פורום בתים משותפים בפורום זה ניתן לעלות כל שאלה הכרוכה בענייני בתים משותפים, פורום זה מיועד הן לדיירי הבית המשותף והן לנציגות בית משותף המבקשת לקבל מידע בנושא מסוים הכרוך בבתים משותפים. הינכם מוזמנים לעלות כל שאלה משפטית בתחום האמור.
אנו 3 נציגי ועד בבית משותף,מתוכם יש 2 כמורשי חתימה בבנק,ואנוכי אחד מהם.
לאחרונה,מסיבות אישיות שלי,מבלי לפרט,הודעתי לשאר הנציגים,שאני לא מוכן להיות עוד כחותם על שיקים לספקים השונים ולחברת הניהול.ופועל יוצא מכך,לבחור דייר אחר במקומי לתפקיד זה.
הודעתי נמסרה בכתיבה בתאריך 26 לספטמבר 2024.
שאלתי...לא נעשתה שום פעולה מצד שאר חברי הועד,למרות בקשתי,להסיר את שמי כמורשה חתימה בבנק,תוך כדי זימון ישיבת דיירים ולהודיעם, ולהבהיר את המצב.
היום,לאחר כחודשיים אני מתבקש לחתום על שיקים,ואני מסרב לכך.
1.האם אני מ ח ו י ב להמשיך ולחתום על שיקים,למרות הודעתי בנושא,כפי שצוין לעיל.
2.מהו פרק הזמן לפי החוק,בו אני כבר פטור מלשמש חותם על שיקים,ולהסרת שמי בבנק כמורשה,וכל זאת לאי התנהלות רצויה מצד שאר חברי הועד,לדאוג ולפעול בתרחיש שכזה.
(באם אינני טועה,נתקלתי בעבר בסוגיה כזו,המציינת שבאם לאחר 14 יום מהודעתי,הרי אינני מחויב יותר לכל הנושא הבנקאי כמורשה חתימה,מקווה שאני לא נכנס לנעלי עורך הדין,סליחה מראש)
שלום לעו"ד בבניין שלנו קיימות מצלמות אבטחה מזה שנים רבות, ישנה תופעה שהכלבים של הדיירים מטילים את ממייהם במעלית ולא מנקים, קשה לדעת מי עושה זאת והוועד רוצה להתקין מצלמה במעלית, האם צריך שוב הסכמה ברוב באסיפה או שההסכמה הקודמת למצלמות קיימת ואפשר להתקין. בתודה וועד הבית
בהסכם עם חברת הניהול נכתב שהתקבול הכספי עבור כל חודש יועבר אליהם עד 10 לכל חודש.
במידה והתשלום " מ ע ו כ ב ".....לאחר כמה זמן הדבר נחשב כהפרת החוזה,או,הלנת שכר,מצד חברת הניהול כמובן.ומהם האמצעים שיעמדו לצידם לקבל מבוקשם.שוב מחדד...לאחר כמה זמן,הנושא יחשב כהפרה להתחיבת בין הצדדים.(רוצה לומר,"להחזיק" את השיק בידנו)...........
יש לבנין רב קומות,חברת ניהול.לצערנו חברה זו אינה מבצעת תפקידיה לשביעות רצון.החל מאי טיפול בליקויים שוטפים רבים, שנמרחים לאורך חודשים,והמשך באי ביצוע מטלות תחזוקה מושלמים למערכות השונות(בריכות מים,מעליות,דחסנים, משאבות, כיבוי אש ,תאורות חרום וכדומה). לפיכך,יש כוונה מצד הוועד לא להמשיך לקבל שרות מהחברה ,החל מתום דצמבר 2024.(וכל זאת בהבהרות,בשיחות,במפגשים,בהודעות כתובות,ללא כל התקדמות... למעלה מחצי שנה)
חברת ניהול חדשה שעתידה לפעול החל מינואר 2025,הבהירה שהיא מעונינת לקבל"דף חלק" בכל הקשור למצוין לעיל.
האם ועד הבית,יכול " לקזז " מתשלום לחברה הקיימת,מהתקבול האחרון ,את העלות הנדרשת להביא את הבנין למצב של " דף חלק".
בבקשה.מהי דעתך החוקית לנושא,עם מבט קדימה להיבט המשפטי לכך,ואופן הפעולה שנדרש.
שלום לעו"ד ארביב האם קיים בחוק זמן בו ניתן להגיש ערעור על החלטת המפקחתלבתים משותפים לבית המשפט. ואם כן, האם יש זמן שונה בין התובעים לבין הנתבעים. בתודה
(;p);שלום לעו"ד(;br /);בבניין יש 25 חניות במרתף החניה, אחד הדיירים שלא מחנה את רכבו בחניה שלו, החליט להניח רהיטים בחניה ולא רוצה לפנותם לדרישת וועד הבית. איך ;צריך לפעול במקרה שכזה. ;(;br /);בתודה(;/p);
(;p);השבתי, שאם מדובר בחניה פרטית שלו, ישנו מעט קושי.(;/p);
(;p);אולם, ניתן לטעון כי הוא משתמש בחניה שלא בהתאם לייעוד שלה ואף מהוה סוג של מטרד אסתטי בחניה שכן זו מיועדת לכלי רכב ולא לרהיטים באופן קבוע.(;/p);
(;p);כדאי, לשכור שירותי עו"ד לצורך הגשת התביעה בשל הקושי האמור.(;/p);
(;p);וועד הבית רוצה להגיש נגדי תביעה, התביעה כרוכה בתשלום אגרה, הכסף ייצא מקופת הוועד, אני משלמת וועד הבית, זה ייצא בעצם גם מכספי. האם מותר לוועד להוציא כסף מקופת הוועד בכדי להגיש תביעה נגד דייר/ת?(;br /);תודה מהדיירת(;/p);
שלום. 1.ועד הבית החליט על שעת עצמו לפטור את עצמו מתשלום מיסים. האם מותר לו? 2. במידה ובאסיפה יסכימו לתת לועד פטור מתשלום מיסים חודשיים , מה קורה כשיש הוצאות כבדות של אלפי שקלים שאינם קשורים לאחזקה שוטפת, כגון:איטןם הגג, תיקוני צנרת, תיקוני משאבות, תיקוני מעלית (שאינם במסגרת הביטוח).האם גם אז הועד פטור או שחבר הועד צריך להכניס לקופת הועד את חלקו היחסים בהוצאות המיוחדות האלה? 3. דייר מבקש מהועד לעיין במסמכים הקשורים להתנהלות הכספית של הועד:הוצאות, הכנסות, דפי חשבון בנק וכו. הועד מסרב לתת לו לעיין במסמכים. מה לשון החוק בנושא? האם יש לדייר זכות חוקית לבקש לעיין במסמכים? (הועד לא מפרסם בכלל מאזן ודוח הכנסות והוצאות). תודה
ועד הבית מחייב את הדיירים בהוצאות שונות כמו איטום מסתור כביסה ונקז לדירה מס 16 ההשתפות חלה על כל הדיירים הוצאות בלת״מ 5% כך שיוצא שכל דייר משלם עבור הוצאות בלת״״ם 7000 שח האם החוק עם ועד הבית?
אני שוכרת במבנה שהוגדר מבנה מסוכן מעל לשנתיים ללא אף טיפול מצד הועד. אינני משלמת את דמי הועד בשל כך. בנוסף, הועד לא נותן קבלה אלה פתק שאינו קבלה ואינו מוכן לתת פרטים אם קיים חשבון בנק או לאן הכסף הולך, אין ניהול של הכסף רק איסוף. האם חובה עלי להמשיך ולשלם?
מכיון שאת שוכרת נדרש לעיין בתנאי הסכם השכירות. ברמת העקרון ועד הבית רשאי לגבות מהבעלים ואין לו "עסק" עם שוכרים.
שנית, וביחס לבעלים מדובר בחיוב העומד בפני עצמו ונדרש לשלם את דמי התחזוקה החודשיים, ככל שיש טענות כלפי הנציגות ובכלל הרי שיש להגיש תביעה אבל אין מקום לעצור תשלומים שוטפים על פי דין.
שלום לעו"ד ארביב האם זה חוקי שדייר של הבניין לוחץ על צופר הרכב שלו וצופר כמה וכמה פעמים בחניית הבניין בשעות הבוקר כשהוא יוצא לעבודה וגם כשחוזר מהעבודה. בתודה
לפי החוק, דייר בבניין משותף יהיה רשאי להתקין תשתית לצורך הקמת עמדת טעינה לרכב חשמלי, ללא צורך בהסכמת יתר הדיירים, שתחובר ישירות למונה הפרטי של בעל החנייה דרך הרכוש המשותף. רציתי למתוח כבל, מהחניה שלי דרך התיקרה עד למונה הפרטי שלי. אחד הדיירים אמר שהתקרה מעל החנייה שלו שייכת לו ולכן אין לי זכות להעביר את הכבל דרך התקרה. האם הצדק איתו ?
וועד בית דורש להחליף דלתות של בניין (חדש בין 4 שנים) הדלתות תקינות ועובדות, לדלתות הזזה, האם מהלך כזה דורש הסכמה של כל הדיירים בבניין אן מספיק רוב שנוכח באסיפה?
האם הדבר נחשב לשידרוג מקובל?\
לאור העובדה שלאחרונה ניתן בבית המשפט המחוזי בירושלים פסק-דין שנגע להחלטת אסיפת דיירים לבצע שיפורים ותיקונים שונים בבניין בניגוד לדעתו של דייר בודד.האם במקרה של יותר מדייר בודד המקרה הוא אחרת?
1. האם לשוכרים יש זכויות הצבעה כלשהן בבית משותף או שזכויות ההצבעה שייכות באופן בלעדי לבעלי הדירות? שכן לעתים קיים ניגוד בין האינטרסים של השוכר לאינטרסים של המשכיר בהצבעות על נושאים מסוימים.
2. אם למשכיר יש מספר דירות באותו בניין, האם הקול שלו מוכפל בכמות הדירות או נחשב לקול בודד? לדוגמא בניין שנבנה בעסקת קומבינציה בו כמה בעלי קרקע קיבלו מספר משמעותי של דירות בבניין שהם משכירים ונוצר מצב אבסורדי שבגלל כמות הדירות שלהם בעלי הקרקע יכולים לחסום כל הצבעת דיירים למרות שבפועל הם בכלל לא מתגוררים בבניין.
דיברתי עם מנקה הבניין שעבד במשך כמה שנים והבנתי מהוועד כי הגיעו עמו להסדר פיצוי במקום פיצויים מלאים, העובד שהוא תמים חתם לוועד על מסמך שאין לו דרישות נוספות ממה שקיבל. זה חורה לי. האם בתור דיירת בבניין, אני יכולה לפתוח תביעה בנידון אצל המפקחת או שהמנקה יכול. או זה עניין לתביעות קטנות בבית המשפט. הדיירת
שלום לצורך חישוב דמי ועד לפי גודל החנות בתשריט הבניין כתוב מחסן 4.98 מר ובתשריט הבניין רשום בעמודה הסימון בתשריט - לא האם הוא מחושב כמו שמחושב התשלום של הדירות זאת אומרת השטח הכולל פחות שטח המחסן?
האם בחישוב הכולל של כל השטחים מתיחסים לינות כפי שמופיע השטח היחסי בנסח טאבו ובתשריט הבניין?
שלום לצורך חישוב דמי ועד לפי גודל הדירה חישבתי כך שטח הדירה שמצויין בנסח פחות שטח המחסן נותן תוצאה זהה לחלק שמצויין בעמודה בנסח טאבו שנקרא החלק ברכוש המשותף. השאלה שלי האם צריך להתייחס לחניה שמופיעה בהצמדות?כלומר האם צריך להפחית את החניה שבהצמדה משטח הדירה שמופיע בטאבו? כמובן שיש לי את סכום ההוצאות החודשי
מהו הרוב הנדרש לקבלת החלטה להתקנת מצלמה ב מ ע ל י ת.(באם הינך יכול להתיחס בתשובתך בנוסף, לענין צנעת הפרט).ישנם דיירים שלדעתם יש להבדיל בין התקנת מצלמות בשטח רכוש משותף ברשות הרבים,לובי כניסה,חניון,רחבת תיבות הדאר וכדומה,לבין שהות במעלית כשהיא נסגרת.
האם נדרשת אסיפת דיירים לקבל החלטה כזו או אחרת,כמובן לאחר ברור מעמיק אודות הרוב הנדרש מבעלי הדירות בבנין רב קומות בו 80 דיירים עם 3 מעליות) להתקנת מצלמה ב מ ע ל י ת.
להבנתי, אמור לחול רוב רגיל של דיירים, ואיני רואה הבדל בין מצלמה בתוך מעלית לבין מצלמה בלובי של רכוש משותף. אמנם יש פגיעה בצנעת הפרט ברם מדובר בפגיעה של המצלמות גם באזורים משותפים נוספים כמו לובי, איזור תיבות הדואר.
בבית המשותף שלנו מצידו האחד קיימת גינה של כ30 מטר (שיחים, עצי נוי על מצע של חצץ ומערכת השקייה מרכזית ממחשב השקייה), ממש מתחת לחלונות חדרי השינה של אותו הצד.
שכנים שחלונותיהם פונים לצד אחר של הבניין מעוניינים להפוך את הגינה הנ"ל לשטח משחקיית ילדים עם דשא סינטטי, תוך הסרת הצמחייה ועצי הנוי.
ישנו מיעוט, אלה שחלונותיו לגינה זו, שמתנגד לכך גם עקב מטרד רעש פוטנציאלי מיצירת משחקייה מתחת לחלון וגם עקב הסרת הכינה.
בישיבת הדיירים נאמר שהרוב קובע, אך זה לא הגיוני שמשקל קולם של שכנים שהחלונות שלהם לא פונים לגינה (ולא יסבלו ממטרד הרעש ולא רואים אותה) שקול לאלה שיסבלו ישירות מהשינוי.
תוכלו בבקשה לומר האם הם רשאים לעשות שינוי זה? מה זכויות של המיעוט הנפגע במצב זה?
ראשית, ניתן לקבל סוג של החלטות כאלו ברוב של חברי האסיפה הכללית, אולם יש לבחון את זעקת המיעוט, ככל שמדובר במטרד אשר לא יאפשר להם הנאה סבירה מדירתם, הרי שלא ניתן יהיה לבצע זאת.
שלום לעו"ד אצלנו עבד בניקיון הבניין עובד זר, עקב מצב בריאותי אושפז בבית החולים ולאחר שחרורו ניסה להמשיך לעבוד והחליט שזה לא טוב עבורוו והחליט לחזור לארצו, וועד הבית הגיע איתו להסדר פיצוי מופחת ממה שמגיע לו, הוועד אמר לדיירים העובד לא יקח עכשיו עורך דין לתבוע את הוועד, גם כך הוא צריך לחזור לארצו (כבר טס לארצו). אני מבין שמה שעשה וועד הבית זה לא חוקי, אמנם הוא חסך לבניין הרבה כסף, אבל לא כך נוהגים. מלבד זאת, שאלתי האם הוועד צריך להביא את החלטת נתינת הכסף לעובד לאישור האסיפה בדיעבד. בתודה
שלום לעו"ד המפקחת פסקה בדיון שאסור להאכיל חתולים ברכוש המשותף, הדייר הודיע בדיון למפקחת כי היא מחליטה בניגוד לפסיקת בית המשפט העליון שנותן רשות להאכיל חתולים ברכוש המשותף באוכל יבש והוא יערער על הפסיקה. האם כבוד העו"ד יוכל להבהיר לנו בנושא. תודה, יקרה
שלום לעו"ד בבניין שלנו יש שתי דירות בקומה הראשונה ששייכות לחברת עמידר, מאחת הדירות ישנו טיפטוף של מים כלפי חדר האשפה פנינו לא פעם לחברת עמידר וגם במכתבים ולא קיבלנו מענה. האם וועד הבית יכול להגיש תביעת צו עשה למפקחת על כך. בתודה
