סכסוכי שכנים בבית משותף: למי פונים ומה עושים לפי החוק

בקצרה: סכסוך בין בעלי דירות על זכויות וחובות לפי התקנון מוכרע בידי המפקח על רישום מקרקעין, וגם על הסגת גבול ברכוש המשותף אפשר לפנות אליו. רעש, ריח ומטרדים מדירה שכנה מוסדרים בחוק למניעת מפגעים ובתקנות הרעש שהותקנו לפיו, ויכולים להיבחן גם בתביעה אזרחית של מטרד ליחיד; רשות מקומית רשאית לקבוע בחוק עזר הוראות מיוחדות. הטרדה מאיימת היא עניין לצו מניעת הטרדה מאיימת מבית משפט השלום. בכל מקרה כדאי להתחיל בבדיקת תקנון הבית, בפנייה בכתב לשכן ולוועד הבית ובתיעוד העובדות.

המאמר מיועד לבעלי דירות, לשוכרים ולוועדי בתים משותפים. הוא מבוסס על נוסח החוק והתקנות בלבד, אינו דן בפסיקה ואינו מתאר את התקנון המצוי. התשובה בכל מקרה תלויה בתקנון הבית ובעובדות. המאמר אינו תחליף לייעוץ בנסיבות המקרה. נכון לאוקטובר 2026.

מה עושים קודם, לפני כל פנייה?

קודם בודקים מה כתוב בתקנון הבית, פונים בכתב לשכן ולוועד הבית, ומתעדים את העובדות:

• תקנון הבית: זכויות וחובות לפי התקנון הן אחד המקורות שעליהם מכריע המפקח (סעיף 72(א) לחוק המקרקעין). לכן שואלים תחילה מה התקנון קובע בנושא, ובכלל זה אם הנושא נתון להחלטת האסיפה הכללית.
• פנייה בכתב ותיעוד: כדאי להעביר את הטענה בכתב אל השכן, ואל ועד הבית כשהעניין נוגע לרכוש המשותף, לרשום תאריכים ושעות, לצלם את הנזק או את המטרד ולשמור את הפניות.

העיקרון שברקע מופיע בסעיף 14 לחוק המקרקעין: בעלות וזכויות אחרות במקרקעין אין בהן כשלעצמן כדי להצדיק עשיית דבר הגורם נזק או אי נוחות לאחר. על תפקידי הוועד ראו את המדריך ועד בית: סמכויות, בחירה, חובות ותשלומים. כדאי לשקול ייעוץ משפטי כשהתקנון אינו ברור, כשיש ספק איזה פורום מתאים או כשיש איומים והטרדה.

איזה סכסוך שייך למפקח על רישום מקרקעין?

סכסוך בין בעלי דירות על זכויות וחובות לפי התקנון או לפי סעיפים שהחוק מונה מוכרע בידי המפקח על רישום מקרקעין (להלן: המפקח). כך נוסח סעיף 72(א) לחוק המקרקעין:

"סכסוך בין בעלי דירות בבית משותף בדבר זכויותיהם או חובותיהם לפי התקנון או לפי סעיפים 58, 59, או 59א עד 59ג ו־59ה עד 59י […] יכריע בו המפקח."

סעיף 72(א) לחוק המקרקעין, התשכ״ט-1969

במקום שבו מופיע […] הסעיף מפנה גם לסעיף 1א לחוק המקרקעין (החלפת ספק גז המספק גז באמצעות מערכת גז מרכזית), לחוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה) ולסעיפים מסוימים בחוק הבזק. מכאן ניתן להסיק שמחלוקת על רכוש משותף, תשלומי ועד בית או תיקונים שייכת למפקח במידה שהיא נוגעת לזכויות או לחובות לפי התקנון או הסעיפים האלה.

בסכסוך על הסגת גבול מצד בעל דירה לגבי דירה אחרת או לגבי הרכוש המשותף התובע רשאי להביא אותו, לפי בחירתו, לפני בית משפט מוסמך או לפני המפקח (סעיף 72(ב)).

ההוראות חלות גם כשמחזיק הדירה מטעם בעל הדירה, למשל שוכר, או המתחזק, הוא צד לסכסוך (סעיף 72(ג)). להביא סכסוך להכרעת המפקח רשאים כל בעל דירה או צד אחר לסכסוך כמוגדר בסעיף 72, וכן נציגות הבית המשותף, כלומר ועד הבית (סעיף 73).

סעיפים 72 עד 77 חלים גם על בית שאינו רשום כבית משותף, בשינויים המחויבים (סעיף 77ב). מידע נוסף: המפקח על הבתים המשותפים וגבייה מיוחדת בבית משותף.

איך מתנהל ההליך אצל המפקח ומה כוחה של ההחלטה?

ההליך נפתח בכתב תביעה שמוגש למפקח הממונה על הלשכה שרשום בה או עשוי להירשם בה הבית כבית משותף (תקנה 79 לתקנות המקרקעין (ניהול ורישום), התשע״ב-2011). מלבד הפרטים שבתקנות סדר הדין האזרחי, הכתב כולל את כתובת הבית, מספר הגוש והחלקה, מספר המבנים, מספר הדירות בכל מבנה ומספר הכניסות (תקנה 80).

• סמכויות וסדרי דין: למפקח יש כל הסמכויות שיש לשופט בית משפט השלום הדן בתביעה אזרחית (סעיף 74). הוא רשאי לסטות מדיני הראיות ומסדרי הדין אם השתכנע שהדבר יועיל לגילוי האמת ולעשיית צדק, ועליו לרשום את הטעמים (סעיף 75(א)).
• החלטה ואכיפה: ההחלטה בכתב, מנומקת ומומצאת לכל אחד מהצדדים (סעיף 75(ג)), ודינה לעניין אכיפה והוצאה לפועל כדין פסק דין של בית משפט השלום (סעיף 76).
• ערעור: לבית המשפט המחוזי שבאזור שיפוטו נמצא הבית (סעיף 77(א)), תוך ארבעים וחמישה ימים מהמצאת ההחלטה למערער (תקנה 83). הערעור אינו מעכב את ביצוע ההחלטה, אלא אם ציווה על כך המפקח או בית המשפט שלפניו הוגש (סעיף 77(ב)).

רעש, ריח ומטרדים מהדירה השכנה: מה קובע החוק?

החוק למניעת מפגעים אוסר לגרום לרעש חזק או בלתי סביר שמפריע לאדם בקרבת מקום או עשוי להפריע לו. כך נוסח סעיף 2:

"לא יגרום אדם לרעש חזק או בלתי סביר, מכל מקור שהוא, אם הוא מפריע, או עשוי להפריע, לאדם המצוי בקרבת מקום או לעוברים ושבים."

סעיף 2 לחוק למניעת מפגעים, התשכ״א-1961

סעיף 3 קובע איסור מקביל לגבי ריח. האיסורים מופנים אל "אדם", ולכן ניתן להסיק שהם חלים גם על שוכר. השר רשאי לקבוע בתקנות מהם רעש או ריח חזקים או בלתי סבירים (סעיף 5). בתקנות למניעת מפגעים (מניעת רעש), התשנ״ג-1992, נקבעו, בין היתר:

• שירה, צעקות והפעלת כלי נגינה, רדיו, טלוויזיה ומכשירי קול אסורות בבניין מגורים באזור מגורים בין 14:00 ל-16:00 ובין 23:00 ל-07:00 למחרת, למעט חגיגה או שמחה במועדים מסוימים שנקבעו (תקנה 3).
• עבודות תיקון, שיפוץ או בנייה הגורמות לרעש בבניין מגורים, והתקנת מתקנים בו, אסורות בימי חול בין 20:00 ל-07:00 למחרת, ובערבי ימי מנוחה מ-17:00 עד 07:00 למחרת יום המנוחה (תקנה 4).
• הפעלת מזגן או מדחס והחזקת בעלי חיים אסורות כשהן גורמות לרעש חזק המפריע לשכנים (תקנות 11 ו-13).
• התקנות אינן חלות על רעש שאינו נשמע מחוץ לתחום רשות היחיד של הגורם לו (תקנה 16).

רשות מקומית רשאית לקבוע בחוק עזר, באישור השר, הוראות מיוחדות בהתחשב בתנאי המקום ותושביו, והן יכולות לסטות מהתקנות (סעיף 6). העובר על סעיף 2 או 3 עובר עבירה שדינה מאסר ששה חודשים או קנס (סעיף 11(א)(1)). דין כל הפרה של הוראת החוק, לעניין פקודת הנזיקין, כדין מטרד ליחיד (סעיף 13).

מתי זו עוולה אזרחית של מטרד ליחיד?

מטרד ליחיד הוא הפרעה של ממש לשימוש סביר במקרקעין של אחר או להנאה סבירה מהם. כך נוסח סעיף 44(א) לפקודת הנזיקין, שבה הוא נקרא "מיטרד ליחיד":

"מיטרד ליחיד הוא כשאדם מתנהג בעצמו או מנהל את עסקו או משתמש במקרקעין התפושים בידו באופן שיש בו הפרעה של ממש לשימוש סביר במקרקעין של אדם אחר או להנאה סבירה מהם בהתחשב עם מקומם וטיבם; אך לא ייפרע אדם פיצויים בעד מיטרד ליחיד אלא אם סבל ממנו נזק."

סעיף 44(א) לפקודת הנזיקין [נוסח חדש]

מטרד ליחיד נבחן בתביעה אזרחית בבית המשפט. הפקודה מוסיפה:

• הפרעה לאור שמש: סעיף 44 אינו חל עליה (סעיף 44(ב)).
• הגנה: אם המעשה שעליו מתלוננים נעשה על פי תנאי חוזה או הסכם המחייבים את התובע ופועלים לטובת הנתבע (סעיף 45).
• מטרד קיים: אין הגנה בכך בלבד שהמטרד היה קיים לפני שהתובע תפס או רכש את המקרקעין (סעיף 46).
• דינים אחרים: הוראות הפקודה בנוגע למטרד מוסיפות על חיקוקים אחרים ולא גורעות מהם (סעיף 47).

שכן מאיים או מטריד: צו מניעת הטרדה מאיימת

כשהשכן מאיים או מטריד, ההליך שהחוק מעמיד הוא בקשה לבית משפט השלום למתן צו מניעת הטרדה מאיימת. "בית משפט" בחוק הוא בית משפט שלום, ובעניינם של בני משפחה או קטינים גם בתי משפט נוספים (סעיף 3).

הטרדה מאיימת היא הטרדתו של אדם בידי אחר בכל דרך שהיא, או נקיטת איומים כלפיו, בנסיבות הנותנות בסיס סביר להניח שהמטריד או המאיים עלול לשוב ולפגוע בשלוות חייו, בפרטיותו או בחירותו של האדם, או שהוא עלול לפגוע בגופו (סעיף 2(א)). בין השאר היא יכולה לכלול בילוש, איומים, יצירת קשר ופגיעה ברכוש, בשם הטוב או בחופש התנועה (סעיף 2(ב)).

בית המשפט רשאי להורות בצו למי שנקט הטרדה מאיימת להימנע מלהטריד את הנפגע, מלאיים עליו, מלבלוש אחריו או לפגוע בפרטיותו, וממגע עמו (סעיפים 4(א) ו-5(א)(1) עד (4)). כשיש חשש לפגיעה ממשית בשלוות חייו של אדם אחר או להמשך פגיעה כאמור, הצו יכול לכלול גם איסור להימצא במרחק מסוים מדירת הנפגע, מרכבו, ממקום עבודתו או לימודיו, ואיסור נשיאה או החזקה של נשק (סעיפים 4(א) ו-5(א)(5) ו-(6)).

תוקף הצו עד שישה חודשים, ובהארכות עד שנה, ומנימוקים מיוחדים עד שנתיים (סעיף 6). אפשר לתת צו גם במעמד צד אחד, אם הדבר דרוש להגנה מיידית על שלום הנפגע או כשהמשיב הוזמן כדין ולא התייצב, ואז הדיון בנוכחות שני הצדדים יתקיים לא יאוחר משבעה ימים מיום מתן הצו (סעיף 7(א) ו-(ב)). פירוט נוסף במדריך צו הרחקה לשכן מטריד.

נזילות, נזקים ומצלמות: לאן זה שייך?

הפורום נקבע לפי טיב המחלוקת ולא לפי סוג הנזק. מחלוקת בין בעלי דירות על נזק שמקורו ברכוש המשותף או על נזילה בין דירות שייכת למפקח כשהיא נוגעת לזכויות או לחובות לפי התקנון או לפי הסעיפים שבסעיף 72(א); בהסגת גבול חלה הבחירה שתוארה לעיל (סעיף 72(ב)). סכסוך שאינו נכלל בסעיף 72 אינו בסמכות המפקח, ואפשר לבחון אם הוא מצדיק תביעה אזרחית בבית המשפט, למשל כמטרד ליחיד לפי סעיף 44(א). על מצלמות אבטחה ראו את המדריך מצלמות אבטחה בבית משותף; אפשר גם לעיין בפורום בתים משותפים של משרדנו.

כיצד משרדנו יכול לסייע?

משרד שחר ארביב ושות׳ עוסק בדיני בתים משותפים ובייצוג בפני המפקח ובבתי המשפט; פרטים נוספים בעמוד עורך דין לבתים משותפים. המשרד יכול לבחון את תקנון הבית ואת העובדות, ולייעץ איזה פורום מתאים לסכסוך. הוא יכול גם לייצג בפני המפקח ובבית המשפט, ולסייע לוועדי בתים. אם אתם בעלי דירות, שוכרים או חברי ועד, אפשר לפנות אלינו דרך עמוד יצירת קשר.

לקריאה נוספת: המפקח על הבתים המשותפים | צו הרחקה לשכן מטריד | מצלמות אבטחה בבית משותף | ועד בית: סמכויות, בחירה, חובות ותשלומים | עורך דין לבתים משותפים | פורום בתים משותפים

שאלות ותשובות מהפורום שלנו בנושא

• דייר שפגע ברכבו במחסום חניה משותף: למי פונים, למפקח או לתביעות קטנות?
• תוכים של שכנים שעושים רעש
• האם יש חוק שמגביל שכנים שעושים על האש בבית משותף?
• למי נמסרת התראת פיקוח עירוני על חצר הבניין כשאין נציגות?
• מיטת תינוק שמונחת מול המעלית בקומה: מה אפשר לעשות אם השכנים מסרבים לפנות?
• לכל השאלות בפורום בתים משותפים

מקורות: חוק המקרקעין, התשכ״ט-1969 (ויקיטקסט) · תקנות המקרקעין (ניהול ורישום), התשע״ב-2011 (ויקיטקסט) · חוק למניעת מפגעים, התשכ״א-1961 · תקנות למניעת מפגעים (מניעת רעש), התשנ״ג-1992 · פקודת הנזיקין [נוסח חדש] · חוק מניעת הטרדה מאיימת, התשס״ב-2001 (ויקיטקסט). הנוסח המעודכן של החיקוקים מופיע באתר נבו, ונוסח פתוח לקריאה בוויקיטקסט.