פורום בתים משותפים בפורום זה ניתן לעלות כל שאלה הכרוכה בענייני בתים משותפים, פורום זה מיועד הן לדיירי הבית המשותף והן לנציגות בית משותף המבקשת לקבל מידע בנושא מסוים הכרוך בבתים משותפים. הינכם מוזמנים לעלות כל שאלה משפטית בתחום האמור.
בתאריך 16.01.25 הפניתי לך שאלה,לענין הרוב הנדרש להמשך התקשרות עם חברת ניהול קיימת.
בתשובתך נכתב-נדרש רוב רגיל.מבקש הבהרתך בבקשה:
האם נדרש רוב מבעלי הדירות בבנין,או,רוב מבאי האסיפה?
**באותה סוגיה ברשותך,מהו הרוב הנדרש במקרה של החלפת חברת ניהול הישנה,בחברת ניהול חדשה.וגם כאן,האם ישנה משמעות לרוב מבעלי הדירות במבנה,או, רוב מבאי באסיפה?
רוב באי האסיפה, תשומת לב לכך שאם אין באסיפה רוב של בעלי הדירות, נדרש לפזר ולכונן ישיבה חדשה.
יש לכך התייחסות בתקנוןן המצוי, אבל הפיזור והכינון אמור להיות רשום בהזמנה לאסיפה כללית על מנת שתיהיה ידיעה שאם אין רוב נדרש יהיה פיזור וכינוס בשנית לאחר כשעה ואז ההצבעה תחייב בהתאם לרוב הקיים באסיפה באותו המועד.
במגדל מגורים יש ועד מכהן,ובו חברת ניהול שלפי הסכם התקשרות ביניהם יפוג ב סוף חודש ינואר 2025.
לציין,שבהסכם ישנן 2 נקודות חשובות כדלקמן:
1.כל צד יכול להודיע על ניתוק ההתקשרות חודש ימים מראש( ומובן שסעיף זה כעת לא רלוונטי) יוסבר בסעיף הבא.
2.יש סעיף שבו נכתב,באם סעיף מספר 1 לעיל,אינו מבוצע,אזייי ההסכם בין הצדדים ימשיך באופן אוטומטי לשנה נוספת!
שאלתי בבקשה,האם באסיפת הדיירים הקרובה לקראת סוף ינואר 2025( סוף קדנציית הועד המכהן כעת),האם יש צורך להביא להצבעה את הסכמת כ ל ל הדיירים להמשך התקשרות עם חברת הניהול הקיימת לשנה נוספת. כל זאת בהנחה,שהועד הקיים ימשיך בתפקידו ,או,שיבחר ועד חדש-אחר.תוך כדי הסברים לסיטואצייה שנוצרה.ולסיום ברשותך,
א. האם הועד המכהן יכול לדרוש שינויים בהסכם המתחדש אוטומטית מחברת הניהול?
ב.מהו הרוב הנדרש באסיפה להמשך ההתקשרות עם חברת הניהול?
סליחה על אורך השאלה המורכבת,תודות בכל מקרה לכל מענה שיתקבל.
מכייון שיש אפשרות לסיים את ההסכם בהתראה של חודש מראש, הרי שנדרש לאשרו באסיפה הכללית מחדש.
וככל שיש לך השגות ביחס לתוכנו, ברי שניתן לפנות לחברת הניהול וכתנאי להמשך התקשרות לבקש לדון בשנית על ההסכם ואם לא להעניק הודעה מוקדמת לסיום התקשרות בהתאם להסכם.
האם בעקבות התקשרות עם חברת ניהול טעינה לועד מותר לדרוש מדיירים שיש להם עמדת טעינה בחניה פרטית, מהחשמל הפרטי (שהוקמה לפי כל הכללים) לפרק אותה ולהתחבר דרך חברת ניהול הטעינה ?
שלום המפקחת על הבתים המשותפים מינתה חברת ניהול, החברה נכנסה לבניין והתחילה לנהל אותו, רוב הדיירים לא מרוצים מניהול החברה. מה ניתן לעשות בכדי לסיים את ניהולה של החברה הזו. בתודה
שלום רב, ההכנסות השנתיות בבניננו מתשלום דמי ועד לפני הוצאות הן כ 60,000 שקלים. חבר הועד הגיש דוח שנתי עם אי התאמה (חוסר של כ-600 שקלים ואינו מצליח לאתר את הסיבה). בהנחה כי מדובר ב"פספוס" מה ניתן ונדרש לעשות? מה לרשום בדוח ההכנסות - הוצאות? תודה.
שלום לעו"ד ארביב אחותה של דיירת בבניין נתקעה במעלית, הדיירת התקשרה למתחזק הבניין ולא הצליחה לתפוס אותו. (הוא היה במקלחת). ראתה שאיש הוועד לא עונה, התקשרה למכבי האש והזמינה חילוץ. איש הוועד חזר אליה והיא אמרה לו מה קרה, איש הוועד אמר לה לבטל את כיבוי האש מפני שיש את ידידים בדרכים שמחלצים חינם ואפשר לקרוא לחברת המעליות שתחלץ. הדיירת אמרה שכיבוי האש כבר בדרך וצריכים להגיע כל רגע. לבטח כיבוי אש ירצו תשלום עבור הביקור. מי אמור לשלם על החילוץ, הדיירת שהזמינה או הוועד? בתודה
היי, אני בעל הדירה. הדירה נקנתה לפני עשור שבלוני הגז היו רשומים על מישהו אחר...בחברת הגז לא הצליחו ליצור קשר עם בעל הבלונים ולכן הוסיפו אותי לחשבון גז לחיבור הדירה שלי ומאז שילמתי ערב שימוש שלי...אני כבר לא משתמש בשרות הגז כבר חמש שנים,עברתי לחשמל...פניתי בעבר שיפנו את הבלונים עקב אי שימוש ולהוריד סיכון בטיחותי לאיזור...לא קרה כלום, חזרתי לדירה כיום כי הייתה מושכרת ושכחתי מזה...דיברתי עם החברה לפינוי,אמרו שיפנו ולא אקבל את הפיקדון לבלונים, הסכמתי...ומאז כלום, כמעט שבועיים.... האם יש דרך להכריח את חברת הגז לפנות או שאני רשאי לשאול מתקין אם הוא רוצה את הבלונים ולסלק אותם מהשטח שלי בבניין, לא רוצה קשר לבלונים יותר מבחינת בטיחות? בהנחה שלא יבואו לאחסן והבלונים כביכול לא שלי לטענתם- האם אוכל לדרוש דמי שכירות לבלונים שלהם בשטח שלי-לא בשביל הכסף אבל שייאלץ אותם לקחת אותם מהר??תודה
לבנין רב קומות,נערך חוזה התקשרות בין הועד לחברת ניהול.
משך החוזה הינו ל 12 חודשים,ועם סעיף נוסף שבו נכתב,במידה ולא תכתב שום פניה,מאחד הצדדים( בהתראה של 30 יום) ,להפסקת ההתקשרות,אזיי החוזה ימשיך להתקיים אוטמטית בין הצדדים..
1.הנציגות לא הביאה בזמנו לידיעת הדיירים לסעיף אודות חידוש אוטמטי.
יש דיירים המלינים על אי שביעות רצון מהתנהלות חברת הניהול,ואף חלקם מביעים דעתם להחליף לחברת ניהול אחרת.
הועד מצידו מסתבר,מבקש " להאחז-להתלות",בסעיף חידוש אוטמטי המתיחס, לחוזה המקורי החוזה שעומד לפוג בסוף השנה.
בימים הקרובים תערך אסיפת דיירים שנתית,מהי הדרך,או כיצד,יהיה נכון לפעול,הן מצד הדיירים,והן מצד ועד הבית.
האם סעיף חידוש אוטמטי הינו " טאבו" במקרה זה,או בנסיבות שנוצרו,יהיה נכון לעשות "ריפראש" ,ולהביא להחלטה של הדיירים בנושא.
על מנת להעניק מענה נדרש לבחון את כל ההסכם ולא רק את הסעיף הספציפי על מנת לבדוק האם ישנה אפשרות יציאה סוג של "פירצה" בחוזה שתתיר לכם להשתחרר משנה שירות נוספת.
אנו 3 נציגי ועד בבית משותף,מתוכם יש 2 כמורשי חתימה בבנק,ואנוכי אחד מהם.
לאחרונה,מסיבות אישיות שלי,מבלי לפרט,הודעתי לשאר הנציגים,שאני לא מוכן להיות עוד כחותם על שיקים לספקים השונים ולחברת הניהול.ופועל יוצא מכך,לבחור דייר אחר במקומי לתפקיד זה.
הודעתי נמסרה בכתיבה בתאריך 26 לספטמבר 2024.
שאלתי...לא נעשתה שום פעולה מצד שאר חברי הועד,למרות בקשתי,להסיר את שמי כמורשה חתימה בבנק,תוך כדי זימון ישיבת דיירים ולהודיעם, ולהבהיר את המצב.
היום,לאחר כחודשיים אני מתבקש לחתום על שיקים,ואני מסרב לכך.
1.האם אני מ ח ו י ב להמשיך ולחתום על שיקים,למרות הודעתי בנושא,כפי שצוין לעיל.
2.מהו פרק הזמן לפי החוק,בו אני כבר פטור מלשמש חותם על שיקים,ולהסרת שמי בבנק כמורשה,וכל זאת לאי התנהלות רצויה מצד שאר חברי הועד,לדאוג ולפעול בתרחיש שכזה.
(באם אינני טועה,נתקלתי בעבר בסוגיה כזו,המציינת שבאם לאחר 14 יום מהודעתי,הרי אינני מחויב יותר לכל הנושא הבנקאי כמורשה חתימה,מקווה שאני לא נכנס לנעלי עורך הדין,סליחה מראש)
שלום לעו"ד בבניין שלנו קיימות מצלמות אבטחה מזה שנים רבות, ישנה תופעה שהכלבים של הדיירים מטילים את ממייהם במעלית ולא מנקים, קשה לדעת מי עושה זאת והוועד רוצה להתקין מצלמה במעלית, האם צריך שוב הסכמה ברוב באסיפה או שההסכמה הקודמת למצלמות קיימת ואפשר להתקין. בתודה וועד הבית
בהסכם עם חברת הניהול נכתב שהתקבול הכספי עבור כל חודש יועבר אליהם עד 10 לכל חודש.
במידה והתשלום " מ ע ו כ ב ".....לאחר כמה זמן הדבר נחשב כהפרת החוזה,או,הלנת שכר,מצד חברת הניהול כמובן.ומהם האמצעים שיעמדו לצידם לקבל מבוקשם.שוב מחדד...לאחר כמה זמן,הנושא יחשב כהפרה להתחיבת בין הצדדים.(רוצה לומר,"להחזיק" את השיק בידנו)...........
יש לבנין רב קומות,חברת ניהול.לצערנו חברה זו אינה מבצעת תפקידיה לשביעות רצון.החל מאי טיפול בליקויים שוטפים רבים, שנמרחים לאורך חודשים,והמשך באי ביצוע מטלות תחזוקה מושלמים למערכות השונות(בריכות מים,מעליות,דחסנים, משאבות, כיבוי אש ,תאורות חרום וכדומה). לפיכך,יש כוונה מצד הוועד לא להמשיך לקבל שרות מהחברה ,החל מתום דצמבר 2024.(וכל זאת בהבהרות,בשיחות,במפגשים,בהודעות כתובות,ללא כל התקדמות... למעלה מחצי שנה)
חברת ניהול חדשה שעתידה לפעול החל מינואר 2025,הבהירה שהיא מעונינת לקבל"דף חלק" בכל הקשור למצוין לעיל.
האם ועד הבית,יכול " לקזז " מתשלום לחברה הקיימת,מהתקבול האחרון ,את העלות הנדרשת להביא את הבנין למצב של " דף חלק".
בבקשה.מהי דעתך החוקית לנושא,עם מבט קדימה להיבט המשפטי לכך,ואופן הפעולה שנדרש.
שלום לעו"ד ארביב האם קיים בחוק זמן בו ניתן להגיש ערעור על החלטת המפקחתלבתים משותפים לבית המשפט. ואם כן, האם יש זמן שונה בין התובעים לבין הנתבעים. בתודה
(;p);שלום לעו"ד(;br /);בבניין יש 25 חניות במרתף החניה, אחד הדיירים שלא מחנה את רכבו בחניה שלו, החליט להניח רהיטים בחניה ולא רוצה לפנותם לדרישת וועד הבית. איך צריך לפעול במקרה שכזה. (;br /);בתודה(;/p);
(;p);השבתי, שאם מדובר בחניה פרטית שלו, ישנו מעט קושי.(;/p);
(;p);אולם, ניתן לטעון כי הוא משתמש בחניה שלא בהתאם לייעוד שלה ואף מהוה סוג של מטרד אסתטי בחניה שכן זו מיועדת לכלי רכב ולא לרהיטים באופן קבוע.(;/p);
(;p);כדאי, לשכור שירותי עו"ד לצורך הגשת התביעה בשל הקושי האמור.(;/p);
(;p);וועד הבית רוצה להגיש נגדי תביעה, התביעה כרוכה בתשלום אגרה, הכסף ייצא מקופת הוועד, אני משלמת וועד הבית, זה ייצא בעצם גם מכספי. האם מותר לוועד להוציא כסף מקופת הוועד בכדי להגיש תביעה נגד דייר/ת?(;br /);תודה מהדיירת(;/p);
שלום. 1.ועד הבית החליט על שעת עצמו לפטור את עצמו מתשלום מיסים. האם מותר לו? 2. במידה ובאסיפה יסכימו לתת לועד פטור מתשלום מיסים חודשיים , מה קורה כשיש הוצאות כבדות של אלפי שקלים שאינם קשורים לאחזקה שוטפת, כגון:איטןם הגג, תיקוני צנרת, תיקוני משאבות, תיקוני מעלית (שאינם במסגרת הביטוח).האם גם אז הועד פטור או שחבר הועד צריך להכניס לקופת הועד את חלקו היחסים בהוצאות המיוחדות האלה? 3. דייר מבקש מהועד לעיין במסמכים הקשורים להתנהלות הכספית של הועד:הוצאות, הכנסות, דפי חשבון בנק וכו. הועד מסרב לתת לו לעיין במסמכים. מה לשון החוק בנושא? האם יש לדייר זכות חוקית לבקש לעיין במסמכים? (הועד לא מפרסם בכלל מאזן ודוח הכנסות והוצאות). תודה
ועד הבית מחייב את הדיירים בהוצאות שונות כמו איטום מסתור כביסה ונקז לדירה מס 16 ההשתפות חלה על כל הדיירים הוצאות בלת״מ 5% כך שיוצא שכל דייר משלם עבור הוצאות בלת״״ם 7000 שח האם החוק עם ועד הבית?
אני שוכרת במבנה שהוגדר מבנה מסוכן מעל לשנתיים ללא אף טיפול מצד הועד. אינני משלמת את דמי הועד בשל כך. בנוסף, הועד לא נותן קבלה אלה פתק שאינו קבלה ואינו מוכן לתת פרטים אם קיים חשבון בנק או לאן הכסף הולך, אין ניהול של הכסף רק איסוף. האם חובה עלי להמשיך ולשלם?
מכיון שאת שוכרת נדרש לעיין בתנאי הסכם השכירות. ברמת העקרון ועד הבית רשאי לגבות מהבעלים ואין לו "עסק" עם שוכרים.
שנית, וביחס לבעלים מדובר בחיוב העומד בפני עצמו ונדרש לשלם את דמי התחזוקה החודשיים, ככל שיש טענות כלפי הנציגות ובכלל הרי שיש להגיש תביעה אבל אין מקום לעצור תשלומים שוטפים על פי דין.
שלום לעו"ד ארביב האם זה חוקי שדייר של הבניין לוחץ על צופר הרכב שלו וצופר כמה וכמה פעמים בחניית הבניין בשעות הבוקר כשהוא יוצא לעבודה וגם כשחוזר מהעבודה. בתודה
לפי החוק, דייר בבניין משותף יהיה רשאי להתקין תשתית לצורך הקמת עמדת טעינה לרכב חשמלי, ללא צורך בהסכמת יתר הדיירים, שתחובר ישירות למונה הפרטי של בעל החנייה דרך הרכוש המשותף. רציתי למתוח כבל, מהחניה שלי דרך התיקרה עד למונה הפרטי שלי. אחד הדיירים אמר שהתקרה מעל החנייה שלו שייכת לו ולכן אין לי זכות להעביר את הכבל דרך התקרה. האם הצדק איתו ?
וועד בית דורש להחליף דלתות של בניין (חדש בין 4 שנים) הדלתות תקינות ועובדות, לדלתות הזזה, האם מהלך כזה דורש הסכמה של כל הדיירים בבניין אן מספיק רוב שנוכח באסיפה?
האם הדבר נחשב לשידרוג מקובל?\
לאור העובדה שלאחרונה ניתן בבית המשפט המחוזי בירושלים פסק-דין שנגע להחלטת אסיפת דיירים לבצע שיפורים ותיקונים שונים בבניין בניגוד לדעתו של דייר בודד.האם במקרה של יותר מדייר בודד המקרה הוא אחרת?