אנחנו מלווים חברות המנהלות בתים משותפים כלקוחות עסקיים, במסגרת ליווי שוטף או לפי צורך, ומייצגים לקוחות מכל הארץ. החברה מתקשרת עם נציגויות של בתים רבים, גובה תשלומים מבעלי דירות, מתקשרת עם ספקים ומיישמת החלטות של אסיפות כלליות. הדבר החשוב ביותר לדעת הוא שמעמד החברה בכל בית נקבע בחוזה ובהחלטות בעלי הדירות, ולכן כדאי לבדוק אותם לפני שמתעורר סכסוך.
מתי כדאי לפנות
כדאי להתייעץ לפני שנוצר סכסוך, וגם כשכבר נוצר. למשל כשיש אחד או יותר מאלה:
- החברה מתכננת נוסח חוזה אחיד לנציגויות או לבעלי דירות ורוצה לבדוק אותו.
- בעל דירה אינו משלם את חלקו בהוצאות ההחזקה והחברה צריכה לבחור כיצד לפעול.
- נציגות או בעלי דירות מערערים על חיוב, על דוח כספי או על סמכות החברה לפעול.
- אסיפה כללית קיבלה החלטה על גבייה מיוחדת והחברה נדרשת ליישם אותה.
- התעורר סכסוך עם ספק, או שיש לבדוק חוזה ספק לפני חתימה.
- התקבלה תביעה או זימון לדיון בפני המפקח על רישום מקרקעין.
מה אנחנו עושים
- בדיקת מבנה הפעילות. אנחנו קוראים את החוזים של החברה מול נציגויות ומול בעלי דירות, ובודקים מה מעמד החברה בכל בית.
- ייעוץ שוטף. אנחנו עונים לשאלות יומיומיות על סמכויות החברה, על סמכויות הנציגות ועל מה שטעון החלטת אסיפה.
- ניסוח חוזים. אנחנו מנסחים ובודקים חוזים עם נציגויות ועם ספקים, ומתאימים אותם לתקנון הבית.
- גביית חובות. אנחנו מכינים פנייה מסודרת ומגישים תביעה בפני המפקח על רישום מקרקעין, כשהדבר מתאים.
- ליווי אסיפות והחלטות. אנחנו בודקים סדר יום, מניין והרוב הנדרש, ומסייעים בהכנת פרוטוקול.
- ייצוג הנציגות. אנחנו מייצגים את הנציגות בפני המפקח ובבית המשפט, כשהנציגות היא הלקוחה.
- טיפול בסכסוכים עם בעלי דירות. אנחנו מנהלים משא ומתן או הליך, לפי הצורך.
מה מיוחד בלקוח שהוא חברת ניהול
הסמכות לנהל את הבית אינה של החברה מעצמה. סעיף 65 לחוק המקרקעין קובע שלכל בית משותף נציגות לשם ניהול עניניו, וסעיף 69 קובע שהנציגות משמשת מורשה של כל בעלי הדירות בענייני החזקה תקינה וניהול, והיא זכאית בעניינים אלה להתקשר בחוזים ולהיות צד בהליך משפטי. חברה הפועלת בשם הנציגות כשלוחה כפופה לחוק השליחות, ובכלל זה לחובות נאמנות ודיווח לפי סעיף 8, אלא אם משתמעת כוונה אחרת. לפי סעיף 71(ב) לחוק רשאים בעלי הדירות להחליט, בתקנון או ברוב של בעלי דירות ששני שלישים של הרכוש המשותף צמודים לדירותיהם, להעביר את הניהול וההחזקה למתחזק. מעמד של מתחזק אינו נוצר מהחוזה עם הנציגות בלבד: הוא טעון החלטה של בעלי הדירות באסיפה הכללית ברוב הקבוע בסעיף 71(ב)(1), ולפי סעיף 71(ב)(2) החלטה על התקשרות עם מתחזק מסוים או על החלפתו מתקבלת בידי בעלי דירות שיותר ממחצית הרכוש המשותף צמוד לדירותיהם. בלי החלטה כזו החברה פועלת כשלוחה של הנציגות. איזה מסלול חל בבית מסוים תלוי בהחלטות ובחוזה.
גם הכסף כפוף למסגרת החוק. סעיף 58(א) מחייב בעל דירה להשתתף בהוצאות החזקה תקינה וניהול הרכוש המשותף לפי יחס שטח הרצפה, אלא אם נקבע בתקנון שיעור אחר. סעיף 62(א) ופרט 12(ב) לתקנון המצוי קובעים שתשלום מסוג או בשיעור שלא פורש בחוק או בתקנון אינו מחייב בעל דירה שלא הסכים לו. החלטה ברוב דעות לפי פרט 12(א) לתקנון המצוי מחייבת אפוא רק בגבולות אלה. סכסוך על חיוב כזה מוכרע בידי המפקח לפי סעיף 72(א), והמפקח מוסמך לפי סעיף 74 כשופט בית משפט שלום. החלטת המפקח נאכפת כפסק דין של בית משפט שלום (סעיף 76), ואפשר לערער עליה לבית המשפט המחוזי בתוך 45 ימים מההמצאה (סעיף 77(א) ותקנה 83).
לוחות זמנים
המועדים הקבועים בחוק קצרים יחסית, ולכן כדאי לא להמתין. הערעור על החלטת מפקח מוגש בתוך 45 ימים מהמצאת ההחלטה (תקנה 83), והגשתו אינה מעכבת את ביצוע ההחלטה אלא אם נקבע אחרת (סעיף 77(ב)). לפי פרט 7(א) לתקנון המצוי, הודעה על אסיפה כללית נמסרת לבעלי הדירות ארבעה ימים לפחות לפני המועד, כשחל התקנון המצוי ובמידה שהתקנון הרשום של הבית אינו קובע אחרת. לכן מומלץ לבדוק את התקנון עוד לפני תכנון הטיפול.
שכר טרחה
שכר הטרחה נקבע לאחר בדיקה ראשונית של היקף הפעילות והצרכים של החברה, ולפי אופי הליווי, שוטף או נקודתי. אין מחיר אחיד, ואנחנו מציגים את התנאים מראש, לפני תחילת הטיפול.
אפשר לפנות אלינו דרך טופס יצירת הקשר, בטלפון 03-6562040 או בהודעת וואטסאפ. המשרד שלנו ממוקם ברמת גן, ואנחנו מייצגים לקוחות מכל הארץ.
פנייה ראשונית
המשרד יושב ברמת גן ומייצג לקוחות מכל הארץ, בכל הערכאות. פגישת ייעוץ ראשונה אפשרית גם בשיחת וידאו. מלאו את הפרטים ונחזור אליכם בהקדם.
הפנייה חסויה. ניתן גם ליצור קשר בטלפון 03-6562040.
שאלות נפוצות
האם חברת ניהול יכולה להגיש בעצמה תביעה למפקח נגד בעל דירה שלא משלם?
סעיף 73 לחוק המקרקעין מונה מי זכאי להביא סכסוך להכרעת המפקח: כל בעל דירה או צד אחר לסכסוך כמוגדר בסעיף 72, וכן נציגות הבית המשותף. סעיף 72(ג) קובע שההסדר חל גם כשהמתחזק הוא צד לסכסוך. חברה שקיבלה מעמד של מתחזק בהחלטת בעלי הדירות באסיפה הכללית לפי סעיף 71(ב) היא צד לסכסוך לפי סעיף 72(ג). חברה שפועלת רק מכוח חוזה עם הנציגות, בלי החלטה כזו, פועלת כשלוחה של הנציגות, והתביעה מוגשת בשם הנציגות. לכן בודקים את החלטות האסיפה ואת החוזה לפני ההגשה.
האם נציגות רשאית להתקשר בחוזה עם חברת ניהול בלי החלטה של בעלי הדירות?
לפי סעיף 69 לחוק המקרקעין הנציגות משמשת מורשה של כל בעלי הדירות בענייני החזקה תקינה וניהול הבית, והיא זכאית בעניינים אלה להתקשר בחוזים. לפי סעיף 71(ב)(1), העברת הניהול וההחזקה התקינה, כולם או רובם, למתחזק נקבעת בתקנון או בהחלטה של בעלי דירות ששני שלישים של הרכוש המשותף צמודים לדירותיהם. אם מדובר בחוזה כזה, כדאי לבדוק את ההחלטה לפני החתימה.
מי מכריע בסכסוך בין בעל דירה לחברת הניהול או לנציגות?
לפי סעיף 72(א) לחוק, סכסוך בין בעלי דירות בדבר זכויותיהם וחובותיהם לפי התקנון או לפי סעיף 58 מוכרע בידי המפקח על רישום מקרקעין. לפי סעיף 72(ג), ההסדר חל גם כשהמתחזק הוא צד לסכסוך. למפקח יש לפי סעיף 74 כל הסמכויות של שופט בית משפט שלום הדן בתביעה אזרחית.
תוך כמה זמן אפשר לערער על החלטת המפקח?
סעיף 77(א) לחוק מאפשר לכל צד לסכסוך שנפגע מהחלטת המפקח לערער לבית המשפט המחוזי. לפי תקנה 83 לתקנות המקרקעין (ניהול ורישום), התשע״ב-2011, התקופה לערעור היא 45 ימים מהיום שבו הומצאה ההחלטה למערער. לפי סעיף 77(ב), הגשת הערעור אינה מעכבת את ביצוע ההחלטה אלא אם ציווה על כך המפקח או בית המשפט.
האם חברת הניהול חייבת לדווח לנציגות על פעולותיה?
כשחברת הניהול פועלת כשלוחה של הנציגות, חל עליה סעיף 8 לחוק השליחות, התשכ״ה-1965, אלא אם משתמעת כוונה אחרת ממהות השליחות או מתנאיה. הסעיף מחייב שלוח לנהוג בנאמנות, לגלות לשולח ידיעות ולמסור לו מסמכים הנוגעים לנושא השליחות, ולתת דין וחשבון על פעולותיו. הפרה מזכה את השולח בתרופות הניתנות בשל הפרת חוזה (סעיף 9(א)). ההיקף המדויק תלוי בחוזה בין הצדדים.
לקריאה נוספת: מדריך לוועד הבית | גבייה מיוחדת בבית משותף | ייצוג נציגויות ובעלי דירות בבית משותף