ככלל, בעל דירה במתחם פינוי בינוי מוכרז אינו משלם מס שבח על מכירת הדירה הישנה ליזם תמורת דירה חלופית אחת, ובלבד ששווי הדירה החלופית והתמורה הנוספת אינם עולים על תקרת השווי הקבועה בחוק; על החלק שמעל התקרה חל מס. קבלת הדירה החדשה פטורה ממס רכישה כאשר הדירה הישנה שימשה למגורים לפחות שנתיים לפני צו ההכרזה. בעת מכירה עתידית של הדירה החדשה, יום הרכישה ושווי הרכישה נגזרים מהדירה הישנה, כך שחבות מס השבח בעתיד עשויה להיות גבוהה יותר.
שאלה בעסקת מקרקעין או בבית משותף? אפשר להתייעץ לפני חתימה על הסכם או לפני פנייה למפקח על המקרקעין. מקרקעין ובתים משותפים ← · פורום בתים משותפים ← · טלפון 03-6562040 · וואטסאפ · השארת פרטים ↓
במאמר זה נבהיר את סוגיות המיסוי העומדות בפני בעל דירה בעסקת פינוי בינוי: האם חלה עליו חבות במס רכישה ומס שבח, ומהם יום הרכישה ושווי הרכישה של הדירה החלופית לצורך חישוב מס שבח במכירה עתידית. נכון לאוקטובר 2026.
מהי עסקת פינוי בינוי מבחינה מיסויית?
פרויקט פינוי בינוי נועד לעודד הריסת בניינים ישנים ובנייתם מחדש בהתאם לתקנות ולדרישות הדין, ומטעם זה המחוקק יצר עבורו תמריצי מס. במאמר זה נתמקד בהיבטי המיסוי החלים על בעל הדירה בלבד. פרק חמישי 4 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג-1963 (להלן: החוק), מסדיר את סוגיית המס בפרויקט פינוי בינוי.
האם משלמים מס שבח על מכירת הדירה הישנה ליזם?
סעיף 49כב(א)(1) לחוק מסדיר את סוגיית מס השבח כאשר דירת בעל הדירה נמכרת ליזם במסגרת עסקת פינוי בינוי. החוק מעניק לבעל הדירה פטור ממס שבח בהתקיים תנאים מסוימים:
"לעניין פינוי לשם בינוי – המוכר ליזם את כל הזכויות שיש לו ביחידת מגורים במתחם (בפרק זה – יחידת המגורים הנמכרת) שתמורתה ניתנה רק זכות ביחידת מגורים חלופית אחת, זכאי בשל המכירה לפטור ממס לפי חוק זה, ובלבד ששווי הזכות ביחידת המגורים החלופית לא עלה על תקרת השווי; לעניין זה, "תקרת השווי" – אחד מאלה, לפי הגבוה: (1) 150% משווי יחידת המגורים הנמכרת, בניכוי שוויין של זכויות לבנייה נוספת ביחידת המגורים הנמכרת, כמשמעותן בסעיף 49ז(א)(1); (2) שווי דירת מגורים, כהגדרתה בסעיף 9(ג), באותו מתחם, ששטחה 120 מ"ר; (3) שווי דירת מגורים, כהגדרתה בסעיף 9(ג), באותו מתחם, ששטחה 150% משטחה של יחידת המגורים הנמכרת, ולא יותר מ-200 מ"ר; והכל בתוספת תשלום בעבור דמי שכירות לתקופת בניית יחידת המגורים החלופית, ולכיסוי הוצאות כרוכות כפי שקבע המנהל."
סעיף 49כב(א)(1) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג-1963
כלומר, כאשר בעל הדירה מוכר ליזם את דירתו ומקבל בתמורה יחידת מגורים חלופית אחת, קיים פטור ממס ובלבד ששווי הזכות החלופית אינו עולה על תקרת השווי שבחוק. כאשר ניתנה למוכר גם תמורה כספית, חל סעיף 49כב(א3), ולפיו הפטור מותנה בכך ששווי הזכות ביחידת המגורים החלופית והתמורה הכספית יחד לא עלו על תקרת השווי. ככל ששווי הזכות ביחידת המגורים החלופית גבוה מתקרת השווי, יחול מס על החלק העולה על התקרה, בהתאם לסעיף 49כב(א)(2).
האם חל מס רכישה על קבלת הדירה החדשה?
סעיף 49כד לחוק מסדיר את סוגיית מס הרכישה החל על בעל הדירה בעת קבלת הדירה החלופית מהיזם:
"על אף הוראות סעיף 9, במכירת יחידת מגורים כאמור בסעיף 49כב, פטור המוכר ממס רכישה ברכישת יחידת מגורים החלופית."
סעיף 49כד לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג-1963
לעניין הגדרת "יחידת מגורים", קובע החוק:
"יחידת מגורים – דירה או חלק מדירה המשמשת למגורים לרבות למגורי המחזיק בה ואשר שימשה למגורים כאמור במשך תקופה של שנתיים רצופות לפחות, סמוך לפני ההכרזה על המתחם לפי סעיף 14 לחוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, התשע״ו–2016 (בפרק זה – חוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית), לפי הענין."
הגדרת "יחידת מגורים", סעיף 49יט לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג-1963
כלומר, מקום שבו מדובר ביחידת מגורים כהגדרתה לעיל, רכישת הדירה החלופית פטורה ממס רכישה. יוצא אפוא שבעסקת פינוי בינוי, ובהתקיים תנאי הגדרת המתחם כמתחם פינוי בינוי בהתאם לצווי הכרזה, יחול על בעל הדירה פטור ממס שבח במכירת הדירה הישנה ליזם, בכפוף לתקרת השווי, ופטור ממס רכישה ברכישת הדירה החדשה, בכפוף לכך שהדירה הישנה עונה להגדרת דירת מגורים.
מה יום הרכישה ושווי הרכישה של הדירה החלופית במכירה עתידית?
לאחר שהושלמו היבטי המיסוי מול היזם, וכאשר בעל הדירה קיבל את הדירה החלופית בסיום הפרויקט, עולה שאלת יום הרכישה ושווי הרכישה לצורך חישוב מס שבח, בעת מכירת הדירה החלופית בעתיד. סעיף 49כג לחוק מסדיר את הסוגיה:
"שווי רכישה ויום רכישה של יחידת מגורים החלופית שהתקבלה על ידי המוכר במכירה הפטורה ממס לפי סעיף 49כב(א)(1) יהיה שווי הרכישה ויום הרכישה שהיו נקבעים במכירת יחידת המגורים הנמכרת. שווי הרכישה של הזכות הנמכרת החייבת הוא שווי הרכישה שהיה נקבע לפי חוק זה ליחידת המגורים הנמכרת, כשהוא מוכפל ביחס שבין הפרש השווי לבין שווי יחידת המגורים החלופית. יום הרכישה של הזכות הנמכרת החייבת הוא יום הרכישה שהיה נקבע לפי חוק זה במכירת יחידת המגורים הנמכרת."
סעיף 49כג לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג-1963
בכפוף לכך שהדירה החלופית פטורה ממס בהתאם לסעיף 49כב(א)(1), קובע החוק כי שווי הרכישה ויום הרכישה של הדירה החלופית יהיו בהתאם לשווי ולמועד רכישת הדירה הישנה שנמכרה ליזם. ההכפלה ביחס שבין הפרש השווי לבין שווי יחידת המגורים החלופית חלה רק על שווי הרכישה של הזכות הנמכרת החייבת, כלומר כאשר שווי הזכות החלופית עלה על תקרת השווי או שניתנה גם תמורה כספית (סעיף 49כג(2)). לעניין יום הרכישה: יום הרכישה של הדירה החלופית הוא יום רכישת הדירה הישנה.
המשמעות היא שבמכירה עתידית של הדירה החלופית עלולה להיווצר חבות מס שבח גבוהה יותר, שכן שווי הרכישה ויום הרכישה לצורך המס הם של הדירה הישנה, ולא של הדירה החדשה. ככל שמדובר בדירה חלופית שאינה פטורה ממס לפי סעיף 49כב(א)(1), יחולו הוראות סעיף 49כג(4)-(5).
יש לבדוק מול היזם האם המתחם הוכרז כמתחם פינוי בינוי בהתאם להוראות החוק. ככל שלא ניתנה הכרזה, האמור לעיל אינו רלוונטי, שכן ההסדרים חלים רק על מתחם שהוכרז ככזה.
השימוש במידע המצוי במאמר זה הוא באחריות הקורא בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ מס פרטני. למידע נוסף ניתן לעיין בעמוד תחום המקרקעין במשרדנו, לשאול בפורום פורום המשפט האזרחי, או ליצור קשר לבירור פרטני.
לקריאה נוספת: עורך דין מקרקעין לליווי עסקאות ושכירות, מכירת דירה ללא עורך דין, מדריך לוועד בית.
שאלות נפוצות
האם בעל דירה בפינוי בינוי משלם מס שבח כשהוא מוכר את הדירה ליזם?
ככלל לא. סעיף 49כב לחוק מיסוי מקרקעין פוטר ממס שבח את מכירת הדירה הישנה ליזם תמורת דירה חלופית אחת, ובלבד ששווי הדירה החלופית והתמורה הנוספת אינם עולים על תקרת השווי שבחוק. על החלק שמעל התקרה חל מס.
מהי תקרת השווי לפטור בפינוי בינוי?
הגבוה מבין: 150% משווי הדירה הנמכרת ללא זכויות בנייה נוספות, שווי דירה באותו מתחם בשטח 120 מ"ר, או שווי דירה בשטח 150% מהדירה הנמכרת ועד 200 מ"ר. לתקרה מתווספים דמי שכירות לתקופת הבנייה והוצאות כרוכות.
האם משלמים מס רכישה על הדירה החדשה?
לא, כאשר הדירה הישנה עונה להגדרת "יחידת מגורים", כלומר שימשה למגורים שנתיים רצופות לפחות לפני צו ההכרזה על המתחם. סעיף 49כד פוטר את קבלת הדירה החלופית ממס רכישה.
מה יום הרכישה ושווי הרכישה של הדירה החדשה כשאמכור אותה בעתיד?
כשהדירה החלופית התקבלה במכירה פטורה, יום הרכישה ושווי הרכישה שלה הם אלה שהיו נקבעים במכירת הדירה הישנה (סעיף 49כג(1)). הכפלה ביחס שבין הפרש השווי לבין שווי הדירה החלופית חלה רק על החלק החייב במס, כששווי הזכות החלופית עלה על התקרה או שניתנה גם תמורה כספית. התוצאה עשויה להיות חבות מס שבח גבוהה יותר במכירה עתידית.
מה חשוב לבדוק לפני החתימה מול היזם?
שהמתחם הוכרז כמתחם פינוי בינוי בצו הכרזה לפי החוק. ללא הכרזה, הפטורים המיוחדים אינם חלים כלל וההסדר המיסויי שונה לגמרי.
מקורות: חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ״ג-1963 (ויקיטקסט) · חוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, התשע״ו-2016 (ויקיטקסט). הנוסח המעודכן של החיקוקים מופיע באתר נבו, ונוסח פתוח לקריאה בוויקיטקסט.