קונים או מוכרים דירה, רוכשים דירה מקבלן, או עומדים לחתום על חוזה שכירות למגורים? משרדנו מלווה קונים ומוכרים בעסקאות מקרקעין, מקבלן וביד שנייה, וכן שוכרים ומשכירים של דירות מגורים. חשוב לדעת כבר עכשיו: לפי חוק המקרקעין, התשכ״ט-1969, התחייבות לעשות עסקה במקרקעין טעונה מסמך בכתב, ומסמך קצר שנחתם לפני ההסכם המלא עשוי, לפי תוכנו ונסיבותיו, להיחשב התחייבות מחייבת. לכן הבדיקה המשפטית באה לפני החתימה ולא אחריה.
מתי כדאי לפנות אלינו
כל אחד מהמצבים הבאים הוא סיבה טובה לפנות אלינו, בין אם אתם קונים, מוכרים, שוכרים או משכירים:
- הוצע לכם לחתום על זיכרון דברים או על טיוטת הסכם, ולא ברור מה כל מסמך מחייב
- אתם מוכרים דירה ורוצים להבין את חובות הדיווח והמיסוי שלכם
- אתם קונים דירה יד שנייה ורוצים לדעת מה רשום על הנכס לפני שמשלמים
- קיבלתם חוזה מקבלן, ובו מפרט, לוח תשלומים וסעיפי איחור במסירה
- הדירה שרכשתם מקבלן נמסרה באיחור או שהתגלו בה אי־התאמות
- אתם עומדים לחתום על חוזה שכירות למגורים, כשוכרים או כמשכירים
קונים או מוכרים דירה יד שנייה
חוק המקרקעין קובע כמה כללי יסוד שכדאי להכיר לפני כל חתימה:
- עסקה נגמרת ברישום – לפי סעיף 7, עסקה במקרקעין טעונה רישום והיא נגמרת ברישום; עסקה שלא נגמרה ברישום רואים אותה כהתחייבות לעשות עסקה.
- התחייבות בכתב – סעיף 8 קובע: ״התחייבות לעשות עסקה במקרקעין טעונה מסמך בכתב״.
- עסקאות נוגדות – מי שהתחייב לעשות עסקה במקרקעין ולפני שנגמרה ברישום התחייב לעסקה נוגדת כלפי אדם אחר, זכותו של בעל העסקה הראשונה עדיפה, אלא אם השני פעל בתום לב ובתמורה והעסקה לטובתו נרשמה בעודו בתום לב (סעיף 9).
- הערת אזהרה – רשם המקרקעין רושם אותה על פי בקשת מי שהתחייב או מי שזכאי לפי ההתחייבות, לאחר שהוכח לו שבעל המקרקעין התחייב בכתב לעשות עסקה (סעיף 126). כל עוד היא רשומה, לא תירשם עסקה הסותרת את תוכנה אלא בהסכמת הזכאי או לפי צו בית משפט, ועיקול, צו לקבלת נכסים בפשיטת רגל, צו פירוק או מינוי כונס נכסים שבאו אחריה אינם פוגעים בזכויות הזכאי הנובעות מההתחייבות, בכפוף לסייג שבחוק (סעיף 127).
הבדיקה שלפני החתימה רלוונטית לשני הצדדים: עורך הדין בודק את רישום הזכויות בטאבו או ברשות מקרקעי ישראל, עיקולים, משכנתאות והערות אזהרה, את התאמת הנכס להיתר הבנייה ואת חבויות המס הצפויות לכל צד. על מכירה בלי עורך דין ראו המאמר מכירת דירה ללא עורך דין.
קונים דירה מקבלן
רכישה מקבלן מוסדרת בחוק המכר (דירות), התשל״ג-1973, ובחוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), התשל״ה-1974. עיקרי ההוראות:
- מפרט והוראות תחזוקה – המוכר חייב לצרף לחוזה המכר מפרט והוראות תחזוקה ושימוש, וכל תיקון במפרט טעון חתימת שני הצדדים (סעיף 2 לחוק המכר (דירות)).
- אי־התאמה – המוכר לא קיים את חיוביו, בין היתר, כשהדירה שונה מהמפרט, מתקן רשמי או מתקנות הבנייה, וכשהתגלתה אי־התאמה בתקופת הבדק, אלא אם הוכיח שנגרמה בשל מעשה או מחדל של הקונה. תקופת הבדק נקבעת בתוספת לחוק לפי סוג הליקוי ומתחילה כשהדירה מועמדת לרשות הקונה; בתקופת האחריות, שהיא שלוש שנים מתום תקופת הבדק, על הקונה להוכיח שמקורה של אי־ההתאמה בתכנון, בעבודה או בחומרים (סעיף 4).
- הודעה ותיקון – הקונה זכאי להסתמך על אי־התאמה שניתן היה לגלותה בעת העמדת הדירה לרשותו אם הודיע עליה למוכר בתוך שנה מאותו מועד, ועל אי־התאמה שלא ניתן היה לגלותה בבדיקה סבירה אם הודיע עליה תוך זמן סביר לאחר שגילה אותה (סעיף 4א). כשאי־ההתאמה ניתנת לתיקון, על הקונה לתת למוכר הזדמנות נאותה לתקן, ועל המוכר לתקן תוך זמן סביר (סעיף 4ב(א)).
- איחור במסירה – כשהמוכר מאחר במסירה מעבר לתקופה שקבע החוק, הקונה זכאי לפיצוי בלא הוכחת נזק, בסכום הנגזר מדמי השכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה, בכפוף לסייגים שבסעיף. בסעיף 5א שני נוסחים, והנוסח החל תלוי במועד כריתת החוזה.
- הבטחת כספי הקונה – לפי סעיף 2 לחוק הבטחת השקעות של רוכשי דירות, מוכר לא יקבל מקונה על חשבון המחיר יותר משבעה אחוזים מהמחיר, אלא אם הבטיח את כספי הקונה באחת הדרכים שבחוק, והכול על אף האמור בחוזה: ערבות בנקאית או ערבות מנותן ערבות אחר, פוליסת ביטוח, משכנתה ראשונה, הערת אזהרה לפי סעיף 126 לחוק המקרקעין (ובלבד שלא נרשם שעבוד, עיקול או זכות של צד שלישי שיש להם עדיפות עליה), או העברת הבעלות או זכות אחרת בדירה לקונה, כשהיא נקייה מכל שעבוד, עיקול או זכות של צד שלישי. על המוכר גם להודיע לקונה בכתב, בעת חתימת החוזה, על זכותו להבטחת הכספים ועל הדרכים לכך (סעיף 2א1(א)).
- הוצאות משפטיות – מוכר לא ידרוש מקונה השתתפות בהוצאות משפטיות (שכר טרחת עורך דין בעד רישום הזכויות והפעולות הכרוכות בו) מעל הסכום המרבי שנקבע לפי החוק, והקונה משלם אותן ישירות לעורך הדין (סעיף 6ג).
בבדיקת חוזה קבלן אנו בוחנים את חוזה המוכר, המפרט, לוח התשלומים, הבטוחות הקבועות בחוק וסעיפי האיחור במסירה.
מיסוי העסקה ודיווח לרשות המסים
חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ״ג-1963, קובע, בין היתר:
- מס שבח מוטל על השבח במכירת זכות במקרקעין (סעיף 6), וחובת התשלום היא על המוכר (סעיף 15(א))
- הרוכש חייב במס רכישה (סעיף 9(א))
- המוכר והרוכש חייבים למסור, כל אחד, הצהרה למנהל מיסוי מקרקעין בתוך 30 ימים מיום המכירה או הרכישה (סעיף 73(א) ו-(ג))
בחוק יש גם פטורים והקלות, למשל במכירת דירת מגורים, ולכל אחד מהם תנאים משלו. אם הם חלים על העסקה – נבדק בכל מקרה לגופו. במכירה שתמורתה נקבעה בכסף בלבד, הרוכש חייב להעביר למנהל, מתוך התמורה, מקדמה על חשבון המס שהמוכר חייב בו, בכפוף להוראות הסעיף (סעיף 15(ב)). על המיסוי בעסקת פינוי בינוי ראו המאמר מיסוי מקרקעין בעסקת פינוי בינוי.
שוכרים או משכירים דירה
סימן ו׳ בחוק השכירות והשאילה, התשל״א-1971, עוסק בחוזה שכירות למגורים וקובע, בין היתר:
- חוזה שכירות למגורים ייערך בכתב וייחתם בידי המשכיר והשוכר, וכל צד יקבל העתק חתום; אי־קיום ההוראה אינו גורע מתוקף החוזה (סעיף 25ב)
- המשכיר ימסור את הדירה כשהיא ראויה למגורים, ומסירת דירה שאינה ראויה היא הפרת חוזה (סעיף 25ו)
- ליקוי שאינו באחריות השוכר ואינו קל ערך – המשכיר יתקן על חשבונו בתוך זמן סביר ולא יאוחר מ-30 ימים מדרישת השוכר, ופגם דחוף, שאינו מאפשר מגורים סבירים בדירה, לא יאוחר משלושה ימים (סעיף 25ח(ב))
- השוכר נושא בדמי השכירות, במסים החלים על המחזיק בדירה לרבות ארנונה, בתשלומים בעד שירותים שוטפים כגון מים, חשמל, גז וחימום, ובתשלומי אחזקה שוטפת לנציגות הבית; הוא אינו נושא, בין היתר, בדמי ביטוח מבנה ובדמי תיווך אם המתווך פעל מטעם המשכיר (סעיף 25ט)
גם גובה הערובה שהמשכיר רשאי לדרוש מוגבל בחוק (סעיף 25י; ראו בשאלות הנפוצות). על הוראות רבות בסימן זה אי אפשר להתנות בחוזה אלא לטובת השוכר (סעיף 25יד), ויש חוזי שכירות שהסימן אינו חל עליהם, למשל שכירות לתקופה של עד שלושה חודשים ללא ברירה להאריכה (סעיף 25טו). לכן כדאי לבדוק את החוזה לפני החתימה, שוכרים ומשכירים כאחד. פירוט נוסף במאמר בדיקת הסכם שכירות על ידי עורך דין.
איך אנחנו מלווים את העסקה
- בדיקה לפני החתימה – מצב הזכויות בנכס והחוזה המוצע; בעסקה מקבלן – חוזה המוכר, המפרט ולוח התשלומים; בשכירות – החוזה, מצד השוכר או מצד המשכיר.
- ההסכם – ניסוח או בדיקה של הסכם המכר.
- הערת אזהרה ודיווח – רישום הערת אזהרה מיד לאחר החתימה ודיווח על העסקה לרשות המסים.
- ליווי עד הרישום – ליווי העסקה עד שהזכויות נרשמות.
עסקאות המקרקעין במשרד מלוות על ידי עו״ד שחר ארביב ועו״ד עדי כהן. משרדנו מייצג גם בפני רשויות מיסוי מקרקעין ומטפל בסכסוכי מקרקעין ובבתים משותפים. פירוט נוסף: מקרקעין במשרדנו.
שכר טרחה
שכר הטרחה נקבע לאחר בדיקה ראשונית של העסקה, בהתאם להיקף הטיפול הנדרש. את מבנה שכר הטרחה נציג כבר בשיחה הראשונה.
פנייה ראשונית
מלאו את הפרטים ונחזור אליכם בהקדם. משרדנו ברמת גן (רחוב ז׳בוטינסקי 5) משרת לקוחות בכל גוש דן, והפגישה הראשונה אפשרית במשרד או בשיחת וידאו.
הפנייה חסויה. ניתן גם ליצור קשר בטלפון 03-6562040, או ב-וואטסאפ.
שאלות נפוצות
מתי כדאי לערב עורך דין בעסקת דירה?
לפני החתימה על כל מסמך, ולא רק על ההסכם המלא. לפי סעיף 8 לחוק המקרקעין התחייבות לעשות עסקה במקרקעין טעונה מסמך בכתב, ולפי סעיף 7 עסקה שלא נגמרה ברישום נחשבת התחייבות לעשות עסקה. בדיקה מוקדמת כוללת את מצב הרישום של הנכס, את ההסכם ואת חבויות המס הצפויות לכל צד.
האם זיכרון דברים מחייב?
תלוי בתוכנו ובנסיבות. מסמך קצר שנחתם לפני ההסכם המלא, כמו זיכרון דברים, עשוי להיחשב התחייבות מחייבת, ולפי סעיף 8 לחוק המקרקעין התחייבות לעשות עסקה במקרקעין טעונה מסמך בכתב. לכן לא כדאי לחתום עליו לפני בדיקה משפטית.
מהי הערת אזהרה ולמה רושמים אותה מיד?
הערת אזהרה היא הערה שרשם המקרקעין רושם, על פי בקשת מי שהתחייב או מי שזכאי לפי ההתחייבות, לאחר שהוכח לו שבעל המקרקעין התחייב בכתב לעשות עסקה (סעיף 126 לחוק המקרקעין). כל עוד היא רשומה, לא תירשם עסקה הסותרת את תוכנה אלא בהסכמת הזכאי או לפי צו בית משפט (סעיף 127(א)). עד שהעסקה נגמרת ברישום היא נחשבת התחייבות בלבד (סעיף 7), ולכן רושמים את ההערה מיד לאחר החתימה.
תוך כמה זמן מדווחים על העסקה לרשות המסים?
לפי סעיף 73 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), המוכר חייב למסור למנהל מיסוי מקרקעין הצהרה בתוך 30 ימים מיום המכירה, והרוכש חייב למסור הצהרה בתוך 30 ימים מיום הרכישה (סעיף 73(א) ו-(ג)). פטורים והקלות, אם יש, נבדקים לפי נסיבות העסקה.
אילו הגנות נותן החוק למי שקונה דירה מקבלן?
בין היתר: חובה לצרף לחוזה מפרט והוראות תחזוקה ושימוש (סעיף 2 לחוק המכר (דירות)); זכויות בשל אי־התאמה בתקופת הבדק ובתקופת האחריות (סעיף 4); פיצוי בלא הוכחת נזק על איחור במסירה (סעיף 5א); והגבלה על כספים שהמוכר רשאי לקבל על חשבון המחיר: יותר משבעה אחוזים מהמחיר הוא לא יקבל, אלא אם הבטיח את כספי הקונה באחת הדרכים שבחוק (סעיף 2 לחוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות)).
איזה פיקדון או ערבות מותר למשכיר לדרוש בשכירות למגורים?
לפי סעיף 25י(ב) לחוק השכירות והשאילה, אם המשכיר מבקש מהשוכר ערובה אחת או יותר, הכרוכה בהוצאה כספית, כגון ערבות בנקאית, ערבות מנותן ערבות אחר או מזומן, גובהן המצטבר של הערובות לא יעלה על הנמוך מבין שני אלה: דמי השכירות בעד שליש מתקופת השכירות, או שלושה חודשי שכירות. בתום השכירות על המשכיר להשיב את הערובה או את יתרתה בתוך 60 ימים מהשבת הדירה או עד שנפרעו חובות השוכר, לפי המאוחר (סעיף 25י(ה)).
לקריאה נוספת: מכירת דירה ללא עורך דין · בדיקת הסכם שכירות על ידי עורך דין · מיסוי מקרקעין בעסקת פינוי בינוי · עורך דין לבתים משותפים וועדי בית · נוטריון ברמת גן · מקרקעין במשרדנו · יצירת קשר.
האמור בעמוד זה הוא מידע כללי ואינו מהווה ייעוץ משפטי. כל מקרה נבחן לפי נסיבותיו ומסמכיו.