פורום בתים משותפים בפורום זה ניתן לעלות כל שאלה הכרוכה בענייני בתים משותפים, פורום זה מיועד הן לדיירי הבית המשותף והן לנציגות בית משותף המבקשת לקבל מידע בנושא מסוים הכרוך בבתים משותפים. הינכם מוזמנים לעלות כל שאלה משפטית בתחום האמור.
שכן (אגרן) מצמיד אופניים ותמקני כושר לצד צנרת ביוב וצנרת מים בבניין ואף קושר את חלקם בשרשראות לצנרת.
מדובר בזוגות אופניים רבים. השכן התבקש להרחיק את האופניים והחפצים מהצנרת אך הוא מתעלם מהבקשה.
לאחרונה ביקר בבניין אינסטלטור לצורך תיקון מסויים והעיר כי אין זה תקין לקשור אופניים לצנרת.
אמו של השכן (שהיא בעלת הדירה) שמדברת בשמו של השכן (על אף שהוא קרוב לגיל 50) ונוהגת להשתמש בעלבונות ושפה פוגענית טוענת כי חבר ועד מאשר להם להצמיד אופניים לצד הצנרת ואף מתנה פינויהם בכך שועד יארגן מתקן לחניית האופניים. לציין כי האופניים וחפצים נוספים מוצמדים לצנרת ביוב שלא בצד דירתו של השכן ואמו (שם היא מקפידה ולא מאפשרת להצמיד) אלא בצד של דירות אחרות בבניין.
שאלות:
1. האם לחבר הועד סמכות לאשר הנ"ל (על אף שחברת ועד נוספת אינה מסכמה לכך)?
מדובר בצנרת משותפת שלמיטב הבנתי אין סמכות לועד לתת אישור לשכן להשתמש ברכוש המשותף כפי רצונו באותו אופן כמו שועד אינו מורשה למשל לפתור בעל דירה כזה או אחר מחוב ללא הסכמת 100% של בעלי הדירות.
2. האם ניתן לפנות לעירייה לטיפול בנושא או שזה מחייב תביעה אצל המפקח?
3. האם כל בעל דירה יכול לפנות לגורם מוסמך לטפל בנושא ללא קשר לועד הבית ו/או ללא צורך לדרוש משכנים נוספים להצטרף לתביעה
1. האם לחבר ועד סמכות לאשר לדייר אגרן שלא להרחיק את החפצים מהצנרת (ללא הסכמה כל חברי הועד)
2. במקרה שחבר ועד מאשר לדייר שלא להרחיק את החפצים מהצנרת האם אישור של חבר הועד מחייב את בעלי הדירות שלא לפעול לטובת להרחיק את החפצים מהצנרת.
2. האם הפניה למפקח לצו עשה צריכה להיעשות דרך הועד או שכל בעל דירה (גם ללא הסכמת הועד) יכול לדרוש להרחיק את החפצים מהצנרת גם ללא הסכמת הועד ו/ או בעלי הדירות הנוספים בבניין.
בעל דירה אשר קנה את דירתו לפני חודשים ספורים לא מוכן לשלם על זיפות הגג. דירתו מושכרת כאשר הדיירים הם אלו שמשלמים מיסי ועד. מיסי הועד לא כוללים תשלום בגין זיפות הגג אשר נעשה אחת למספר שנים הוצאה מוחרגת (אך שגרתית אחת למספר שנים) ממיסי הועד. בעל דירה החדש טוען כי מדובר בהוצאה חריגה אשר מחייבת זימון אסיפה אחרת אין חובת התשלום מחייבת אותו. לציין כי הוא היחד שלא שילם כל יתר בעלי הדירות שילמו והזיפות בוצע.
כמו כן טוען בעל הדירה כי ועד הבית לא נבחר באופן חוקי ולכן ההחלטה לא מחייבת אותו. זאת כי חבר הועד הסביר לו כי חלק מבעלי הדירות אישרו את מינוי הועד טלפונית אך הוא טוען כי הדבר אינו חוקי. כמו כן טוען בעל הדירה כי כל החלטה בקבוצת הוואטסאפ של הבניין אינה חוקית אלא מחייבת אסיפה פיזית. לציין כי הועד נבחר לפני שהוא רכש את דירתו בבניין ובעלי הדירה הקודמים של דירתו אכן אישרו את מינוי הועד.
אין ועד יודע את כתובתו של בעל הדירה על מנת לשלוח אליו מכתב התראה לגבי אי תשלום בגין זיפות הגג.
שאלות:
1. האם יש זכות לבעל דירה אשר אינו משלם מיסי ועד בעצמו אלא משלמים הדיירים שלו לדרוש מהועד דוחות כספיים?
2. האם בעל דירה שדירתו בבניין לא הייתה בבעלותו בעת מינוי הועד יכול לטעון כי בחירת הועד אינה חוקית?
3.איך לשלוח מכתב התראה לבעל דירה שלא יודעים את כתובתו ?
ראשית, מדובר בבעלים של הדירה ולפיכך יש לו הזכות לעיין בכל מסמכי הוועד והתנהלות הכספים- ואין קשר לשאלת זהות מבצע התשלום, שכן החבות בתשלום על פי חוק המקרקעין הינה על הבעלים של הדירה.
שנית, לענין בחירת הוועד, אין קשר בין סוגיות אלו לבין החובה שלו לשלם את דמי תחזוקת רכוש המשותף כולל הוצאות חריגות ככל שהתקבלו כדין, וכן הוא תמיד יכול לעלות טענות ביחס לאופן מינוי הוועד, אבל אין בכך בכדי לעכב את דמי תחזוקת רכוש משותף.
בהמשך לתשובה - האם הפניה למרשם האוכלוסין על מנת להשיג כתובת של אדם אחר מחייבת יפוי כח (שכמובן בעל דירה הלא משלם לא יתן לועד יפוי כח שכזה) ו/או צו בתי משפט או שכל אדם יכול לבקש כתובת שאדם אחר כאילו מדובר במסמך ציבורי.
בן של בעלת דירה קשישה שנמצאת בבית אבות ואינה גרה בבניין כבר שנים רבות הכניס רכב שלא בשימוש לתוך שטחי הגינה.
הוא טוען שזה לא מפריע לאף אחד לא סוגר אף מכונית. על בסיס טענה זו הוא מסרב לפנות את הרכב ואף טוען כי מי שמבקש ממנו לפנות את הרכב פשוט "לא בסדר בראש" - כך דבריו.
הדירה של אמו מושכרת כאשר הדייר משתמש בחניה השייכת לדירת אמו בטאבו. הוא עצמו (הבן שהשאיר את הרכב בגינה) לא גר בבניין לפחות למעלה מעשור. על הרכב רשם כי שייך לאמו, רשם מספר טלפון ואף ורשם כי נתן לחסומו כי הרכב אינו בשימוש.
לדברי שכנים מדובר באדם בעייתי לא נורמטיבי ואף אולי עבריין.
אין בגינה צמחים אלא בעקר אדמה וחול. עדיין אין זו חניה כלל וכלל. הרכב נמצא ממש בין העמודים הנמצאים בגינה וקרוב לצנרת המים והביוב. זה נראה כמו בניין מוזנח ולא מטופל ואף גורם לשכנים נוספים לאחסן חפצים שונים בכל מקום ללא שום הגבלה.
האם יש סמכות לעירייה לטפל במקרים כאלו?
למי פונים על מנת לגרום לו לפנות אצ הרכב?
האם הפניה לטיפול חייבת להגיע מהועד או שכל שכן יכול לבקש ללפנות אצ הרכב. (כאמור מדובר באדם לא שומר חוק כך שיש מצב שהועד ו/או השכנים יפחדו ממנו).
בבניין שבו אני מתגוררת מזה כ 20 שנה, איש הוועד קצת פסיכופט וחולה שליטה. הוא החליט לסגור את השיבר בגינה ובחדר האשפה כך שרק הוא יכול להשתמש במים, והוא כל היום משקה את הגינה. אנחנו מחוייבים בצריכה משותפת גבוהה, בקיץ סביב 5-6 מ"ק בכל חשבון, אבל לנו אסור להשתמש במים. האם להמפקח/ת יש סמכות לתת צו לבטל את רוע הגזירה ?
כמו כן הוא התקין מצלמת אבטחה בגינה ללא צורך, כדי לבלוש אחר הנעשה שם למרות שאין צורך כי יש סורגים מאד גבוהים. האם ניתן לדרוש הסרה מטעם יצירת מטרד ?
בניין שנבנה ב2003 על פי תקן 1205 הותקנו בו פתחי אורור שנגמרים תחת גג הפנטהוז. כעת השכן מהדירה למעלה טוען לבעיית ריח מפתחי האורור ורוצה להתקין נשמים מעל לגג הבניין ע"פ התקן 1205 חלק 2.
האם הוועד מחוייב להוצאה זו מכיסם של כל הדיירים? או שמכיון שהבניין נבנה על פי התקן הישן אין מחובתו של הועד לתקן זאת.
והאם צריך להביא מומחה אינסטלציה שיבדוק את מקור הריח?
האם בניין שנבנה ב2003 מחוייב בהתקנת נשמים מעל גג הבניין או שהתקן הזה יצא מאוחר יותר?
הלקוח ביחס למי ביחס לבעל הדירה הראשונה או ביחס למי בדיוק, ומה זה "לקוח" נא לשאול בצורה בהירה יותר.
הנה אשתדל להבהיר: הכוונה ללקוח –מבחינת מאתר הנזילות. מי היה הלקוח שלו? האם, מבחינת מאתר הזילות, הלקוח הוא הדירה שהזמינה אותו ושילמו לו בתום הביקור? או, ועד הבית אשר החזיר את התשלום במלואו לדירה ששילמה? ולכן, לכאורה, נחשב כלקוח של מאתר הנזילות?
תיאור מצב: - התגלתה נזילה בדירה קומה 1. - דירה קומה 1 דיווחה לקומה 2, שהביאו מאתר נזילות. - דירה קומה 2 שילמה למאתר עבור הביקור. - מאחר ומקור הנזילה לא היה בקומה 2 (רכוש פרטי), ובהמשך התגלה שמקור הנזילה הוא ברכוש משותף - ועד הבית שילם לדירה קומה 2 את מלוא התשלום ששילמו למאתר.
מבחינה משפטית - מי הוא הלקוח ? – דירה קומה 2 ששילמו למאתר? או, ועד הבית שלמעשה הם אלו ששילמו עבור איתור לא מוצלח? תודה רבה מראש
שלום לעו"ד ארביב דייר לא מקיים את פסיקת המפקח על בתים משותפים, האם וועד הבית יכול להשתמש במצלמות האבטחה לצורך הוכחה והגשת עם ההוכחה תביעת ביזיון בית המשפט. בתודה, משה
רכשנו דירה יד 2 וחוזה הדייר שממנו רכשנו חתם שהוא לא חייב כלום ושלם את כל המיסים וצערי כבר שנה שהועד רודף אחרי לשלם את החוב של הדייר הקודם שטוען ששלם. וחא יפנה לבית משפט מה עלי לעשות
שלום לעו"ד ארביב וועד הבית מגיש תביעה נגד דייר בבניין, מן הסתם יקבעו מועד לדיון, האם הדייר יכול להופיע לדיון עם עו"ד והוועד לא יידע מזה או שמיידעים את הוועד לפני מועד הדיון שהנתבע יגיע עם עו"ד. בתודה, משה
אני מתגוררת בבניין בן 9 קומות ובו 2 מעליות. 36 משפחות.
הבניין בן 13 שנים לערך. המעליות בו מלכתחילה היו באיכות ירודה ונתקעו פעמים רבות לאורך השנים.
הבניין מאכלס ברובו זוגות צעירים עם ילדים ויש בו לא מעט שוכרים.
לאור הקושי עם המעליות לאורך השנים, הוחלפו מס פעמים חברות המעליות.
ב-3 שבועות האחרונים מעלית אחת נהרסה כליל ומושבתת. השניה מסוכנת מחשש של חימום מנוע, תקלות ותקיעויות והיא כבויה. אינני בקיאה בדיוק בפרטים הטכניים. ברגע שכל ההחמרה הזו קרתה ושתי המעליות אינן פעילות, הוחלפה שוב חברת המעליות. כלומר, חברה חדשה כעת נותנת שרות וכמעט כל יום מגיע טכנאי לנסות לתקן אך לא עולים על התקלה.
מדברים על כך שגם אנחנו, הדיירים, לא תחזקנו את המעלית כראוי. אין לי מושג בכך.
ידוע לי שהוזמן בקר מיוחד שמיוצר בחו"ל ואמור להגיע ארצה בהפלגה. להבנתי אמור לקחת מס חודשים.
עד אז, ומי יודע בכלל אם זה יפתור את הסיפור- בניין שלם סובל. כולנו מתניידים במדרגות, מרימים ילדים, קניות, עגלות עד קומה 9.
אי אפשר לחיות כך.
שאלתי- האם משפטית יש דרך לסייע לנו? לחייב גורם מסוים לתת את הדין על המצב הזה ולמצוא פתרון מיידי? אולי להתקין מעלון?
יש כאן נשים בהריון מתקדם וזה ממש לא בריא להן. יש כאן גם אנשים מבוגרים.
אני ממש אודה לך להכוונתך משום שאנו ממוטטים ואובדי עצות.
הועד השיג רוב מיוחד לחברת ניהול. זה בנין קטן 4 קומות איני גרה בו.
הועד לא בדק כלום ,החברה העבירה הסכם התקשרות. הערתי הערות נועד מחפש חיים קלים"לנו זה בסדר". לחברת הניהול אין ביטוחים לא צג גנאחריןתתמקצועית. ביקשתי ויתור זכות שיבוב כנגד הדיירים והנציגות. לא מענין אותם .
באם הדיירים מעונינים בהגבהת גדר אבן חיצונית מקורית של הבניין, מאחר ומדובר בעלות שאינה לצורך הוצאות שוטפות של תחזוקת הבנין, האם הדיירים הגרים בבניין בשכירות אמורים להשתתף בהוצאה החד פעמית או מי שאמור לשאת בהוצאות הם בעלי הדירות המשכירים?
שוכר דירה קיבל התראה על חצר מלוכלכת מעיריית ת"א פנה לוועד הבית והוועד אמר שהוא מטפל בזה, עבר חודש והשוכר קיבל הודעת קנס מהעירייה. עד כמה שידוע לי הקנס צריך להגיע לבעל הדירה? בתודה ציון
שלום לעו"ד קבלן שיפוצים התקין לפני כמה שנים צינור לאורך חזית הבניין למען הכנסת צנרת המזגנים לטיפטוף טיפות המים אליה. רוב הצנרת של המזגנים התנתקה ממקומה וגם הצינור הקשיח לאורך הבניין התנתק מהחיבורים שלו. מאחר ומדובר רק על המזגנים של דיירי חזית הבניין ברצוני לגבות כסף לתיקון הדבר רק מבעלי הדירות בחזית הבניין שיש להם מזגנים. למותר לציין שכרגע טיפות המים של המזגנים נופלים בכניסה הראשית לבניין. האם אפשרי לגבות כסף (חלקי) רק מבעלי הדירות בחזית למען תיקון הצנרת. בתודה, משה
בבנין רב קומות,ישנה חברת ניהול חיצונית,ועומדת לסיים את תפקידה,עקב אי שביעות רצון ובעיות תקשורת.כמובן שתמסר הודעה בכתב,ובהתראה של חודש, כפי הנרשם בחוזה איתם.
ישנן מטלות שונות,הנוגעות לתחזוקת הבית שלהן יש התיחסות ואחריות לבצוען לחברת הניהול,אך לא בוצעו( החלפת נורות בחניונים,בדיקות תאורות חרום,מעלית,משאבות מים,וכדומה),תוך כדי התעלמות ודחיה מעת לעת.
האם ועד הבית זכאי לקזז את עלות המטלות שלא יבוצעו עד תום חוזה ההתקשרות עם חברת הניהול,מתוך סך הסכום החודשי שמועבר כל תחילת חודש,כיצד לנהוג לפי החוק.
או,שאין לקשור בין חוזה ההתקשרות עם חברת הניהול," והתחשבנות" בגין אי מילוי במלואן של המטלות שהן באחריות חברת הניהול.
וכל זאת מתוך מחשבה קדימה,בבוא הועד להתקשר עם חברת ניהול חדשה,הרי מטבע הדברים,יתבקש הועד ל"ליישר קו",כשכל המטלות שנותרו יטופלו כראוי(תשלום כספי נוסף).
בניין 8 דירות יש דירות קטנות ודירה אחת 120 מ"ר , 100 מ"ר 90 ו 70 מ"ר שכמובן בדירות הגדולות יותר 2 מרפסות ויותר , הוזמן שיפוץ ע"ס 120 אלף שמתחלק שווה בין הדיירים מן הסתם הועד הוא בעל הדירה הגדולה כך ש הוחלט כי נתחלק שווה בהוצאה { דמיי ועד הבית משולמים גם שווה בין הדירות ,
אני הערתי להם ש דירות גדולות יותר צריכות לשלם יותר הוא התנגד בטענה ש כך היה כל השנים ויתר הדיירים אדישים לכך ...האם יש סעיף בחוק או בתקנון מצוי שמורה על כך שתשלום צריך להיות לפי שטח הדירה |הם מודעים לכך רק שמנצלים את אדישותם וחוסר ידע של יתר הדיירים } מהו הסעיף בחוק שאני יכול להראות להם ? והאם דייר אחד יכול להתנגד לשלם עבור הדירות הגדולות ?
בהמשך לתשובתך לגבי שיפוץ מרפסות סעיף 58 ... , מספיק שדייר אחד מתנגד { כל היתר עוד 2 דירות קטנות אדישים לא ברור לי למה כמה שזה אבסורד } מה אתה מציע שאפנה את הועד לסעיף הנ"ל
אם הם יפנו למפקח על הבניים ויגידו שכולם הסכימו , לצד מי המפקח יהיה ?
מדובר בבנין רב קומות,בו הותקנו מצלמות אבטחה,לפי החוק והנוהל כנדרש.
נבחר אחד מנציגות הועד,כמורשה אחראי על תפעול המצלמה,באמצעות קוד גישה.
מסתבר,שמורשה בעל קוד ההגישה,העביר את קוד הגישה( ללא התיעצות עם שאר נציגי הועד) גם למנהל חברת האחזקה בבנין.ואין לו כל בעיה לצפות במתרחש בלובי בבנין ובכניסה.הן ממשרדו האישי,הן מביתו,והן מחדר המצלמות במבנה,באופן עצמאי,מבלי ליידע את נציד הועד המורשה.
האם מותר וחוקי בכלל,להעביר קוד גישה למצלמה,לצד גימל,שאינו דייר במבנה.
ברשותך,מבקש לחדד את הנושא.תשומת הלב בכתיבתי היתה,האם ר ש א י מורשה הצפיה במצלמות להעביר קוד גישה למצלמה,לחברת ניהול,או למאן דהוא,שאינו דייר במבנה,על דעתו הוא.
בתשובתך ציינת-" זה לא אמור להתנהל כך",האם הינך יכול לפרט ולהבהיר יתר על המידה את התיחסותך לנושא שלעיל.
שלום האם דייר שגר בשכירות בבניין, יש לו מעמד כלשהו מול וועד הבית האם הוא יכול להגיש תביעה למפקחת נגד וועד הבית כשאין לו ייפוי כח מבעל הדירה. בכבוד רב, אבי
שלום לעו"ד האם המפקחת על בתים משותפים יכולה להוציא צו שיפוטי עקב תביעה או שליחת בקשה לנפקחת או שלמפקחת פונים רק בתביעה ושני הצדדים צריכים להופיע בפניה והיא נותנת פסיקה? בתודה, מושון
שאלה : האם ועד בית חיצוני רשאי לבקש תשלום על ועד בית על תקופה שטרם התמנה?
והאם צריך לשלם תשלום מלא לועד בית על חודשים שלא היה שום ניהול מצד הועד בית הקודם מנציגי הבנין בזמן שניקיון הבנין נעשה על ידינו כי לא היה מנקה וכן גנן וכן החלפת נורות שנשרפו
שלום רב, נציגות בבניין עם 60 דירות מבקשת להביא החלטה על החלפת חברת ניהול שדורשת רוב 2/3 מבעלי הדירות. האם משמעות 2/3 מבעלי הדירות בסופו של יום מחייבת 40 אצבעות שמצביעות בעד (ככה שאיי אפשר למעשה לקבל החלטה כי הגיעו רק 32 דיירים), או שהמשמעות היא שאם הזימון היה כדין (וכלל גם מועד נדחה להתחלת האסיפה בהפרש של חצי שעה) ,אז יספיק 2/3 מתוך ה-32 שבחרו להשתתף ?
האם וועד בית הלוקח שכר חודשי בגין עבודתו זו חייב לתת קבלה על השכר שמקבל? האם יש לדווח על כך למס הכנסה? האם יש להפריש בגינו לפנסיה, פיצויים, דמי הבראה, נופש? האם הוא חייב להראות פרוטוקול מאסיפה בה הוסכם על גובה התשלום שהוא מקבל?. הוא טוען שלא שמר את הפרוטוקול,מאידך לא זכורה לדיירים הסכמה שכזו.
אנו עברנו לדירה אחרת כי הבת הגדולה נפצע בצבא והייתם צריכים בית עם מעלית (משלמים שכ"ד). הדירה בבעלות נמצאת כל הזמן ריקה. בבנין איפה הדירה נמצאת פתאם מתברר שמתחילים החלפת קו ביוב ראשי ונצטרך לשלם על זה. אנו כל הזמן הזה ראינו כל הודעות דרך הקבוצה בוואתספ ולגבי זה שום הודעה לא הייתה. חייבים לציין שלא הוצגו אחוזי הסכמה של דיירים ולא הזמינו אותנו לאסיפת דיירים. שאלה האם אנו חייבים לשלם על העבודות האלה?
שלום לעו"ד ישנו דייר בבניין שחונה בחניה הפרטית בצורה כזו שהוא מפריע להכנס או לצאת מהחניה לרכב אחר, הוא גר בשכירות. קיבל מכתב גם בעלת הדירה קיבלה מכתב על זה ושום דבר לא זז. את מי צריך לתבוע במצב כזה את בעלת הדירה אן השוכר? בתודה
יש לי דירה שאני משכירה. לפני מספר שנים ביקשתי מוועד הבית שלא לפנות לשוכרים בשום מצב ואם יש בעיה או כל דבר אחר, לפנות אלי. והנה, לפני כשנה, וועד הבית החליט לפתוח קבוצת וואטסאפ של דיירים שוכרים והכניס את הדיירת שלי. אני כועסת מאחר וביקשתי להשאיר אותה מחוץ לתמונה ושתתנהל בשקט ושלווה בלי להיות מוטרדת. האם יש מצב לתבוע את הוועד שכן, השכרת נכס הוא עסק כלכלי לכל דבר ועניין ןהתערבות מעין זו היא סוג של הטרדה למרות שביקשתי מהם בכתב.
כמו כן, ב 20 השנה האחרונות לא הוזמנתי לישיבות וועד בית אבל כאשר אוספים כסף מהדיירים, יודעים מצויין איפה למצוא אותי או להשאיר מכתב בתיבת המכתבים. האם זו התנהלות תקינה או שגם על זה יש מצב לתביעה על פגיעה בזכויותי וגרימת עוגמת נפש.
ישיבת ועד בית היא מקום להחלפת דעות, להתלונן, לשבח, ולהחליט החלטות שונות הקשורות לבניין. אי הזמנתי ביטלה למעשה את כל הדברים מהצד שלי כבעלת דירה. האם אין פה עילה לתביעה לפיצויי על כך ?710530
