משרד שחר ארביב ושות׳ מלווה עסקאות מקרקעין מקבלן ומיד שנייה, מייצג בפני רשויות מיסוי מקרקעין וועדות ערר, ומטפל בסכסוכי מקרקעין ובתים משותפים. למשרד פרקטיקה נרחבת בתחום הבתים המשותפים, ובכלל זה ייצוג בפני המפקח על רישום המקרקעין בסכסוכי שכנים, ועד בית ורכוש משותף, לצד פורום בתים משותפים באתר שבו נענו מאות שאלות מהציבור.
מה כולל ליווי משפטי בעסקת מקרקעין ובסכסוכי שכנים
עסקת מקרקעין היא לרוב העסקה הכספית הגדולה ביותר שאדם עושה בחייו, ולכן בדיקה משפטית מוקדמת ונכונה חוסכת בהמשך הליכים ארוכים ויקרים. אנחנו מלווים רוכשים ומוכרים משלב הבדיקות המקדימות ועד לרישום הזכויות, מייצגים מול רשויות המיסוי, ומטפלים בסכסוכים שמתעוררים בבתים משותפים בין שכנים, מול ועד הבית ומול המפקח על רישום המקרקעין.
במה אנחנו מטפלים
רכישת דירה מקבלן
ליווי הרוכש מבדיקת החוזה שמציע הקבלן ועד החתימה: בדיקת מפרט טכני, לוחות תשלומים, ערבויות חוק המכר, תניות איחור במסירה ופיצוי מוסכם. אנחנו בודקים גם את מצב הזכויות בקרקע ואת היתרי הבנייה, כדי שהרוכש ידע בדיוק מה הוא רוכש ומה מגן עליו אם משהו משתבש.
עסקאות יד שנייה
ייצוג רוכשים ומוכרים בעסקאות דירות ובתים יד שנייה: בדיקת רישום הזכויות בטאבו או ברשות מקרקעי ישראל, איתור עיקולים, משכנתאות והערות אזהרה, התאמת הנכס להיתר הבנייה, ניסוח הסכם המכר ורישום הערת אזהרה מיד לאחר החתימה כדי להגן על הרוכש מפני עסקאות נוגדות.
מיסוי מקרקעין
ייצוג בפני רשויות מיסוי מקרקעין: הגשת שומות עצמיות, בקשות לפטור ממס שבח, הגשת השגות על שומות שהוציא המנהל, עררים בפני ועדת הערר, ובמידת הצורך ערעור בשאלה משפטית. אנחנו מטפלים גם בהיבטי מיסוי בעסקאות פינוי בינוי ותמ"א 38, ובבחינת חבויות המס הצפויות לכל צד עוד לפני החתימה.
סכסוכי מקרקעין וליקויי בנייה
ייצוג בבתי המשפט בתביעות הנוגעות לעסקאות מקרקעין: הפרות הסכם מכר, חוסר תום לב במשא ומתן, ליקויי בנייה בדירה חדשה מול הקבלן, וחריגות בנייה. אנחנו בודקים את התיעוד, ההודעות לקבלן ותקופות האחריות והבדק, ומנהלים את ההליך עד לפתרון, בהסכמה או בפסק דין.
בתים משותפים, ועד בית ורכוש משותף
למשרד פרקטיקה רחבה בתחום הבתים המשותפים, וצוות המשרד מנהל את פורום בתים משותפים באתר שבו נענו כבר מאות שאלות בנושא. אנחנו מייצגים בפני המפקח על רישום המקרקעין בסכסוכים בין בעלי דירות: שימוש ברכוש המשותף, הסגת גבול, חובות לוועד הבית, תיקונים ושיפוצים ברכוש המשותף, נזקי רכוש משותף, וסכסוכים על תקנון הבית. אנחנו גם מלווים נציגויות בתים בגביית חובות ובניהול אסיפות כדין.
בדיקת הסכם שכירות
בדיקת הסכם שכירות למגורים או לעסק לפני חתימה, מנקודת המבט של השוכר או של המשכיר: ערבויות והבטחת תשלום, תנאי פינוי, אחריות לתיקונים, סעיפי הצמדה, ואפשרות ביטול מוקדם. הסכם שכירות שנבדק מראש חוסך חלק ניכר מהסכסוכים שמגיעים בהמשך לבית המשפט או לבוררות.
תכנון ובנייה, הפקעות והתנגדויות לתוכניות
ייצוג מול ועדות תכנון ובנייה: הגשת התנגדויות לתוכניות בנייה, עררים לוועדת הערר, ועתירות מנהליות על החלטות ועדה. בנוסף אנחנו מייצגים בעלי מקרקעין שנפגעו מהפקעה, בבחינת שיעור ההפקעה ובתביעת פיצויים בגין הקרקע שנלקחה.
עמדות טעינה לרכב חשמלי בבית משותף
ליווי משפטי בהתקנת עמדת טעינה לרכב חשמלי בבית משותף: זכויות הדייר לבקש התקנה, הרוב הנדרש באסיפת בעלי הדירות, שאלות של בטיחות ותשתית חשמל משותפת, וחלוקת עלויות ההתקנה בין הדיירים. סוגיה שהופכת שכיחה יותר עם התרחבות השימוש ברכב חשמלי.
איך מתנהל ההליך אצלנו
- בדיקה מקדימה. אנחנו בוחנים את המסמכים הרלוונטיים: חוזה, נסח טאבו, תשריטים, תקנון בית משותף או פרוטוקולים, ומזהים מראש את הסיכונים.
- בחירת המסלול. ליווי עסקה, השגה או ערר במיסוי, פנייה למפקח על הבתים המשותפים, או ניהול תביעה בבית המשפט, לפי מה שמתאים לעניין.
- ניהול עד לתוצאה. ליווי אישי של עורך הדין המטפל, עם עמידה על המועדים הקבועים בחוק שהחמצתם עלולה לסגור מסלולים משפטיים.
מתי כדאי לפנות לעורך דין מקרקעין
- לפני חתימה על הסכם מכר, רכישה מקבלן או הסכם שכירות, כדי לבדוק את הזכויות בנכס ואת תנאי העסקה מראש.
- מיד עם קבלת שומת מיסוי מקרקעין, אם יש כוונה להגיש השגה: המועד להגשה קצר.
- כשמתגלע סכסוך שכנים או סכסוך בבית המשותף, לפני שהמצב מסלים ומצריך פנייה למפקח על הבתים המשותפים.
- עם גילוי ליקויי בנייה או חריגות בנייה, כדי לתעד ולפעול בתוך תקופות הבדק והאחריות הקבועות בחוק.
שאלות נפוצות במקרקעין
תוך כמה זמן מגישים השגה על שומת מיסוי מקרקעין?
על שומה שהוציא מנהל מיסוי מקרקעין ניתן להגיש השגה מנומקת בתוך המועד הקבוע בחוק, הנספר ממועד המצאת ההודעה. אם ההשגה נדחתה, פתוחה הדרך לערר בפני ועדת ערר, ולאחריה ערעור לבית המשפט העליון בשאלה משפטית בלבד. המועדים קצרים והחמצתם סוגרת את המסלול.
מה בסמכות המפקח על הבתים המשותפים?
המפקח על רישום המקרקעין מוסמך לדון בסכסוכים בין בעלי דירות בבית משותף: שימוש ברכוש המשותף, הסגת גבול, חובות לוועד הבית, תחזוקה ותיקונים, וסכסוכים על תקנון הבית. הדיון בפניו מהיר וזול יחסית מהליך בבית משפט, ולהחלטתו תוקף של פסק דין הניתן לאכיפה.
גיליתי ליקויי בנייה בדירה חדשה, מה הזכויות שלי?
חוק המכר (דירות) מטיל על הקבלן אחריות לליקויים בדירה חדשה לתקופת בדק ולאחריה לתקופת אחריות, באורך המשתנה לפי סוג הליקוי. יש להודיע לקבלן על הליקוי בסמוך לגילויו ולאפשר לו לתקן. תיעוד מסודר של ההודעות ושל הליקויים הוא קריטי לכל הליך משפטי בהמשך.
מה בודקים לפני חתימה על הסכם מכר דירה?
לפני חתימה נבדקים רישום הזכויות בטאבו או ברשות מקרקעי ישראל, קיומם של עיקולים, משכנתאות והערות אזהרה, התאמת הדירה להיתר הבנייה ואיתור חריגות, זכויות בנייה נוספות, וחבויות המס הצפויות לכל צד. בדיקה מוקדמת מונעת את מרבית הסכסוכים שמגיעים בהמשך לבית המשפט.
מי משלם מס רכישה ומי מס שבח?
מס רכישה חל על הרוכש ומחושב לפי מדרגות הנגזרות משווי הדירה, ומכך אם מדובר בדירה יחידה או נוספת. מס שבח חל על המוכר ומוטל על הרווח שנוצר לו במכירה. קיימים פטורים והקלות, בהם פטור למוכר דירת מגורים מזכה בתנאים מסוימים, וכל מקרה נבחן לפי נתוניו.
שכן השתלט על שטח מהרכוש המשותף, מה עושים?
שימוש ייחודי ברכוש המשותף ללא הסכמת כלל בעלי הדירות, או ללא הוראה מתאימה בתקנון, מהווה הסגת גבול. הסעד מתבקש מהמפקח על הבתים המשותפים ויכול לכלול צו לסילוק ההשתלטות, השבת המצב לקדמותו ותשלום דמי שימוש ראויים בגין התקופה שבה נעשה השימוש.
מהי הערת אזהרה ולמה היא חשובה כל כך?
הערת אזהרה היא רישום בלשכת רישום המקרקעין המודיע לכל צד שלישי על התחייבות לעשות עסקה בנכס. היא מגנה על הרוכש מפני עסקאות נוגדות ומפני עיקולים מאוחרים, ולכן רישומה מיד לאחר חתימת ההסכם הוא אחד הצעדים הקריטיים ביותר בעסקת מקרקעין. עיכוב ברישום חושף את הרוכש לסיכון ממשי.
מה ההבדל בין רישום בטאבו, ברשות מקרקעי ישראל ובחברה משכנת?
בטאבו נרשמת בעלות מלאה. ברשות מקרקעי ישראל מדובר בדרך כלל בזכות חכירה לתקופה ארוכה, והעברת הזכויות טעונה אישור הרשות. בחברה משכנת הזכויות מנוהלות בספרי החברה עד להשלמת הרישום. לכל מסלול נהלים, לוחות זמנים ועלויות שונים, והבדיקה המקדימה נעשית מול הגורם הרלוונטי.
מהי הפקעה ומה מגיע לבעל הקרקע?
הפקעה היא נטילת זכויות במקרקעין על ידי רשות לצורך ציבורי, מכוח חוק. הדין מכיר בשיעור מסוים שניתן להפקיע ללא תמורה, ומעבר לו קמה זכות לפיצוי. סכום הפיצוי נגזר משווי הקרקע במועד הקובע ולעיתים גם מנזקים נלווים. חלק ניכר מהמחלוקות נסוב על שווי, על המועד הקובע ועל היקף ההפקעה.
הוגשה התנגדות לתוכנית בנייה שלי, מה עכשיו?
התנגדות מוגשת לוועדה המקומית או המחוזית בתוך המועד שנקבע בפרסום התוכנית, ולמגיש ההתנגדות זכות להשמיע את טענותיו. על החלטת הוועדה ניתן להגיש ערר לוועדת הערר, ועל החלטתה עתירה מנהלית. כל שלב כפוף למועד קצוב, והחמצתו סוגרת את המסלול לשלב הבא.
רוצים להוסיף מעלית או ממ"ד לבניין, איזה רוב נדרש?
החוק קובע רוב מיוחד מבין בעלי הדירות להתקנת מעלית ולביצוע עבודות מסוימות ברכוש המשותף, ורוב שונה לעבודות אחרות. בעלי דירות המתנגדים עשויים להיות מחויבים לאפשר את הביצוע בכפוף להסדרים בדבר עלויות ופיצוי. סכסוכים בעניין מתבררים בפני המפקח על הבתים המשותפים.
שכן לא משלם לוועד הבית, איך גובים ממנו?
נציגות הבית המשותף רשאית לפנות למפקח על הבתים המשותפים בתביעה לחיוב בעל הדירה בחוב. החלטת המפקח היא בעלת תוקף של פסק דין וניתנת לביצוע בהוצאה לפועל. תנאי מקדים הוא ניהול תקין של פנקסי הנציגות והחלטות אסיפה מסודרות, בלעדיהם קשה להוכיח את החוב.
מותר להתקין עמדת טעינה לרכב חשמלי בחניה בבית משותף בלי הסכמת כל הדיירים?
ההסדר החוקי מקל על התקנת עמדות טעינה ברכוש המשותף, ובתנאים מסוימים אינו מצריך את הסכמת כלל בעלי הדירות אלא הודעה מוקדמת בלבד, כל עוד ההתקנה בטיחותית ואינה פוגעת בתשתית המשותפת. במקרים מורכבים, למשל כשנדרשת שדרוג תשתית חשמל, עשויה להידרש הסכמה רחבה יותר, ולכן מומלץ לבדוק את הנסיבות הספציפיות מראש.
האמור בעמוד זה הוא מידע כללי ואינו מהווה ייעוץ משפטי. כל מקרה נבחן לפי נסיבותיו ומסמכיו.