בקצרה: רוכש דירה מקבלן או מיזם זכאי, לפי חוק המכר (דירות), התשל״ג-1973, לתיקון אי-התאמות שהתגלו בתקופת הבדק. אורכה נקבע בתוספת לחוק לפי סוג הליקוי, משנה אחת עד שבע שנים מהעמדת הדירה לרשותו (סעיף 4(א)(2) והתוספת). בתום תקופת הבדק מתחילה תקופת אחריות של שלוש שנים, ובה על הרוכש להוכיח שמקור האי-התאמה בתכנון, בעבודה או בחומרים (סעיפים 4(א)(3) ו-4(ג)). לאי-התאמה יסודית, הנוגעת ליציבות הבניין ולבטיחותו, יש תקופת בדק של 20 שנים (סעיף 4(א)(4)). על אי-התאמה מודיעים למוכר, ולמוכר ניתנת הזדמנות נאותה לתקנה (סעיפים 4א ו-4ב). עודכן: 4.11.2026.
שאלה בעסקת מקרקעין או בבית משותף? אפשר להתייעץ לפני חתימה על הסכם או לפני פנייה למפקח על המקרקעין. מקרקעין ובתים משותפים ← · פורום בתים משותפים ← · בקשת פגישת ייעוץ ← · טלפון 03-6562040 · וואטסאפ · השארת פרטים ↓
המדריך מיועד לרוכשי דירות חדשות ולמי שרכש דירה מרוכש ראשון. הוא מבוסס על נוסח החוק, ובחלק נפרד מובאים דברים מפסק דין של בית המשפט העליון שמתאר את מסגרת החוק. המדריך עוסק בדירה עצמה ואינו קובע אם חוק המכר (דירות) חל על ליקויים ברכוש המשותף; על הרכוש המשותף ראו רכוש משותף בבית משותף. שאלות על דירה מסוימת: עורך דין עסקאות מקרקעין.
למי חל חוק המכר (דירות)
החוק חל על "מוכר", וההגדרה בסעיף 1 כוללת מי שמוכר דירה שבנה, או שהוא עתיד לבנות, בעצמו או על ידי אדם אחר על מנת למכור אותה, וגם מי שקנה דירה כזו על מנת למכרה, בכפוף לחריג שבהגדרה. הזכויות לפי החוק שייכות ל"קונה" ול"קונה משנה", שהוא מי שרוכש דירה מקונה. אין להתנות על הוראות החוק אלא לטובת הקונה או קונה המשנה (סעיף 7א(א)).
מתי המוכר לא קיים את חיוביו
סעיף 4(א) מונה את המקרים שבהם המוכר לא קיים את חיוביו כלפי הקונה או קונה המשנה:
- הדירה שונה מהאמור במפרט, בתקן רשמי או בתקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות) (סעיף 4(א)(1));
- אי-התאמה התגלתה בתקופת הבדק, אלא אם המוכר הוכיח שנגרמה בשל מעשה או מחדל של הקונה או קונה המשנה (סעיף 4(א)(2));
- אי-התאמה התגלתה בתקופת האחריות והקונה הוכיח שמקורה בתכנון, בעבודה או בחומרים (סעיף 4(א)(3));
- אי-התאמה יסודית התגלתה בתוך 20 שנים מהעמדת הדירה לרשות הקונה, אלא אם המוכר הוכיח שנגרמה בשל מעשה או מחדל של הקונה או קונה המשנה (סעיף 4(א)(4)), או שהתגלתה גם אחר כך והקונה הוכיח שמקורה בתכנון, בעבודה או בחומרים (סעיף 4(א)(5));
- המוכר לא מסר לקונה הוראות תחזוקה ושימוש (סעיף 4(א)(6)).
אי-קיום חיוב כזה נחשב אי-התאמה כמשמעותה בחוק המכר, התשכ״ח-1968 (סעיף 4(ב)).
תקופות הבדק לפי סוג הליקוי
תקופת הבדק מתחילה בעת העמדת הדירה לרשות הקונה (סעיף 4(ג)), ואורכה נקבע בתוספת לחוק:
- מוצרי מסגרות ונגרות, לרבות אלומיניום ופלסטיק: שנתיים;
- ריצוף וחיפוי פנים, לרבות שקיעות ושחיקה: שנתיים;
- מכונות ודוודים (כשל בתפקוד ובעמידות): שלוש שנים;
- פיתוח חצר, לרבות שקיעות, וכן משטחים מחומרי גימור שונים: שלוש שנים;
- מערכות הבידוד התרמי (כשל בתפקוד ובעמידות): שלוש שנים;
- מערכות צנרת, לרבות מים, הסקה, מרזבים, דלוחין וביוב, לרבות נזילות: ארבע שנים;
- איטום המבנה, לרבות בחללים תת-קרקעיים, בקירות, בתקרות ובגגות: ארבע שנים;
- סדקים ברוחב גדול מ-1.5 מ״מ ברכיבים לא נושאים: חמש שנים;
- התנתקות, התקלפות או התפוררות של חיפויי חוץ: שבע שנים;
- כל אי-התאמה אחרת שאינה אי-התאמה יסודית: שנה אחת.
תקופת אחריות ואי-התאמה יסודית
תקופת האחריות היא שלוש שנים שמתחילות בתום תקופת הבדק (סעיף 4(ג)). למשל, בליקוי באיטום המבנה: ארבע שנות בדק ואחריהן שלוש שנות אחריות. ההבדל נוגע לנטל ההוכחה: בתקופת הבדק די שהאי-התאמה התגלתה, והמוכר צריך להוכיח שהקונה גרם לה; בתקופת האחריות הקונה מוכיח שמקורה בתכנון, בעבודה או בחומרים.
"אי-התאמה יסודית" היא אי-התאמה בחלקי הבניין הנושאים ומעבירים עומסים לקרקע, הנוגעת להבטחת יציבותו ולבטיחותו (סעיף 4(ג)). לאי-התאמה כזו יש תקופת בדק ארוכה של 20 שנים מהעמדת הדירה לרשות הקונה (סעיף 4(א)(4)).
הודעה למוכר וזכות התיקון
הקונה זכאי להסתמך על אי-התאמה שניתן היה לגלותה בעת העמדת הדירה לרשותו אם הודיע עליה למוכר בתוך שנה מאותו מועד. על אי-התאמה שלא ניתן היה לגלותה בבדיקה סבירה בעת המסירה מודיעים למוכר תוך זמן סביר לאחר הגילוי, וכך גם לגבי אי-התאמה יסודית שלא ניתן היה לגלותה (סעיף 4א). הסעיף אינו מפרט באיזו דרך נמסרת ההודעה.
סעיף 4ב(א) קובע:
"התגלתה אי־התאמה או אי התאמה יסודית הניתנות לתיקון, על הקונה או קונה המשנה לתת למוכר הזדמנות נאותה לתקנה, ועל המוכר לתקנה תוך זמן סביר."
סעיף 4ב(א) לחוק המכר (דירות), התשל״ג-1973
אם אי-ההתאמה חזרה והתגלתה אחרי שהמוכר תיקן אותה פעם אחת או יותר במשך שנתיים מהודעת הקונה, או שהתיקון דחוף והמוכר לא תיקן בזמן סביר מהודעת הקונה, רשאי הקונה לתקנה והמוכר יישא בהוצאות התיקון (סעיף 4ב(ב)).
ויתור בחוזה
לפי סעיף 7א(ב), ויתור של הקונה, לרבות בכתב, על זכויותיו בקשר לאיחור במסירה או לאי-התאמה או אי-התאמה יסודית, שהוא תנאי להעברת זכויות לקונה משנה, לביצוע תיקונים בדירה או להעמדת הדירה לרשות הקונה, בטל. ההוראה בנוסח זה חלה על חוזים שנכרתו מ-7 ביולי 2022; בחוזים שנכרתו עד 6 ביולי 2022 הנוסח דומה, ללא ההתייחסות לאיחור במסירה. סעיף 7 מוסיף שהחוק אינו גורע מזכויות הקונה לפי כל דין.
מה אמר בית המשפט העליון
בית המשפט העליון עסק בערעור בעניין פיצוי רוכשי דירות בשל איחור במסירה ובחובות גוף שליווה פיננסית פרויקט בנייה. בתיאור המסגרת הכללית כתבה השופטת רות רונן: "עסקאות למכירת דירות מגורים בין רוכשי דירות וקבלני בנייה כפופות בישראל לרגולציה צרכנית ענפה, שעיקרה בהוראותיהם הקוגנטיות של חוק המכר (דירות) ושל חוק הבטחת השקעות" (פסקה 11). בפסקה 12 נכתב כי חוק המכר (דירות) מעגן מערכת חובות מהותיות המוטלות על מוכר, ובכלל זה קבלן, וכי בין ההסדרים בו נמצאים "תקופות בדק ואחריות בגין ליקויי בנייה".
הדברים נאמרו בתיאור כללי של החוק, ופסק הדין אינו עוסק בליקוי מסוים.
ע"א (העליון) 3301/23 שי קושוקרו מידילי ואח' נ' פרויקט עיבוי בינוי – הנביאים 63, בת ים בע"מ ואח' (7.10.2026)
שיקולים מעשיים
- התקופות נספרות מהעמדת הדירה לרשות הקונה ולא מיום החתימה על החוזה, ולכן כדאי לוודא את מועד המסירה במסמכי המסירה.
- כדי לדעת איזו תקופה חלה, יש לשייך את הליקוי לאחד הפרטים בתוספת; ליקוי שאינו מתאים לאחד מהם נכלל בפרט האחרון, שנה אחת.
- אי-התאמה שניתן היה לגלותה בעת המסירה: ההודעה למוכר בתוך שנה (סעיף 4א(א)(1)).
- סעיף 4א אינו קובע דרך מסוימת להודעה; הודעה בכתב קלה יותר להוכחה.
- לפני חתימה על ויתור או על מסמך מסירה, כדאי לקרוא מה נאמר בו על תיקונים, בהתחשב בסעיף 7א.
מאמר זה הוא מידע כללי ואינו ייעוץ משפטי. על תחום המקרקעין במשרדנו: מקרקעין ובתים משותפים ועורך דין בתים משותפים וועד בית. שאלות נוספות אפשר לשאול בפורום בתים משותפים, או לפנות לדף יצירת קשר.
שאלות נפוצות
כמה זמן נמשכת תקופת הבדק בדירה חדשה?
אין תקופה אחת. לפי התוספת לחוק המכר (דירות), האורך תלוי בסוג הליקוי: משנה אחת (אי-התאמה אחרת) ועד שבע שנים (חיפויי חוץ). התקופה מתחילה בעת העמדת הדירה לרשות הקונה (סעיף 4(ג)).
מה ההבדל בין תקופת בדק לתקופת אחריות?
תקופת האחריות היא שלוש שנים מתום תקופת הבדק (סעיף 4(ג)). בתקופת הבדק די שאי-ההתאמה התגלתה, והמוכר צריך להוכיח שהקונה גרם לה; בתקופת האחריות הקונה מוכיח שמקורה בתכנון, בעבודה או בחומרים (סעיף 4(א)(2) ו-(3)).
מהי אי-התאמה יסודית וכמה זמן אפשר להסתמך עליה?
אי-התאמה בחלקי הבניין הנושאים ומעבירים עומסים לקרקע, הנוגעת ליציבותו ולבטיחותו (סעיף 4(ג)). תקופת הבדק לאי-התאמה כזו היא 20 שנים מהעמדת הדירה לרשות הקונה (סעיף 4(א)(4)).
האם חוזה המכר יכול לוותר על זכויות הרוכש?
אין להתנות על הוראות החוק אלא לטובת הקונה או קונה המשנה (סעיף 7א(א)). ויתור שהוא תנאי להעברת זכויות, לביצוע תיקונים או להעמדת הדירה לרשות הקונה בטל (סעיף 7א(ב)).
מתי צריך להודיע למוכר על ליקוי?
על אי-התאמה שניתן היה לגלותה בעת המסירה, בתוך שנה מהעמדת הדירה לרשות הקונה. על אי-התאמה שלא ניתן היה לגלותה בבדיקה סבירה, תוך זמן סביר לאחר הגילוי (סעיף 4א).