ועד הבית לא מסביר איך נקבע החיוב החודשי שלכם, בעל דירה לא משלם את חלקו ולא ברור איך לפעול נגדו, או שבאסיפה הכללית התקבלה החלטה שלדעתכם פוגעת בזכויותיכם? משרדנו העוסק בבתים משותפים מלווה נציגויות וועדי בית מצד אחד, ובעלי דירות שנמצאים בסכסוך מול הוועד או מול שכן מהצד השני. חשוב לדעת כבר עכשיו: סכסוכים רבים בבית משותף, כמו מחלוקות על תשלומים או על הוראות התקנון, אינם מתבררים בבית משפט רגיל אלא בפני המפקח על רישום מקרקעין, וכל בעל דירה רשאי לפנות אליו בעצמו, גם בלי מעורבות הוועד.
מתי כדאי לפנות אלינו
כל אחד מהמצבים הבאים הוא סיבה טובה לפנות אלינו, בין אם אתם ועד הבית ובין אם אתם בעל דירה או שוכר:
- דייר או בעל דירה לא משלמים את חלקם בהוצאות ההחזקה של הבית, ולא ברור איך לגבות את החוב
- באסיפה הכללית התקבלה החלטה שלדעתכם פוגעת בזכויות שלכם כבעלי דירה, למשל בעניין הרחבה או שינוי ברכוש המשותף
- יש מחלוקת על התקנון של הבית – מה כתוב בו, האם הוא בתוקף, ואיך מיישמים אותו הלכה למעשה
- ועד הבית לא מתפקד, לא עונה לפניות בכתב, או שלא ברור מי מוסמך לפעול בשם הבית
- שכן פוגע ברכוש המשותף, חורג לשטח שהוצמד לדירה אחרת, או יוצר מטרד
- קיבלתם מכתב התראה, תביעה או זימון בפני המפקח על רישום מקרקעין, ולא ברור איך להגיב
ליווי משפטי לוועד הבית ולנציגות
- ייעוץ שוטף לנציגות – מענה לשאלות יומיומיות על מה הוועד רשאי להחליט בעצמו ומה טעון החלטת אסיפה כללית, בהתאם לתקנון ולסעיפים 65 ו-69 לחוק המקרקעין, הקובעים כי לכל בית משותף יש נציגות המנהלת את ענייניו, ובענייני החזקת הבית וניהולו היא מוסמכת להתקשר בחוזים ולהיות צד להליך משפטי בשם כלל בעלי הדירות.
- ניסוח ועדכון תקנון מוסכם – עריכת תקנון או שינויו טעונים החלטה של בעלי דירות שמוצמד לדירותיהם ביחד שני שלישים מהרכוש המשותף, ואי אפשר לקבוע בתקנון חובה או תשלום מסוג או בשיעור שלא נקבעו בחוק בלי הסכמת בעלי הדירות שעליהם יוטלו, לפי סעיף 62 לחוק המקרקעין; אם אין תקנון רשום, או שאין בו הוראה בעניין מסוים, חל התקנון המצוי שבתוספת לחוק (סעיף 64).
- גביית חובות מדיירים – הגשת תביעה בפני המפקח על רישום מקרקעין נגד בעל דירה שלא משלם את חלקו בהוצאות ההחזקה התקינה של הרכוש המשותף, בהתאם לסעיפים 58, 72(א) ו-73 לחוק.
- ליווי בהחלטות הדורשות רוב מיוחד – כגון התקנת מעלית חדשה, הטעונה החלטת בעלי דירות שבבעלותם שני שלישים מהדירות, בתנאים שבסעיף 59ו לחוק, או הוצאת חלק מהרכוש המשותף לצורך הרחבת דירה, הטעונה רוב של שלושה רבעים מהדירות ושני שלישים מהרכוש המשותף, ולהרחבה לצורך בניית ממ״ד – שישים אחוזים מהדירות (סעיף 71ב) – פירוט נוסף על גביה לצורך שיפוצים ושדרוגים במדריך הגבייה המיוחדת שלנו.
- ייצוג הנציגות בפני המפקח ובבית המשפט – בכל סכסוך שבו הנציגות היא צד, מכוח הסמכות שמקנה לה סעיף 69 לחוק לפעול בשם כלל בעלי הדירות בענייני החזקת הבית וניהולו.
ייצוג לבעלי דירות בסכסוך מול הוועד או מול שכן
- בדיקת הזכויות והחובות שלכם – בהתאם לתקנון הבית ולחוק המקרקעין, ובכלל זה השאלה אם החיוב שהוטל עליכם תואם את יחס שטח דירתכם אל שטח כלל הדירות בבית, כקבוע בסעיף 58 לחוק, אלא אם נקבע בתקנון שיעור השתתפות אחר.
- הגשת תביעה או הגנה מפני תביעה בפני המפקח – כל בעל דירה, לא רק הנציגות, רשאי להגיש בעצמו תביעה בסכסוך הנוגע לזכויותיו וחובותיו, לפי סעיף 73 לחוק; אנחנו מלווים גם מי שתובע וגם מי שנתבע.
- התנגדות להחלטת אסיפה שפוגעת בזכויותיכם – בעל דירה המתנגד להחלטה על הוצאת חלק מהרכוש המשותף לצורך הרחבת דירה, וטוען לפגיעה מהותית בזכויותיו, רשאי לתבוע בפני המפקח בתוך 30 ימים מיום קבלת ההחלטה, ואם לא נכח באסיפה – מיום שההחלטה הומצאה לו (סעיף 71ג לחוק).
- ליווי בסכסוך שכנים – לרבות מקרים של הסגת גבול בדירה אחרת או ברכוש המשותף, שבהם לפי סעיף 72(ב) לחוק אתם רשאים לבחור אם לפנות לבית משפט מוסמך או למפקח.
ההליך מול המפקח על רישום מקרקעין
סכסוכים בין בעלי דירות בדבר זכויותיהם וחובותיהם לפי התקנון ולפי הסעיפים המנויים בסעיף 72(א) לחוק מוכרעים בידי המפקח על רישום מקרקעין, ולא בבית המשפט הרגיל. למפקח נתונות כל הסמכויות שיש לשופט בית משפט שלום הדן בתביעה אזרחית (סעיף 74 לחוק), והוא רשאי לסטות מסדרי הדין ומדיני הראיות הנהוגים בבתי המשפט אם ראה שהדבר יועיל לגילוי האמת ולעשיית הצדק (סעיף 75). החלטת המפקח, לרבות צו ביניים, ניתנת לאכיפה כמו פסק דין של בית משפט שלום (סעיף 76). על החלטת המפקח אפשר לערער לבית המשפט המחוזי, בתוך המועד הקבוע בתקנות; הגשת הערעור כשלעצמה אינה מעכבת את ביצוע ההחלטה, אלא אם הורה על כך המפקח או בית המשפט (סעיף 77). פירוט מלא על שלבי ההליך מרוכז במדריך הפנייה למפקח שלנו.
שכר טרחה
שכר הטרחה נקבע לאחר בדיקה ראשונית של הסכסוך, בהתאם להיקפו ולסוג הטיפול הנדרש – ייעוץ שוטף לנציגות, ניסוח או עדכון תקנון, גביית חוב, או ייצוג בהליך בפני המפקח. את מבנה שכר הטרחה נציג כבר בשיחה הראשונה.
פנייה ראשונית
מלאו את הפרטים ונחזור אליכם בהקדם.
הפנייה חסויה. ניתן גם ליצור קשר בטלפון 03-6562040, או ב-וואטסאפ.
שאלות נפוצות
מי מוסמך לשכור עורך דין בשם הבית המשותף?
נציגות הבית (ועד הבית) משמשת מורשה של כלל בעלי הדירות בכל הנוגע להחזקה תקינה וניהול הבית, וזכאית מכוח סעיף 69 לחוק המקרקעין להתקשר בחוזים – ובכלל זה עם עורך דין – ולהיות צד להליך משפטי בשם כל בעלי הדירות.
אני בעל דירה, לא חבר ועד – אפשר לפנות אליכם בעצמי?
כן. לפי סעיף 73 לחוק המקרקעין, כל בעל דירה רשאי להביא בעצמו סכסוך הנוגע לזכויותיו וחובותיו להכרעת המפקח על רישום מקרקעין, ולא רק נציגות הבית.
בבניין שלנו אין תקנון רשום – איך בכלל מתנהלים?
כשאין תקנון רשום, או שיש בו חסר, חל על הבית "התקנון המצוי" הקבוע בתוספת לחוק המקרקעין, כאילו נקבע בידי בעלי הדירות עצמם, לפי סעיף 64 לחוק. אפשר גם לערוך תקנון מוסכם, בהחלטת בעלי דירות שמוצמד לדירותיהם שני שלישים מהרכוש המשותף.
אפשר לקבל ייעוץ גם אם הסכסוך עדיין לא הגיע לכדי הליך משפטי?
כן, ולעיתים דווקא בשלב מוקדם אפשר למנוע הסלמה – בין באמצעות פנייה מסודרת בכתב לצד השני, ובין בהבהרת הזכויות והחובות לפי התקנון והחוק, עוד לפני שמישהו פונה למפקח.
אילו מסמכים כדאי לצרף לפנייה הראשונה?
כל מה שרלוונטי – תקנון הבית, פרוטוקולים מאסיפות, התכתבות עם הוועד או עם השכן, וחשבונות או קבלות אם מדובר בסכסוך על תשלום. אפשר לצרף עד 3 קבצים דרך טופס הפנייה.
לקריאה נוספת: ועד בית: סמכויות, בחירה, חובות ותשלומים – המדריך המלא · גבייה מיוחדת בבית משותף: שיפוץ, החלפת מעלית, צנרת ושדרוגים · המפקח על רישום מקרקעין: מתי פונים · מצלמות אבטחה בבית משותף · עמדת טעינה לרכב חשמלי בבית משותף · מקרקעין במשרדנו · פורום בתים משותפים · יצירת קשר.
האמור בעמוד זה הוא מידע כללי ואינו מהווה ייעוץ משפטי. כל מקרה נבחן לפי נסיבותיו ומסמכיו.