בקצרה: רשות לגור בנכס או לבנות בו, גם כשנאמר שהיא בלתי הדירה, נחשבת בפסיקה זכות אישית כלפי מי שנתן אותה, ולא זכות קניינית. בהחלטה מיום 2.11.2026 (רע"א 45418-08-26) ציין בית המשפט העליון שזכות כזו ככלל אינה גוברת על זכויות צדדים שלישיים, ושבמקרים חריגים הוגן מקבל הרשות, למשל כשהצד השלישי ידע על הרשות ויצר מצג שהוא משלים עמה. זו החלטה בשלב סעד זמני, בלי לקבוע מסמרות, והתביעה העיקרית תלויה ועומדת. עודכן: 9.11.2026.
יש לכם רשות לגור בנכס של בן משפחה? אפשר לבדוק איתנו את המסגרת המשפטית לפני שמחליטים. עורך דין לעסקאות מקרקעין ← · בקשת פגישת ייעוץ ← · טלפון 03-6562040
מהו רישיון במקרקעין
במשפחות רבות הורה או סב מאפשר לילד או לנכד לגור בדירה שבבעלותו, או לבנות קומה נוספת על הבית, בלי לרשום דבר בטאבו. בלשון המשפטית זהו "רישיון" או "רשות" במקרקעין. בפסק דין של בית המשפט העליון מיום 2.6.2026 (רע"א 73497-06-25) תיאר המשנה לנשיא נ' סולברג את המוסד כך:
"מוסד הרישיון במקרקעין, שורשיו נטועים במשפט האנגלי, ומשמעוֹ זכות אישית (In personam) של בר-הרשות להחזקה או שימוש במקרקעין של אחר, החלה כלפי נותן הרשות, להבדיל מזכות קניינית החלה כלפי כולי עלמא (In rem)"
רע"א 73497-06-25, פסקה 33 לפסק דינו של המשנה לנשיא נ' סולברג
פסק הדין עסק בעיקר בשאלה דיונית, והתיק הוחזר לבית משפט השלום. השופט ע' גרוסקופף, שהצטרף לתוצאה, כתב שאינו מביע עמדה לגופה של טענת הרישיון, גם לא במישור המשפטי, ולכן הדברים שלמעלה הם דברי המשנה לנשיא סולברג.
באותה פסקה צוין שהרישיון יכול לנבוע מהסכם או מהשתק, ושהוצבו סימני שאלה על המשך ההכרה בו מאז חוק המקרקעין. סעיף 161 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969, שכותרתו "שלילת זכויות שביושר", קובע: "מתחילת חוק זה אין זכות במקרקעין אלא לפי חוק". בית המשפט ציין שבהלכה הפסוקה טרם הוכרע שמוסד הרישיון בוטל (פסקה 34), ושיש לנקוט גישה זהירה בשאלת היקפו. הדברים נאמרו בהקשר של טענה לרישיון במקרקעי ציבור, ושם הוחזר ההליך לבירור עובדתי.
רשות הדירה ורשות בלתי הדירה
ככלל, נותן הרשות רשאי לבטל אותה. השאלה אם רשות הפכה לבלתי הדירה נבחנת לפי נסיבות כל מקרה. בפסק דין של בית המשפט העליון מיום 19.8.2015 (ע"א 6757/13) תיאר השופט צ' זילברטל את מגוון הסעדים שבית המשפט יכול לשקול, "החל מהתניית ביטול הרישיון בתשלום פיצוי כספי בעבור השבחת המקרקעין וכלה בקביעה כי הרשות בלתי-הדירה ואינה ניתנת לביטול" (פסקה 22). באותה פסקה נאמר:
"לגישתי, ככלל יש לנהוג במשנה זהירות ביחס לקביעה כי רשות היא בלתי-הדירה, וזכות שכזו תוסק אך במקרים חריגים ויוצאי דופן."
ע"א 6757/13, פסקה 22 לפסק דינו של השופט צ' זילברטל
הדברים נאמרו בנסיבות אותו מקרה, שעסק במחזיקים במקרקעי ציבור, ובית המשפט ציין שהוא נדרש לסוגיה "למעלה מן הדרוש".
זכות אישית: מה המשמעות מול צד שלישי
מכיוון שהרישיון הוא זכות כלפי נותן הרשות, נשאלת השאלה מה קורה כשהנכס עובר לאחר או כשנושה של הבעלים פועל לממש אותו. בע"א 6757/13 נאמר שחליפו של הבעלים, שרכש ממנו את הנכס, "אינו כפוף לזכות שניתנה לבר-הרשות, והרשות תבוא לקיצה עם כל העברה של זכויות הבעלות במקרקעין נשוא הרשות" (פסקה 19). באותה פסקה ציין בית המשפט שאפשר היה לסבור שהרשות נמשכת אם הבעלים החדש הסכים להמשכה, אך טענה כזו לא נטענה שם.
שאלה נפרדת היא דרישת הכתב. סעיף 8 לחוק המקרקעין קובע: "התחייבות לעשות עסקה במקרקעין טעונה מסמך בכתב". בתיק שבו עוסק הפרק הבא טענו המבקשים שרישיון בלתי הדיר אינו כפוף לדרישת הכתב, ובית המשפט העליון לא הכריע בכך.
החלטת בית המשפט העליון מ-2.11.2026
בהחלטה מיום 2.11.2026 (רע"א 45418-08-26) דנה השופטת רות רונן בבקשת רשות ערעור של זוג שגר בדירה בקומה השלישית בבית של סבו המנוח של אחד מהם. לטענתם, המנוח נתן להם רשות בלתי הדירה לבנות את הדירה ולגור בה, והם בנו אותה מכספם. בהליכי הוצאה לפועל בגין חוב של המנוח לרשות המסים מונה כונס נכסים, ורשמת ההוצאה לפועל הורתה על פינוי הדירה. הזוג הגיש תביעה לבית המשפט המחוזי וביקש לעכב את הפינוי עד להכרעה בה, והבקשה נדחתה.
בית המשפט העליון דחה את בקשת רשות הערעור. לעניין מעמד הרישיון נאמר:
"טענת המבקשים לקיומו של רישיון בלתי הדיר אינה מקנה להם זכות קניינית אלא זכות אישית בלבד, שככלל אינה גוברת על זכויות צדדים שלישיים"
רע"א 45418-08-26, פסקה 7
בית המשפט ציין שבמקרים חריגים הוגנה זכותו של מקבל הרשות גם מול צדדים שלישיים, למשל כשהצד השלישי הסכים לרשות בעת שרכש את זכויותיו, או ידע עליה ויצר מצג שהוא משלים עמה (פסקה 7). בתיק זה, לעומת זאת, זכות רשות המסים נבעה משעבוד, ולא נטען שידעה על הרישיון. בית המשפט הדגיש שאינו מכריע בשאלה:
"לפיכך, ובלי לקבוע מסמרות, נראה כי תעמוד בפני המבקשים משוכה משמעותית להוכחת עדיפות זכותם מכוח הרשות הנטענת על פני השעבוד של רשות המיסים."
רע"א 45418-08-26, פסקה 8
פינוי מדירת מגורים: כך נבחנה הבקשה לסעד זמני
לעניין מאזן הנוחות ציין בית המשפט שכאשר מבקשים לעכב פינוי או מימוש של דירת מגורים, בית המשפט נוטה להיעתר, אך "אין מדובר בכלל מוחלט, וכל מקרה נבחן לגופו בהתאם למכלול נסיבותיו" (פסקה 9). בין השיקולים שנמנו: קיומו של שעבוד והאינטרס של הנושה בפירעון החוב, הנסיבות האישיות של המתגוררים בדירה, השאלה אם הבקשה הוגשה בשיהוי, ומידת המודעות של המבקש למחלוקות על זכויותיו (פסקה 9). עוד צוין שלמבקשים עומד הסעד החלופי שביקשו בתביעתם, השבת השקעותיהם בבניית הדירה ופיצוי, ושלגביו לא ייגרם להם נזק מדחיית הבקשה (פסקה 9).
בכלליות: רישיון בלתי הדיר נחשב, ככלל, זכות אישית, ומעמדו מול נושה שרשם שעבוד תלוי בנסיבות, ובהן ידיעת הנושה. הדברים נאמרו בנסיבות אותו מקרה, בשלב סעד זמני, והתביעה העיקרית עדיין תלויה ועומדת. כשהבעלים נפטר, שאלות כאלה עשויות לעלות גם במסגרת ניהול העיזבון; ראו מנהל עיזבון.
רוצים להבין מה המשמעות במקרה שלכם? אפשר לפנות אלינו בבקשת פגישת ייעוץ או בפורום השאלות והתשובות באתר. מידע כללי במאמר אינו מהווה ייעוץ משפטי.
שאלות נפוצות
האם רשות לגור בנכס של קרוב משפחה היא זכות קניינית?
בהחלטה של בית המשפט העליון מ-2.11.2026, בשלב סעד זמני, נכתב שרישיון במקרקעין הוא זכות אישית של בר הרשות כלפי נותן הרשות, ולא זכות קניינית כלפי כולם (רע"א 45418-08-26, פסקה 7; וכך תיאר זאת גם המשנה לנשיא סולברג ברע"א 73497-06-25, פסקה 33).
האם רשות בלתי הדירה גוברת על שעבוד של נושה?
בהחלטה מיום 2.11.2026 (רע"א 45418-08-26), בשלב סעד זמני, נאמר שרישיון בלתי הדיר ככלל אינו גובר על זכויות צדדים שלישיים, ושבמקרים חריגים הוגן מקבל הרשות, למשל כשהצד השלישי ידע על הרשות ויצר מצג שהוא משלים עמה. בית המשפט ציין שאינו קובע מסמרות.
מה קורה לרשות כשהנכס נמכר?
בע"א 6757/13 נאמר שמי שרכש את הנכס מנותן הרשות אינו כפוף לזכות שניתנה לבר הרשות, והרשות באה לקיצה עם העברת הבעלות (פסקה 19). בית המשפט ציין שאפשר שהרשות תימשך אם הבעלים החדש הסכים להמשכה.
האם בית המשפט יכול לחייב תשלום על השקעה בנכס כשהרשות מבוטלת?
בע"א 6757/13 נאמר שבית המשפט בוחן כל מקרה לפי נסיבותיו ולפי שיקולי צדק, ושהסעדים נעים מהתניית ביטול הרישיון בתשלום פיצוי על השבחת המקרקעין ועד קביעה שהרשות בלתי הדירה (פסקה 22). קביעה שרשות בלתי הדירה נעשית במקרים חריגים.