מצלמות אבטחה בבית משותף: התקנה, רוב נדרש, פרטיות וצפייה בצילומים

בקצרה: מותר להתקין מצלמות אבטחה בשטחים משותפים כגון לובי, חניון וחדר מדרגות, ובכפוף למגבלות מיוחדות גם במעלית, ובכלל זה נדרשת החלטה של האסיפה הכללית ברוב רגיל של בעלי הדירות. ההתקנה וההפעלה כפופות לחוק הגנת הפרטיות, התשמ"א-1981, ולהנחיות הרשות להגנת הפרטיות: שילוט ברור, כיוון מצלמה שאינו פוגע בפרטיות (לא לתוך דירות ולא לשטחים אינטימיים), הגבלת תקופת השמירה של הצילומים והגבלת מי רשאי לצפות בהם. דייר הרוצה במצלמה פרטית משלו, למשל בעינית הדלת, חייב לוודא שהיא אינה מצלמת שטח משותף רחב מדי או דלת שכן. פגיעה בכללים אלה עשויה להוליד תלונה למפקח על רישום מקרקעין או תביעה בבית משפט.

מצלמות אבטחה הפכו לכלי נפוץ בבתים משותפים, בעיקר בעקבות גניבות, השחתת רכוש ואירועי אלימות בין שכנים. יחד עם התועלת הביטחונית מתעוררות שאלות משפטיות לא פשוטות: איזה רוב נדרש כדי להתקין מצלמה בשטח המשותף, מי רשאי לצפות בצילומים, מה מותר לצלם ומה אסור, ומה קורה כשדייר מתקין מצלמה פרטית משלו המכוונת אל המרחב המשותף או אל דלת השכן. מאמר זה סוקר את הדין הרלוונטי, נכון לספטמבר 2026, ומציע לוועד הבית ולדיירים מסגרת מעשית להתמודדות עם הנושא.

הבסיס המשפטי: בין חוק המקרקעין לחוק הגנת הפרטיות

שני דברי חקיקה חלים במקביל על מצלמות בבית משותף. חוק המקרקעין, תשכ"ט-1969, מסדיר את ההיבט הקנייני-ארגוני: מצלמה המותקנת בשטח משותף היא שינוי או שיפור ברכוש המשותף, הטעון החלטה של האסיפה הכללית. חוק הגנת הפרטיות, התשמ"א-1981, מסדיר את ההיבט המהותי: האם הצילום עצמו, ותנאי השמירה והצפייה בו, פוגעים בפרטיותו של אדם. סעיף 2(3) לחוק הגנת הפרטיות קובע פגיעה בפרטיות באופן שמתייחס ישירות לצילום:

צילום אדם כשהוא ברשות היחיד

סעיף 2(3) לחוק הגנת הפרטיות, התשמ"א-1981

לצד זאת, גם צילום במקום ציבורי או בשטח משותף עלול להיחשב פגיעה בפרטיות כאשר הוא נעשה באופן שיש בו הטרדה, או כאשר הוא חושף התנהגות של אדם ברשות היחיד שלו, למשל כניסה ויציאה מדירתו בתדירות שמאפשרת מעקב אחר הרגליו. הרשות להגנת הפרטיות, הפועלת מכוח החוק, פרסמה הנחיות ומענה לשאלות נפוצות בנושא מצלמות ומעקב, המנחות כיצד לאזן בין הצורך באבטחה לבין הזכות לפרטיות.

מי מחליט ובאיזה רוב

התקנת מצלמות אבטחה בשטח המשותף של הבית, בלובי, בחניון, בחדר המדרגות ובכניסה לבניין, היא החלטה בעניינים הנוגעים לניהול הרכוש המשותף ולשימוש בו, ולכן די ברוב רגיל של בעלי הדירות באסיפה כללית שנתכנסה כדין. אין צורך ברוב מיוחד או בהסכמת כלל הדיירים, גם כאשר מדובר במעלית, בכפוף לכך שהמצלמה מכוונת לשטח המשותף בלבד ולא לתוך דירה פרטית. זו גם העמדה שמשרדנו נתן בפניות שהגיעו לפורום המשפטי: לשאלה מה הרוב הדרוש להתקנת מצלמה במעלית השבנו כי מדובר ברוב רגיל.

ההחלטה על ההתקנה עצמה שונה מההחלטה על אופן הצפייה בצילומים ועל מסירת קוד הגישה למערכת. גם שאלה זו, ככל שהיא נוגעת לגישה לצילומים שיש בהם פוטנציאל לפגיעה בפרטיות דיירים, למשל כאשר חברת ניהול מבקשת קבלת קוד הכניסה למערכת המצלמות, טעונה החלטה מפורשת של האסיפה הכללית ברוב רגיל, הכוללת קביעת תנאי הצפייה וההגבלות החלות עליה. כך השיב משרדנו לפנייה דומה שהגיעה לפורום: נדרשת התכנסות אסיפה כללית להכרעה בבקשת חברת הניהול, ברוב רגיל ובאישור כדין, תוך קביעת תנאי צפייה והגבלות.

אסיפה שהתכנסה שלא כדין, או החלטה שהתקבלה ללא רוב הנדרש, עלולות להביא לביטול ההחלטה ואף לחיוב בהסרת המצלמות שהותקנו על פיה.

מה מותר ומה אסור לפי חוק הגנת הפרטיות

הכלל המנחה הוא שמצלמה בשטח משותף מיועדת להגנה על הרכוש ועל שלום הדיירים, ולא למעקב אחר הרגלי חייהם. מכאן נגזרות מספר חובות מעשיות, המבוססות על הנחיות הרשות להגנת הפרטיות:

• שילוט: יש להציב שילוט ברור וגלוי לעין בסמוך לכל מצלמה, המודיע על קיומה, כך שכל דייר ואורח יידע כי הוא מצולם.
• כיוון הצילום: המצלמה תכוון אך ורק לשטח המשותף, לובי, חניון או חדר מדרגות. אסור לכוון מצלמה אל תוך דירה פרטית, אל חלון או מרפסת של דייר, ויש להימנע ככל האפשר מצילום שמאפשר מעקב שיטתי אחר כניסתו ויציאתו של דייר מסוים מדלת דירתו.
• שמירת הצילומים: יש לקבוע תקופת שמירה מוגבלת ומידתית לצילומים, ולא לשמור אותם ללא הגבלת זמן. ככל שהתקופה ארוכה יותר, כך גובר הצורך בהצדקה עניינית לכך.
• מי רשאי לצפות: הגישה לצילומים צריכה להיות מוגבלת למספר מצומצם של מורשים, בדרך כלל חברי ועד הבית או מי שהוסמך לכך במפורש, ולא לכלל הדיירים באופן חופשי. רצוי לתעד כל צפייה בצילומים ואת הנסיבות שהצדיקו אותה.
• מטרת השימוש: הצילומים ישמשו לצורך אבטחה ובירור אירועים חריגים בלבד, לא לניטור שגרתי של התנהגות דיירים או לבירור סכסוכי שכנים שאינם קשורים לביטחון הרכוש.

חשוב לציין כי ככל שמותקנת מערכת מצלמות מתקדמת, למשל הכוללת יכולות זיהוי פנים, מומלץ להתייעץ מראש עם עורך דין, שכן מערכות כאלה מעוררות רגישות פרטיות מוגברת ועלולות לחייב אמצעי הגנה נוספים.

מצלמה פרטית של דייר: עינית וידאו, מצלמת דלת ומצלמה בחלון

דייר רשאי, ככלל, להתקין אמצעי צילום פרטי לצורך הגנה על דלת דירתו, למשל עינית וידאו או מצלמת פעמון חכמה, בלי שהדבר טעון אישור האסיפה, שכן מדובר בהתקנה על דלת הדירה או בסמוך לה ולא בשינוי ברכוש המשותף. הבעיה מתעוררת כאשר שדה הראייה של המצלמה חורג מהדרוש להגנה על הדלת עצמה, וכולל צילום רחב של מרבית מרחב חדר המדרגות, הכולל את דלת דירתו של שכן אחר, כניסתו ויציאתו ממנה. במצב כזה עלול השכן הנפגע לטעון לפגיעה בפרטיותו לפי חוק הגנת הפרטיות, גם אם המצלמה הותקנה בתום לב ולצורך אבטחה בלבד.

ההמלצה המעשית לדייר המתקין מצלמה פרטית היא לכוון אותה בזווית צרה ככל הניתן, המכסה את סף דירתו בלבד, להימנע מכיוון ישיר לדלת שכן, ולוודא ששדה הראייה אינו חושף את חדר המדרגות כולו. דייר שמרגיש נפגע ממצלמה של שכנו רשאי לפנות אליו תחילה בבקשה לשנות את זווית הצילום, ובהיעדר מענה, לפעול בדרכים המתוארות בהמשך.

מימון ההתקנה וחלוקת העלות

עלות רכישת מערכת המצלמות, התקנתה ותחזוקתה השוטפת, לרבות עלות אחסון הצילומים, נחשבת הוצאה לניהול הרכוש המשותף ולתחזוקתו, ומשולמת מתוך דמי הוועד לפי יחס החזקות של כל דירה, כמקובל בהוצאות אחזקה אחרות, אלא אם האסיפה קבעה אחרת. דייר שמתנגד להתקנה, אך ההחלטה התקבלה כדין ברוב הנדרש, אינו יכול להימנע מהשתתפות במימון רק בשל התנגדותו. עם זאת, אם ההחלטה התקבלה שלא כדין, בין אם בשל היעדר רוב ובין אם בשל פגם בכינוס האסיפה, רשאי המתנגד לפנות למפקח על רישום מקרקעין ולבקש את ביטולה, לרבות ביטול חיובו במימון.

הליך ההתקנה צעד אחר צעד

1. גיבוש הצעה: ועד הבית או קבוצת דיירים מגבשים הצעה הכוללת מיקום המצלמות, תקציב משוער, וטיוטת מדיניות פרטיות בסיסית (מי צופה, לכמה זמן נשמרים הצילומים).
2. זימון אסיפה כללית: יש לזמן את כלל בעלי הדירות כדין, לפי הוראות התקנון והדין, ולכלול את הנושא בסדר היום באופן מפורש.
3. קבלת החלטה ברוב רגיל: האסיפה מאשרת את ההתקנה, את מיקום המצלמות ואת מדיניות הצפייה והשמירה, ברוב רגיל של הנוכחים או המצביעים, בהתאם לתקנון הבית.
4. ביצוע ושילוט: התקנת המצלמות בפועל, לצד הצבת שילוט מתאים בסמוך לכל מצלמה.
5. קביעת מורשי צפייה: מינוי בעל תפקיד, בדרך כלל חבר ועד, כמורשה יחיד או ראשי לצפייה בצילומים, וקביעת נוהל לבקשות צפייה חריגות, למשל בעקבות אירוע פלילי.

טעויות נפוצות

• התקנה ללא כל החלטה של האסיפה, מתוך הנחה שמדובר בעניין טכני בלבד שאינו טעון אישור.
• כיוון מצלמה אל תוך דירה, חלון או מרפסת, גם כאשר הכוונה המקורית הייתה לצלם רק את השטח המשותף.
• מסירת קוד הגישה או הרשאת צפייה לגורמים רבים מדי, כולל חברת ניהול חיצונית, ללא החלטה מפורשת של האסיפה על כך.
• שמירת צילומים ללא הגבלת זמן, וללא מדיניות כתובה בעניין.
• התעלמות מתלונת שכן על מצלמה פרטית שמכוונת אל דלתו, במקום לברר ולתקן את זווית הצילום מוקדם ככל האפשר.

שיקולים מעשיים

• לנסח מראש מדיניות פרטיות קצרה ובהירה לפני ההתקנה, ולא רק לאחריה.
• לבדוק את זווית הצילום בפועל לאחר ההתקנה, ולא להסתפק בתכנון על הנייר.
• לשקול מגבלת גישה טכנית, סיסמה חזקה והחלפתה מעת לעת, כדי למנוע גישה בלתי מורשית לצילומים.
• לתעד את החלטת האסיפה ואת נוכחי ההצבעה, כדי שההחלטה תעמוד במבחן ערעור עתידי.
• דייר המבקש מצלמה פרטית משלו מוזמן להיוועץ בשכנים הסמוכים מראש, כדי למנוע סכסוך מיותר.

פגיעה בפרטיות: מה עושים

דייר הסבור שמצלמה, של הוועד או של שכן, פוגעת בפרטיותו, יכול לפעול במספר מסלולים. הראשון והמומלץ הוא פנייה ישירה לוועד או לשכן בבקשה לשנות את זווית הצילום או להסיר את המצלמה. אם הפנייה אינה נענית, ניתן לפנות למפקח על רישום מקרקעין בבקשה למתן צו שיחייב שינוי כיוון או הסרה, כאשר מדובר בסכסוך בין דיירי הבית המשותף. לחלופין, פגיעה בפרטיות מקימה עילת תביעה עצמאית לפי חוק הגנת הפרטיות, הניתנת להגשה בבית משפט השלום, לרבות תביעה לפיצוי. לפי הפסיקה, בתי המשפט נוטים לבחון את מידתיות הצילום, את כיוונו ואת ההצדקה העניינית לו, ולא כל צילום מקרי של שטח משותף שבו נראה גם שכן ייחשב בהכרח פגיעה בפרטיות.

משרדנו מלווה ועדי בית ודיירים בגיבוש מדיניות מצלמות תקינה, בניסוח הצעות החלטה לאסיפה הכללית ובטיפול בסכסוכים סביב פגיעה בפרטיות. לפרטים נוספים בעמוד מקרקעין ובתים משותפים, לשאלות דומות בפורום בתים משותפים, וליצירת קשר ראשונית דרך עמוד יצירת הקשר.

שאלות נפוצות

לקריאה נוספת: סכסוכי שכנים והטרדה מאיימת · עמדת טעינה בבית משותף