ועד הבית לא מסביר איך נקבע החיוב השוטף שלכם, בעל דירה לא משלם את חלקו ולא ברור איך לפעול נגדו, או שבאסיפה הכללית התקבלה החלטה שלדעתכם פוגעת בזכויותיכם? משרדנו העוסק בבתים משותפים מלווה נציגויות וועדי בית מצד אחד, ובעלי דירות שנמצאים בסכסוך מול הוועד או מול שכן מהצד השני. חשוב לדעת כבר עכשיו: סכסוכים רבים בבית משותף, כמו מחלוקות על תשלומים או על הוראות התקנון, אינם מתבררים בבית משפט רגיל אלא בפני המפקח על רישום מקרקעין, וכל בעל דירה רשאי לפנות אליו בעצמו, גם בלי מעורבות הוועד.
בתים משותפים: המסגרת בחוק המקרקעין
פרק ו׳ לחוק המקרקעין, התשכ״ט-1969, מסדיר את הבית המשותף. בית משותף הוא בית שיש בו שתי דירות או יותר והוא נרשם בפנקס הבתים המשותפים, ו"רכוש משותף" הוא כל חלקי הבית חוץ מהחלקים הרשומים כדירות, ובהם הקרקע, הגגות, הקירות החיצוניים, חדרי המדרגות, המעליות והמקלטים (סעיף 52). כל בעל דירה חייב להשתתף בהוצאות הדרושות להחזקתו התקינה ולניהולו של הרכוש המשותף, לפי יחס שטח רצפת דירתו לשטח הרצפה של כל הדירות, אלא אם נקבע בתקנון שיעור אחר (סעיף 58(א)). בבית שמורכב מכמה מבנים או אגפים אפשר לקבוע בתקנון ניהול והחזקה נפרדים לכל מבנה או אגף (סעיף 59).
הנציגות, כלומר ועד הבית, משמשת מורשה של כל בעלי הדירות בכל עניין של החזקה תקינה וניהול, ורשאית להתקשר בחוזים ולהיות צד להליך משפטי בשמם (סעיף 69). סכסוך בין בעלי דירות על זכויותיהם או חובותיהם לפי התקנון או לפי סעיפים שמנויים בסעיף 72(א), ובהם סעיפים 58 ו-59, מכריע המפקח על רישום המקרקעין. בסכסוך על הסגת גבול בדירה אחרת או ברכוש המשותף, התובע בוחר בין בית משפט מוסמך לבין המפקח (סעיף 72(ב)).
מתי כדאי לפנות אלינו
כל אחד מהמצבים הבאים הוא סיבה טובה לפנות אלינו, בין אם אתם ועד הבית ובין אם אתם בעל דירה או שוכר:
- דייר או בעל דירה לא משלמים את חלקם בהוצאות ההחזקה של הבית, ולא ברור איך לגבות את החוב
- באסיפה הכללית התקבלה החלטה שלדעתכם פוגעת בזכויות שלכם כבעלי דירה, למשל בעניין הרחבה או שינוי ברכוש המשותף
- יש מחלוקת על התקנון של הבית – מה כתוב בו, האם הוא בתוקף, ואיך מיישמים אותו הלכה למעשה
- ועד הבית לא מתפקד, לא עונה לפניות בכתב, או שלא ברור מי מוסמך לפעול בשם הבית
- שכן פוגע ברכוש המשותף, חורג לשטח שהוצמד לדירה אחרת, או יוצר מטרד
- קיבלתם מכתב התראה, תביעה או זימון בפני המפקח על רישום מקרקעין, ולא ברור איך להגיב
ליווי משפטי לוועד הבית ולנציגות
- ייעוץ שוטף לנציגות – מענה לשאלות יומיומיות על מה הוועד רשאי להחליט בעצמו ומה טעון החלטת אסיפה כללית, בהתאם לתקנון ולסעיפים 65 ו-69 לחוק המקרקעין, הקובעים כי לכל בית משותף יש נציגות המנהלת את ענייניו, ובענייני החזקת הבית וניהולו היא מוסמכת להתקשר בחוזים ולהיות צד להליך משפטי בשם כלל בעלי הדירות.
- ניסוח ועדכון תקנון מוסכם – עריכת תקנון או שינויו טעונים החלטה של בעלי דירות שמוצמד לדירותיהם ביחד שני שלישים מהרכוש המשותף, ואי אפשר לקבוע בתקנון חובה או תשלום מסוג או בשיעור שלא נקבעו בחוק בלי הסכמת בעלי הדירות שעליהם יוטלו, לפי סעיף 62 לחוק המקרקעין; אם אין תקנון רשום, או שאין בו הוראה בעניין מסוים, חל התקנון המצוי שבתוספת לחוק (סעיף 64).
- גביית חובות מדיירים – הגשת תביעה בפני המפקח על רישום מקרקעין נגד בעל דירה שלא משלם את חלקו בהוצאות ההחזקה התקינה של הרכוש המשותף, בהתאם לסעיפים 58, 72(א) ו-73 לחוק.
- ליווי בהחלטות הדורשות רוב מיוחד – כגון התקנת מעלית חדשה, הטעונה החלטת בעלי דירות שבבעלותם שני שלישים מהדירות, בתנאים שבסעיף 59ו לחוק, או הוצאת חלק מהרכוש המשותף לצורך הרחבת דירה, הטעונה רוב של שלושה רבעים מהדירות ושני שלישים מהרכוש המשותף, ולהרחבה לצורך בניית ממ״ד – שישים אחוזים מהדירות (סעיף 71ב) – פירוט נוסף על גביה לצורך שיפוצים ושדרוגים במדריך הגבייה המיוחדת שלנו.
- ייצוג הנציגות בפני המפקח ובבית המשפט – בכל סכסוך שבו הנציגות היא צד, מכוח הסמכות שמקנה לה סעיף 69 לחוק לפעול בשם כלל בעלי הדירות בענייני החזקת הבית וניהולו.
ייצוג לבעלי דירות בסכסוך מול הוועד או מול שכן
- בדיקת הזכויות והחובות שלכם – בהתאם לתקנון הבית ולחוק המקרקעין, ובכלל זה השאלה אם החיוב שהוטל עליכם תואם את יחס שטח דירתכם אל שטח כלל הדירות בבית, כקבוע בסעיף 58 לחוק, אלא אם נקבע בתקנון שיעור השתתפות אחר.
- הגשת תביעה או הגנה מפני תביעה בפני המפקח – כל בעל דירה, לא רק הנציגות, רשאי להגיש בעצמו תביעה בסכסוך הנוגע לזכויותיו וחובותיו, לפי סעיף 73 לחוק; אנחנו מלווים גם מי שתובע וגם מי שנתבע.
- התנגדות להחלטת אסיפה שפוגעת בזכויותיכם – בעל דירה המתנגד להחלטה על הוצאת חלק מהרכוש המשותף לצורך הרחבת דירה, וטוען לפגיעה מהותית בזכויותיו, רשאי לתבוע בפני המפקח בתוך 30 ימים מיום קבלת ההחלטה, ואם לא נכח באסיפה – מיום שההחלטה הומצאה לו (סעיף 71ג לחוק).
- ליווי בסכסוך שכנים – לרבות מקרים של הסגת גבול בדירה אחרת או ברכוש המשותף, שבהם לפי סעיף 72(ב) לחוק אתם רשאים לבחור אם לפנות לבית משפט מוסמך או למפקח.
ההליך מול המפקח על רישום מקרקעין
סכסוכים בין בעלי דירות בדבר זכויותיהם וחובותיהם לפי התקנון ולפי הסעיפים המנויים בסעיף 72(א) לחוק מוכרעים בידי המפקח על רישום מקרקעין, ולא בבית המשפט הרגיל. למפקח נתונות כל הסמכויות שיש לשופט בית משפט שלום הדן בתביעה אזרחית (סעיף 74 לחוק), והוא רשאי לסטות מסדרי הדין ומדיני הראיות הנהוגים בבתי המשפט אם ראה שהדבר יועיל לגילוי האמת ולעשיית הצדק (סעיף 75). החלטת המפקח, לרבות צו ביניים, ניתנת לאכיפה כמו פסק דין של בית משפט שלום (סעיף 76). על החלטת המפקח אפשר לערער לבית המשפט המחוזי, בתוך המועד הקבוע בתקנות; הגשת הערעור כשלעצמה אינה מעכבת את ביצוע ההחלטה, אלא אם הורה על כך המפקח או בית המשפט (סעיף 77). פירוט מלא על שלבי ההליך מרוכז במדריך הפנייה למפקח שלנו.
ייצוג לפני המפקח על רישום המקרקעין: מה כולל הליווי
כשהסכסוך מגיע להליך, אנחנו מלווים בעלי דירות ונציגויות לאורך השלבים שהחוק והתקנות קובעים:
- בדיקה אם הסכסוך שייך למפקח לפי סעיף 72, או לבית משפט
- איסוף התקנון, הפרוטוקולים ונסח הרישום של הבית
- הכנת כתב תביעה או כתב הגנה; כתב תביעה למפקח כולל בין השאר את כתובת הבית, מספר הגוש והחלקה, מספר המבנים, מספר הדירות בכל מבנה ומספר הכניסות (תקנה 80 לתקנות המקרקעין (ניהול ורישום))
- הגשה למפקח הממונה על הלשכה שבה רשום הבית או עשוי להירשם (תקנה 79)
- ייצוג בדיונים, ואם צריך, ערעור לבית המשפט המחוזי בתוך 45 ימים מיום שהומצאה ההחלטה (תקנה 83)
מדריכי בתים משותפים באתר
לכל נושא יש באתר מדריך אחד שמרכז את המידע:
- תביעה למפקח על רישום המקרקעין: באילו סכסוכים הוא דן, איך מגישים ואיך מערערים
- כתב הגנה בתביעה של בית משותף: למי שקיבל כתב תביעה מהמפקח
- ועד בית ודמי ועד בית: סמכויות, בחירה, חובת תשלום וגבייה
- גזבר ועד הבית: חובות וזכות עיון
- גבייה מיוחדת בבית משותף: שיפוץ, מעלית וצנרת
- תקנון בית משותף: תקנון מוסכם, תקנון מצוי ושינוי
- רכוש משותף בבית משותף: מה כולל ומה מותר
- הצמדת חניה בבית משותף
- סכסוכי שכנים בבית משותף: מפקח או בית משפט
- צו הרחקה לשכן מטריד
- מצלמות אבטחה בבית משותף ועמדת טעינה לרכב חשמלי בבית משותף
- ליווי משפטי לחברות ניהול בתים משותפים
- מה שואלים בפורום בתים משותפים ופורום בתים משותפים
עודכן: 2.11.2026. הסעיפים שמוזכרים כאן נבדקו מול נוסח חוק המקרקעין, התשכ״ט-1969, ותקנות המקרקעין (ניהול ורישום), התשע״ב-2011, במועד זה. המידע כללי ואינו ייעוץ משפטי למקרה מסוים.
שכר טרחה
שכר הטרחה נקבע לאחר בדיקה ראשונית של הסכסוך, בהתאם להיקפו ולסוג הטיפול הנדרש – ייעוץ שוטף לנציגות, ניסוח או עדכון תקנון, גביית חוב, או ייצוג בהליך בפני המפקח. את מבנה שכר הטרחה נציג כבר בשיחה הראשונה.
מה להכין לפני הפגישה
המסמכים והפרטים הבאים, ככל שהם בידיכם, יעזרו למקד את הפגישה הראשונה.
- תקנון הבית, אם יש תקנון רשום או מוסכם
- פרוטוקולים והחלטות מאסיפות כלליות ומישיבות הוועד
- נסח הטאבו של הדירה, ותוכניות הבית אם הסכסוך נוגע לשטחים או להצמדות
- התכתבות עם הוועד, עם השכן או עם בעלי דירות אחרים בעניין
- חשבונות, קבלות והודעות חיוב, אם המחלוקת על תשלום
- מכתב התראה, כתב תביעה או זימון בפני המפקח, עם תאריך קבלתם
אפשר לתאם פגישה גם כשחלק מהמסמכים חסרים.
פנייה ראשונית
המשרד יושב ברמת גן ומייצג לקוחות מכל הארץ, בכל הערכאות. פגישת ייעוץ ראשונה אפשרית גם בשיחת וידאו.
מלאו את הפרטים ונחזור אליכם בהקדם.
הפנייה חסויה. ניתן גם ליצור קשר בטלפון 03-6562040, או ב-וואטסאפ.
שאלות נפוצות
מי מוסמך לשכור עורך דין בשם הבית המשותף?
נציגות הבית (ועד הבית) משמשת מורשה של כלל בעלי הדירות בכל הנוגע להחזקה תקינה וניהול הבית, וזכאית מכוח סעיף 69 לחוק המקרקעין להתקשר בחוזים – ובכלל זה עם עורך דין – ולהיות צד להליך משפטי בשם כל בעלי הדירות.
אני בעל דירה, לא חבר ועד – אפשר לפנות אליכם בעצמי?
כן. לפי סעיף 73 לחוק המקרקעין, כל בעל דירה רשאי להביא בעצמו סכסוך הנוגע לזכויותיו וחובותיו להכרעת המפקח על רישום מקרקעין, ולא רק נציגות הבית.
בבניין שלנו אין תקנון רשום – איך בכלל מתנהלים?
כשאין תקנון רשום, או שיש בו חסר, חל על הבית "התקנון המצוי" הקבוע בתוספת לחוק המקרקעין, כאילו נקבע בידי בעלי הדירות עצמם, לפי סעיף 64 לחוק. אפשר גם לערוך תקנון מוסכם, בהחלטת בעלי דירות שמוצמד לדירותיהם שני שלישים מהרכוש המשותף.
אפשר לקבל ייעוץ גם אם הסכסוך עדיין לא הגיע לכדי הליך משפטי?
כן, ולעיתים דווקא בשלב מוקדם אפשר למנוע הסלמה – בין באמצעות פנייה מסודרת בכתב לצד השני, ובין בהבהרת הזכויות והחובות לפי התקנון והחוק, עוד לפני שמישהו פונה למפקח.
אילו מסמכים כדאי לצרף לפנייה הראשונה?
כל מה שרלוונטי – תקנון הבית, פרוטוקולים מאסיפות, התכתבות עם הוועד או עם השכן, וחשבונות או קבלות אם מדובר בסכסוך על תשלום. אפשר לצרף עד 3 קבצים דרך טופס הפנייה.
באילו סכסוכים בבית משותף מכריע המפקח על רישום המקרקעין?
לפי סעיף 72(א) לחוק המקרקעין, המפקח מכריע בסכסוך בין בעלי דירות על זכויותיהם או חובותיהם לפי התקנון או לפי סעיפים שמנויים שם, ובהם סעיף 58 על השתתפות בהוצאות. בסכסוך על הסגת גבול בדירה אחרת או ברכוש המשותף, התובע רשאי לבחור בין בית משפט מוסמך לבין המפקח (סעיף 72(ב)).
שוכר דירה יכול להיות צד לסכסוך לפני המפקח?
כן. לפי סעיף 72(ג) לחוק המקרקעין, סמכות המפקח חלה גם כשמחזיק הדירה מטעם בעל הדירה, או המתחזק, הוא צד לסכסוך.
אם בעלי הדירות הסכימו על בוררות, עדיין פונים למפקח?
סעיף 72(ד) לחוק המקרקעין קובע שהוראות הסעיף על סמכות המפקח אינן גורעות מתקפו של הסכם למסור סכסוכים כאלה להכרעת בורר. לכן כדאי לבדוק קודם אם יש בתקנון או בהסכם אחר סעיף בוררות.
שאלות ותשובות מהפורום שלנו בנושא
לקריאה נוספת: דייר סרבן בפינוי בינוי · ועד בית: סמכויות, בחירה, חובות ותשלומים – המדריך המלא · גבייה מיוחדת בבית משותף: שיפוץ, החלפת מעלית, צנרת ושדרוגים · המפקח על רישום מקרקעין: מתי פונים · מצלמות אבטחה בבית משותף · עמדת טעינה לרכב חשמלי בבית משותף · מקרקעין במשרדנו · פורום בתים משותפים · יצירת קשר, גזבר ועד הבית: חובות וזכות עיון, סכסוכי שכנים בבית משותף: למי פונים ומה עושים, קיבלתם תביעה מהמפקח? המועד לכתב ההגנה והערעור, עורך דין לחברות ניהול בתים משותפים, הצמדת חניה בבית משותף.
האמור בעמוד זה הוא מידע כללי ואינו מהווה ייעוץ משפטי. כל מקרה נבחן לפי נסיבותיו ומסמכיו.
מקורות: חוק המקרקעין, התשכ״ט-1969 (ויקיטקסט) · תקנות המקרקעין (ניהול ורישום), התשע״ב-2011 (ויקיטקסט). הנוסח המעודכן של החיקוקים מופיע באתר נבו, ונוסח פתוח לקריאה בוויקיטקסט.