדרש רוב רגיל.מבקש הבהרתך בבקשה:
האם נדרש רוב מבעלי הדירות בבנין,או,רוב מבאי האסיפה?
**באותה סוגיה ברשותך,מהו הרוב הנדרש במקרה של החלפת חברת ניהול הישנה,בחברת ניהול חדשה.וגם כאן,האם ישנה משמעות לרוב מבעלי הדירות במבנה,או, רוב מבאי באסיפה?
רוב באי האסיפה, תשומת לב לכך שאם אין באסיפה רוב של בעלי הדירות, נדרש לפזר ולכונן ישיבה חדשה.
יש לכך התייחסות בתקנוןן המצוי, אבל הפיזור והכינון אמור להיות רשום בהזמנה לאסיפה כללית על מנת שתיהיה ידיעה שאם אין רוב נדרש יהיה פיזור וכינוס בשנית לאחר כשעה ואז ההצבעה תחייב בהתאם לרוב הקיים באסיפה באותו המועד.
במגדל מגורים יש ועד מכהן,ובו חברת ניהול שלפי הסכם התקשרות ביניהם יפוג ב סוף חודש ינואר 2025.
לציין,שבהסכם ישנן 2 נקודות חשובות כדלקמן:
1.כל צד יכול להודיע על ניתוק ההתקשרות חודש ימים מראש( ומובן שסעיף זה כעת לא רלוונטי) יוסבר בסעיף הבא.
2.יש סעיף שבו נכתב,באם סעיף מספר 1 לעיל,אינו מבוצע,אזייי ההסכם בין הצדדים ימשיך באופן אוטומטי לשנה נוספת!
שאלתי בבקשה,האם באסיפת הדיירים הקרובה לקראת סוף ינואר 2025( סוף קדנציית הועד המכהן כעת),האם יש צורך להביא להצבעה את הסכמת כ ל ל הדיירים להמשך התקשרות עם חברת הניהול הקיימת לשנה נוספת. כל זאת בהנחה,שהועד הקיים ימשיך בתפקידו ,או,שיבחר ועד חדש-אחר.תוך כדי הסברים לסיטואצייה שנוצרה.ולסיום ברשותך,
א. האם הועד המכהן יכול לדרוש שינויים בהסכם המתחדש אוטומטית מחברת הניהול?
ב.מהו הרוב הנדרש באסיפה להמשך ההתקשרות עם חברת הניהול?
סליחה על אורך השאלה המורכבת,תודות בכל מקרה לכל מענה שיתקבל.
מכייון שיש אפשרות לסיים את ההסכם בהתראה של חודש מראש, הרי שנדרש לאשרו באסיפה הכללית מחדש.
וככל שיש לך השגות ביחס לתוכנו, ברי שניתן לפנות לחברת הניהול וכתנאי להמשך התקשרות לבקש לדון בשנית על ההסכם ואם לא להעניק הודעה מוקדמת לסיום התקשרות בהתאם להסכם.
האם בעקבות התקשרות עם חברת ניהול טעינה לועד מותר לדרוש מדיירים שיש להם עמדת טעינה בחניה פרטית, מהחשמל הפרטי (שהוקמה לפי כל הכללים) לפרק אותה ולהתחבר דרך חברת ניהול הטעינה ?
שלום המפקחת על הבתים המשותפים מינתה חברת ניהול, החברה נכנסה לבניין והתחילה לנהל אותו, רוב הדיירים לא מרוצים מניהול החברה. מה ניתן לעשות בכדי לסיים את ניהולה של החברה הזו. בתודה
שלום רב, ההכנסות השנתיות בבניננו מתשלום דמי ועד לפני הוצאות הן כ 60,000 שקלים. חבר הועד הגיש דוח שנתי עם אי התאמה (חוסר של כ-600 שקלים ואינו מצליח לאתר את הסיבה). בהנחה כי מדובר ב"פספוס" מה ניתן ונדרש לעשות? מה לרשום בדוח ההכנסות - הוצאות? תודה.
שלום לעו"ד ארביב אחותה של דיירת בבניין נתקעה במעלית, הדיירת התקשרה למתחזק הבניין ולא הצליחה לתפוס אותו. (הוא היה במקלחת). ראתה שאיש הוועד לא עונה, התקשרה למכבי האש והזמינה חילוץ. איש הוועד חזר אליה והיא אמרה לו מה קרה, איש הוועד אמר לה לבטל את כיבוי האש מפני שיש את ידידים בדרכים שמחלצים חינם ואפשר לקרוא לחברת המעליות שתחלץ. הדיירת אמרה שכיבוי האש כבר בדרך וצריכים להגיע כל רגע. לבטח כיבוי אש ירצו תשלום עבור הביקור. מי אמור לשלם על החילוץ, הדיירת שהזמינה או הוועד? בתודה
היי, אני בעל הדירה. הדירה נקנתה לפני עשור שבלוני הגז היו רשומים על מישהו אחר...בחברת הגז לא הצליחו ליצור קשר עם בעל הבלונים ולכן הוסיפו אותי לחשבון גז לחיבור הדירה שלי ומאז שילמתי ערב שימוש שלי...אני כבר לא משתמש בשרות הגז כבר חמש שנים,עברתי לחשמל...פניתי בעבר שיפנו את הבלונים עקב אי שימוש ולהוריד סיכון בטיחותי לאיזור...לא קרה כלום, חזרתי לדירה כיום כי הייתה מושכרת ושכחתי מזה...דיברתי עם החברה לפינוי,אמרו שיפנו ולא אקבל את הפיקדון לבלונים, הסכמתי...ומאז כלום, כמעט שבועיים.... האם יש דרך להכריח את חברת הגז לפנות או שאני רשאי לשאול מתקין אם הוא רוצה את הבלונים ולסלק אותם מהשטח שלי בבניין, לא רוצה קשר לבלונים יותר מבחינת בטיחות? בהנחה שלא יבואו לאחסן והבלונים כביכול לא שלי לטענתם- האם אוכל לדרוש דמי שכירות לבלונים שלהם בשטח שלי-לא בשביל הכסף אבל שייאלץ אותם לקחת אותם מהר??תודה
לבנין רב קומות,נערך חוזה התקשרות בין הועד לחברת ניהול.
משך החוזה הינו ל 12 חודשים,ועם סעיף נוסף שבו נכתב,במידה ולא תכתב שום פניה,מאחד הצדדים( בהתראה של 30 יום) ,להפסקת ההתקשרות,אזיי החוזה ימשיך להתקיים אוטמטית בין הצדדים..
1.הנציגות לא הביאה בזמנו לידיעת הדיירים לסעיף אודות חידוש אוטמטי.
יש דיירים המלינים על אי שביעות רצון מהתנהלות חברת הניהול,ואף חלקם מביעים דעתם להחליף לחברת ניהול אחרת.
הועד מצידו מסתבר,מבקש " להאחז-להתלות",בסעיף חידוש אוטמטי המתיחס, לחוזה המקורי החוזה שעומד לפוג בסוף השנה.
בימים הקרובים תערך אסיפת דיירים שנתית,מהי הדרך,או כיצד,יהיה נכון לפעול,הן מצד הדיירים,והן מצד ועד הבית.
האם סעיף חידוש אוטמטי הינו " טאבו" במקרה זה,או בנסיבות שנוצרו,יהיה נכון לעשות "ריפראש" ,ולהביא להחלטה של הדיירים בנושא.
על מנת להעניק מענה נדרש לבחון את כל ההסכם ולא רק את הסעיף הספציפי על מנת לבדוק האם ישנה אפשרות יציאה סוג של "פירצה" בחוזה שתתיר לכם להשתחרר משנה שירות נוספת.
אנו 3 נציגי ועד בבית משותף,מתוכם יש 2 כמורשי חתימה בבנק,ואנוכי אחד מהם.
לאחרונה,מסיבות אישיות שלי,מבלי לפרט,הודעתי לשאר הנציגים,שאני לא מוכן להיות עוד כחותם על שיקים לספקים השונים ולחברת הניהול.ופועל יוצא מכך,לבחור דייר אחר במקומי לתפקיד זה.
הודעתי נמסרה בכתיבה בתאריך 26 לספטמבר 2024.
שאלתי...לא נעשתה שום פעולה מצד שאר חברי הועד,למרות בקשתי,להסיר את שמי כמורשה חתימה בבנק,תוך כדי זימון ישיבת דיירים ולהודיעם, ולהבהיר את המצב.
היום,לאחר כחודשיים אני מתבקש לחתום על שיקים,ואני מסרב לכך.
1.האם אני מ ח ו י ב להמשיך ולחתום על שיקים,למרות הודעתי בנושא,כפי שצוין לעיל.
2.מהו פרק הזמן לפי החוק,בו אני כבר פטור מלשמש חותם על שיקים,ולהסרת שמי בבנק כמורשה,וכל זאת לאי התנהלות רצויה מצד שאר חברי הועד,לדאוג ולפעול בתרחיש שכזה.
(באם אינני טועה,נתקלתי בעבר בסוגיה כזו,המציינת שבאם לאחר 14 יום מהודעתי,הרי אינני מחויב יותר לכל הנושא הבנקאי כמורשה חתימה,מקווה שאני לא נכנס לנעלי עורך הדין,סליחה מראש)
שלום לעו"ד בבניין שלנו קיימות מצלמות אבטחה מזה שנים רבות, ישנה תופעה שהכלבים של הדיירים מטילים את ממייהם במעלית ולא מנקים, קשה לדעת מי עושה זאת והוועד רוצה להתקין מצלמה במעלית, האם צריך שוב הסכמה ברוב באסיפה או שההסכמה הקודמת למצלמות קיימת ואפשר להתקין. בתודה וועד הבית
בהסכם עם חברת הניהול נכתב שהתקבול הכספי עבור כל חודש יועבר אליהם עד 10 לכל חודש.
במידה והתשלום " מ ע ו כ ב ".....לאחר כמה זמן הדבר נחשב כהפרת החוזה,או,הלנת שכר,מצד חברת הניהול כמובן.ומהם האמצעים שיעמדו לצידם לקבל מבוקשם.שוב מחדד...לאחר כמה זמן,הנושא יחשב כהפרה להתחיבת בין הצדדים.(רוצה לומר,"להחזיק" את השיק בידנו)...........
יש לבנין רב קומות,חברת ניהול.לצערנו חברה זו אינה מבצעת תפקידיה לשביעות רצון.החל מאי טיפול בליקויים שוטפים רבים, שנמרחים לאורך חודשים,והמשך באי ביצוע מטלות תחזוקה מושלמים למערכות השונות(בריכות מים,מעליות,דחסנים, משאבות, כיבוי אש ,תאורות חרום וכדומה). לפיכך,יש כוונה מצד הוועד לא להמשיך לקבל שרות מהחברה ,החל מתום דצמבר 2024.(וכל זאת בהבהרות,בשיחות,במפגשים,בהודעות כתובות,ללא כל התקדמות... למעלה מחצי שנה)
חברת ניהול חדשה שעתידה לפעול החל מינואר 2025,הבהירה שהיא מעונינת לקבל"דף חלק" בכל הקשור למצוין לעיל.
האם ועד הבית,יכול " לקזז " מתשלום לחברה הקיימת,מהתקבול האחרון ,את העלות הנדרשת להביא את הבנין למצב של " דף חלק".
בבקשה.מהי דעתך החוקית לנושא,עם מבט קדימה להיבט המשפטי לכך,ואופן הפעולה שנדרש.
