גזבר ועד הבית: מי יכול להיות גזבר, מה חובותיו ומה הדיירים זכאים לראות

בקצרה: לפי התקנון המצוי שבתוספת לחוק המקרקעין, האסיפה הכללית הרגילה בוחרת נציגות (ועד בית) של חבר אחד עד חמישה חברים, ובנציגות של יותר מחבר אחד נבחר אחד מחבריה כגזבר. הגזבר מקבל חשבון לכל הוצאה, מוסר קבלה לכל הכנסה, מנהל פנקס הכנסות והוצאות, מפקיד את ההכנסות בחשבון בנק על שם הבית המשותף, עורך דין וחשבון כספי אחת לשישה חודשים ומביא את הספרים לאישור האסיפה הרגילה. כל בעל דירה רשאי לעיין בספרים בכל עת סבירה. בבניין שנרשם לו תקנון משלו, התקנון המצוי חל רק במה שהתקנון הרשום אינו קובע. כשלא נכונה נציגות או שהיא אינה פועלת, המפקח על הבתים המשותפים רשאי למנות נציגות, ובעלי הדירות רשאים להחליט שמתחזק ינהל את הבית, ועליו יחולו חובות הגזבר בענייני חשבונות ומידע.

המאמר מיועד לבעלי דירות, לחברי ועד בית ולגזברים, והוא עונה על השאלה מי יכול להיות גזבר ועד בית ומה חובותיו. המילה נכתבת לעיתים "גיזבר"; במאמר היא נכתבת "גזבר", כלשון החוק. המאמר מבוסס על נוסח החוק והתקנון המצוי בלבד ואינו דן בפסיקת בתי משפט. המאמר אינו תחליף לייעוץ בנסיבות המקרה. נכון לאוקטובר 2026.

איזה תקנון חל על הבית המשותף?

התקנון המצוי שבתוספת לחוק המקרקעין, התשכ״ט-1969, חל רק מקום שלא נרשם תקנון לבית המשותף, ובמידה שהתקנון שנרשם אינו כולל הוראה בנושא. כך קובע סעיף 64 לחוק: במקרים אלה יראו את התקנון המצוי כתקנון שנרשם על ידי בעלי הדירות.

סעיף 65 לחוק קובע שלכל בית משותף תהיה נציגות לשם ניהול עניני הבית המשותף, ושהנציגות תיכון ותפעל לפי הוראות התקנון. "נציגות" היא המונח שבחוק לוועד הבית. המאמר מתאר את הוראות התקנון המצוי.

מי בוחר את הוועד ואת הגזבר, ולכמה זמן?

את הנציגות בוחרת האסיפה הכללית הרגילה, ובנציגות של יותר מחבר אחד נבחר אחד מחבריה כגזבר. כך נוסח סעיף 15(א):

"האסיפה הכללית הרגילה תבחר בנציגות בת חבר אחד או יותר, אך לא יותר מחמישה חברים; בנציגות של יותר מאחד ייבחר אחד מחבריה כגזבר."

סעיף 15(א) לתקנון המצוי שבתוספת לחוק המקרקעין, התשכ״ט-1969

האסיפה הרגילה מתקיימת אחת לשנה, ומטרותיה כוללות מינוי נציגות ואישור חשבונות (סעיף 5(א) לתקנון המצוי). האסיפה הראשונה מתקיימת תוך שלושה חודשים מיום רישום הבית בפנקס הבתים המשותפים, ולאחר מכן לא יאוחר מחמישה עשר חודשים מיום האסיפה הקודמת. הנציגות קובעת את מועד האסיפה ומועידה אותה (סעיף 5(ב)).

כהונת הנציגות נמשכת עד בחירת הנציגות החדשה באסיפה הרגילה הבאה (סעיף 15(ג)). אסיפה כללית שלא מן המנין רשאית להחליף את הנציגות, לשנות את הרכבה או להשלימה. נקבע מספר חברי הנציגות וירד מספרם מתחת למספר זה, חברי הנציגות הנשארים מועידים תוך עשרה ימים אסיפה שלא מן המנין להשלמת ההרכב (סעיף 15(ב)). הנציגות מחליטה ברוב דעות, ובשוויון דעות ההצעה נדחית (סעיף 15(ד)).

האם הגזבר חייב להיות חבר ועד, ואפשר למנות גזבר חיצוני?

לפי התקנון המצוי הגזבר הוא חבר בנציגות. ההוראה היחידה בתקנון בשאלה מי הגזבר, סעיף 15(א) שהובא לעיל, קובעת שהגזבר נבחר מבין חברי הנציגות, והתקנון אינו מזכיר גזבר חיצוני. הסעיף גם אינו מפרט מי הגזבר בנציגות של חבר אחד ומי בוחר את הגזבר. בבניין עם תקנון רשום יש לבדוק מה נקבע בו (סעיף 64 לחוק).

עזרה מקצועית בניהול הכספים היא עניין נפרד. סעיף 69 לחוק קובע שהנציגות משמשת מורשה של כל בעלי הדירות בכל עניין הנוגע להחזקתו התקינה ולניהולו של הבית המשותף, וזכאית בעניינים אלה להתקשר בחוזים. מכאן ניתן להסיק שנציגות רשאית להתקשר עם נותן שירותים, כגון מנהל חשבונות או רואה חשבון. ניתן להסיק גם שחובות הגזבר לפי סעיף 16 נשארות חובותיו של הגזבר שנבחר, ולא עוברות לנותן השירותים.

דרך אחרת היא מינוי מתחזק. בעלי הדירות רשאים לקבוע, בתקנון או בהחלטה שהתקבלה ברוב של בעלי הדירות ששני שלישים מהרכוש המשותף צמודים לדירותיהם, שהניהול וההחזקה התקינה של הרכוש המשותף, כולם או רובם, יתבצעו על ידי מי שיתקשרו עמו (סעיף 71(ב)(1) לחוק). החלטה על התקשרות עם מתחזק מסוים או על החלפתו מתקבלת בידי בעלי הדירות שיותר ממחצית הרכוש המשותף צמוד לדירותיהם (סעיף 71(ב)(2)). על המתחזק חלות, לעניין ניהול החשבונות ואישורם והמצאת מידע לבעלי הדירות, החובות המוטלות על גזבר בסעיף 16 לתקנון המצוי (סעיף 71(ד)).

בפורום הבתים המשותפים של משרדנו נשאלה שאלה דומה.

מה הגזבר חייב לעשות עם הכסף ועם הספרים?

הגזבר חייב לתעד כל הוצאה וכל הכנסה ולנהל פנקס הכנסות והוצאות. כך נוסח סעיף 16(א) לתקנון המצוי:

"הגזבר יקבל חשבון לכל הוצאה, ימסור קבלה לכל הכנסה וינהל פנקס הכנסות והוצאות; הגזבר יביא לאישור האסיפה הכללית הרגילה את הפנקס וכן יביא עמו את החשבונות והקבלות שקיבל, העתקי הקבלות שמסר והמסמכים הנוגעים להם."

סעיף 16(א) לתקנון המצוי

מעבר לכך קובע סעיף 16 לתקנון המצוי:

• הגזבר עורך דין וחשבון כספי אחת לשישה חודשים, ובו גם פירוט ההשקעות של ההכנסות שהצטברו (סעיף 16(ב)).
• הגזבר מפקיד את ההכנסות בחשבון בנק על שם הבית המשותף (סעיף 16(ד)).
• שנת הכספים של הבית המשותף מתחילה ב-1 בינואר ומסתיימת ב-31 בדצמבר (סעיף 16(ה)).

מה כל בעל דירה זכאי לראות, ומתי?

כל בעל דירה רשאי לעיין בכל עת סבירה בפנקס ההכנסות וההוצאות, בחשבונות, בקבלות, במסמכים הנוגעים להם ובדין וחשבון הכספי. הזכות נתונה לבעל דירה, ולא רק לחבר נציגות. כך נוסח סעיף 16(ג) לתקנון המצוי:

"בעל דירה רשאי בכל עת סבירה לעיין בפנקס ההכנסות וההוצאות, בחשבונות, בקבלות ובמסמכים הנוגעים להם ובדין וחשבון הכספי."

סעיף 16(ג) לתקנון המצוי

זכות עיון נוספת נוגעת להחלטות. החלטה של בעלי הדירות שנתקבלה בהתאם לתקנון ונרשמה בספר ההחלטות מחייבת כל בעל דירה, גם מי שנעשה בעל דירה אחרי קבלתה, וספר ההחלטות פתוח לעיון בכל עת סבירה לכל בעל דירה (סעיף 71(א) לחוק).

סכסוך בין בעלי דירות בבית משותף בדבר זכויותיהם או חובותיהם לפי התקנון מוכרע בידי המפקח על הבתים המשותפים (סעיף 72(א) לחוק). מכאן ניתן להסיק שסירוב לאפשר עיון בספרים עשוי להגיע להכרעת המפקח. המאמר אינו מתאר את הליך הפנייה, ומידע כללי על המפקח מובא להלן.

איך מתקבלות החלטות על כסף באסיפה?

החלטות האסיפה הכללית מתקבלות ברוב דעות (סעיף 12(א) לתקנון המצוי). החלטה המטילה על בעל דירה חובות או תשלומים מסוג או שיעור שלא פורשו בפרק ו׳ לחוק המקרקעין או בתקנון, או המשנה את זכויותיו, אינה מחייבת אותו אלא אם הסכים לה (סעיף 12(ב)).

• הצבעה: ההצבעה בהרמת ידיים, אך לפי דרישת רבע לפחות מבעלי הדירות הנוכחים היא בקלפי. בעלה של כל דירה זכאי לדעה אחת, ובשוויון דעות מכריע יושב ראש האסיפה (סעיף 13).
• הודעה: על מועד האסיפה ומקומה נמסרת הודעה לבעלי כל הדירות ארבעה ימים לפחות לפני המועד. הודעה שהוצגה במקום בולט על פני הבית המשותף או בתוכו נחשבת כאילו נמסרה יום אחד לאחר שהוצגה (סעיף 7).
• מנין: האסיפה חוקית אם ההודעה נמסרה כאמור והשתתפו בה בעלי מחצית מהדירות לפחות, בעצמם או על ידי באי כוח. ההודעה יכולה לקבוע שבהיעדר מנין תתקיים האסיפה בשעה אחרת באותו יום, ואז היא חוקית בכל מספר של משתתפים (סעיף 8).
• אסיפה שלא מן המנין: הנציגות חייבת להועיד אותה אם דרשו זאת בעלי שליש מהדירות לפחות. אם לא הועידה תוך ארבעה עשר יום מהדרישה, רשאים הדורשים להועידה (סעיף 6).

ראו גם את המדריך ועד בית: סמכויות, בחירה, חובות ותשלומים ואת המדריך גבייה מיוחדת בבית משותף.

מה קורה כשאין ועד, כשאין גזבר או כשהוועד לא פועל?

כשלא נכונה בבית נציגות לפי התקנון, או שהנציגות אינה פועלת, המפקח על הבתים המשותפים רשאי למנות לבית נציגות (סעיף 67(א) לחוק). הוראות סעיף 66 חלות, בשינויים המחויבים, על המינוי, על קביעת השכר ועל מעמד הנציגות.

המפקח רשאי לקבוע לנציגות שמינה שכר שישולם על ידי בעלי הדירות (סעיף 66(א)), ושכר כזה דינו כדין הוצאה שבעלי הדירות חייבים להשתתף בה (סעיף 68). דינה של נציגות שמונתה כאמור הוא כדין נציגות שנכונה לפי התקנון (סעיפים 66(ב) ו-67(א)).

אם התקנון קובע בחירת נציגות באסיפה כללית, המפקח משתמש בסמכותו רק לאחר שכינס אסיפה לבחירת הנציגות והנציגות לא נבחרה, או אם נוכח שכינוס האסיפה לא יהיה מעשי (סעיף 67(ב)). אם האסיפה הכללית לא נתכנסה במועדה לפי התקנון, רשאי המפקח לכנסה ולקבוע את סדר יומה (סעיף 70).

על המקרה שבו לא נבחר גזבר בנציגות הנוסח אינו משיב במפורש. הכלים שבו הם אסיפה שלא מן המנין, שרשאית להחליף את הנציגות, לשנות את הרכבה או להשלימה (סעיף 15(ב) לתקנון המצוי), ומינוי מתחזק שחלות עליו חובות הגזבר בענייני חשבונות ומידע (סעיף 71). מידע כללי על סמכויות המפקח ועל הפנייה אליו מופיע במדריך המפקח על הבתים המשותפים.

כיצד משרדנו יכול לסייע?

משרד שחר ארביב ושות׳ עוסק בדיני בתים משותפים ובייצוג בפני המפקח; פרטים נוספים בעמוד עורך דין לבתים משותפים וועדי בית. המשרד יכול לבחון את התקנון הרשום של הבניין ולהבהיר מה חל עליו, ולייעץ לוועד בית או לגזבר בנוגע לחובותיהם ולדוחות הכספיים. הוא יכול גם לסייע לבעלי דירות שסורב להם עיון בספרים, וליצג בפני המפקח. אם אתם חברי ועד, גזבר או בעלי דירות, אפשר לפנות אלינו דרך עמוד יצירת קשר.

לקריאה נוספת: ועד בית: סמכויות, בחירה, חובות ותשלומים | גבייה מיוחדת בבית משותף | המפקח על הבתים המשותפים | עורך דין לבתים משותפים וועדי בית | פורום בתים משותפים

מקורות: חוק המקרקעין, התשכ״ט-1969 (ויקיטקסט). הנוסח המעודכן של החיקוקים מופיע באתר נבו, ונוסח פתוח לקריאה בוויקיטקסט.