בדיקת הסכם שכירות בידי עו"ד מקרקעין נועדה לוודא שהמשכיר הוא אכן בעל הזכויות בנכס או מורשה מטעמו, שהנכס בפועל תואם את שהוצג לשוכר ואת הרישום, ושאין בהסכם סעיפים המטילים על השוכר חובות שהחוק מטיל על המשכיר. מדובר בהתחייבות מחייבת לתקופה של שנה לפחות ובסכומים ניכרים, ולכן בדיקה מוקדמת מצמצמת סיכונים משפטיים וכלכליים במהלך תקופת השכירות.
שאלה בעסקת מקרקעין או בבית משותף? אפשר להתייעץ לפני חתימה על הסכם או לפני פנייה למפקח על המקרקעין. מקרקעין ובתים משותפים ← · פורום בתים משותפים ← · טלפון 03-6562040 · וואטסאפ · השארת פרטים ↓
למה נהוג לוותר על בדיקת עורך דין בהסכם שכירות
הגישה הרווחת בקרב שוכרי דירות היא "להסתדר לבד", ללא הוצאה נוספת על שכירת שירותיו של עו"ד מקרקעין לצורך בדיקת תנאי הסכם השכירות. הרציונל המקובל הוא שמדובר בעסקה לתקופה זמנית (שנה עד שנתיים), לרוב בסכומי שכירות חודשיים נמוכים יחסית, ולכן נראה שאין הצדקה "לייקר" את העסקה בשכר טרחת עורך דין, בפרט כשמדובר "רק" בשכירות של דירה או נכס ולא בעסקת מכר מורכבת.
המשמעות הכלכלית והמשפטית של הסכם שכירות
כאן טמונה הטעות היסודית בתפיסה הרווחת. הסכם שכירות הוא הסכם מחייב לכל דבר ועניין, ולרוב כולל מחויבות של הדייר לכל הפחות לשנת שכירות. דמי השכירות המצטברים לשנה הם כשלעצמם סכום כספי ניכר, ולכן כדאי ורצוי להתייעץ עם עו"ד מקרקעין שיבדוק עבורם, בהתאם לניסיונו המקצועי בתחום, את תנאי ההסכם ויסייע לשמור על האינטרסים של השוכר בעסקה.
חשוב להבהיר כי עלות הסכם השכירות אינה מוגבלת לדמי השכירות בלבד. היא כרוכה גם בעלויות תחזוקת הנכס החלות על הדייר, כגון דמי ועד בית וארנונה. הפרת ההסכם על ידי הדייר עלולה להטיל עליו גם את עלויות תחזוקת הנכס, בנוסף לדמי השכירות החודשיים, כך שמדובר בעסקה בעלת משמעות כספית לא מבוטלת.
בדיקת זהות הבעלים והסכמתם להשכרה
לעורך הדין תפקיד מהותי בבדיקת ההסכם מעבר לעלויות ושווי העסקה, ובכלל זה לוודא שהמשכיר הוא אכן הבעלים או מורשה מטעם הבעלים לחתום על הסכם השכירות. עורך הדין בודק את זהות הבעלים, את מניין הבעלים ואת השאלה האם קיימת הסכמה של כל הבעלים, לרבות מי שאינו מופיע בהסכם עצמו, להשכרת הנכס.
חשיבות זו בולטת במיוחד כאשר בני זוג מצויים בסכסוך גירושין ואחד מהם משכיר על דעת עצמו נכס משותף, ללא ידיעת בן הזוג האחר ובוודאי ללא הסכמתו. מצב כזה עלול להוביל לצו פינוי של השוכר במהלך תקופת השכירות. לפיכך עו"ד מקרקעין יאתר את בעלי הזכויות בנכס ויוודא שכולם צד להסכם, או שנתנו את הסכמתם לו בדרך אחרת, בטרם החתימה.
התאמת הנכס בפועל לרישום ולמצג שהוצג לשוכר
עניין מהותי נוסף הוא התאמה בין הנכס כפי שהוצג בפועל לבין רישומו במרשם המקרקעין. ייתכנו מקרים שבהם קיים פער בין הנכס בפועל לבין הגדרתו ברישום. כך למשל, דירת גן שהוצגה לשוכרים כבעלת גינה פרטית ומרווחת, בעוד בפועל מדובר בגינה ציבורית שהיא חלק מהרכוש המשותף, שאותה הבעלים אימץ שלא כדין והציג אותה לדיירים כגינה פרטית.
במקרה כזה הדייר חשוף לכך ששימושו בגינה יישלל במהלך תקופת השכירות. ככל שנשכרו שירותי עו"ד, השוכרים היו יודעים כבר לפני החתימה על סטטוס הגינה, ומתקשרים בהסכם בהתאם למידע המלא על הנכס ולא בהתאם למצג שהוצג להם.
סעיפים בהסכם שמעבירים לשוכר חובות של המשכיר
קיימים עניינים מהותיים נוספים בכל הסכם שכירות, ולפיכך נדרש בעל מקצוע בתחום עריכת הדין עם התמקדות במקרקעין כדי לבדוק את הסכם השכירות ואת מהות וסוג הנכס בטרם החתימה, תוך שמירה על זכויות השוכר מול המשכיר. במידת הצורך עשוי עורך הדין להמליץ לסגת מהעסקה, או להתריע מראש על קשיים משפטיים הכרוכים בנכס, כפי שהודגם לעיל.
בחלק מהסכמי השכירות מהופכות היוצרות: הדייר מחויב לשאת בעלויות שונות שחלות מכוח החוק על המשכיר, או שההסכם מחריג הוראות חוק המיטיבות עם הדייר, למשל בכל הנוגע לחלוקת התחייבויות בין הצדדים לפי חוק השכירות והשאילה. ברוב המקרים הדייר אינו ער לשינויים ולהחרגות אלה, והדבר עלול לפעול לרעתו במהלך תקופת השכירות.
סיכום: מתי כדאי לשכור עורך דין מקרקעין לבדיקת הסכם שכירות
חרף הגישה הרווחת שלפיה שכירת דירה אינה מצדיקה עלות של עורך דין, מומלץ וראוי לשכור שירותי עו"ד מקרקעין לצורך בדיקת הסכם השכירות וניהול משא ומתן בשם השוכר עד לחתימה, תוך שמירה מרבית על זכויותיו. נכון לספטמבר 2026 המלצה זו עודנה רלוונטית, שכן ההסדרה של יחסי שוכר ומשכיר למגורים בחוק השכירות והשאילה, תשל"א-1971, לרבות פרק שכירות הוגנת למגורים שנוסף בשנת 2017 (סעיפים 25א עד 25טו), ממשיכה לחול על הסכמי שכירות למגורים וקובעת, בין היתר, אילו חובות מוטלות על השוכר ואילו הוראות אינן ניתנות להחרגה לרעתו.
מידע נוסף בנושאי מקרקעין זמין בעמוד תחום המקרקעין ובפורום המשפטי בנושא מקרקעין ונדל"ן. לתיאום פגישה או לשאלה נקודתית ניתן ליצור קשר.
לקריאה נוספת: עורך דין מקרקעין לליווי עסקאות ושכירות | מכירת דירה ללא עורך דין | מדריך לוועד בית
שאלות נפוצות
למה צריך עורך דין לחוזה שכירות של דירה?
כי מדובר בהתחייבות מחייבת לשנה לפחות, בסכומים ניכרים, ובנוסף לדמי השכירות מוטלות על השוכר עלויות אחזקה כמו ועד בית וארנונה. בדיקה מוקדמת של עורך דין למקרקעין מונעת חתימה על תנאים מקפחים ומגלה בעיות בנכס לפני ההתחייבות.
מה עורך הדין בודק לפני החתימה על הסכם השכירות?
את זהות הבעלים בנסח הטאבו ואת הסכמת כל הבעלים להשכרה, את התאמת הנכס בפועל לרישום (למשל גינה שהיא בעצם רכוש משותף), ואת הסעיפים בהסכם שמעבירים לשוכר חובות שהחוק מטיל על המשכיר או שמחריגים הוראות חוק המיטיבות עם השוכר.
מה הסיכון אם המשכיר אינו הבעלים היחיד?
אם בעלים נוסף, למשל בן זוג בהליך גירושין, לא הסכים להשכרה, הוא עלול לדרוש את פינוי השוכר במהלך תקופת השכירות. לכן יש לוודא שכל בעלי הזכויות חתומים על ההסכם או נתנו הסכמה בכתב.
האם הסכם שכירות סטנדרטי מהאינטרנט מספיק?
לא בהכרח. הסכמים גנריים אינם מותאמים לנכס ולנסיבות, ולעיתים כוללים סעיפים שמטילים על השוכר תיקונים או תשלומים שאינם חלים עליו לפי חוק השכירות והשאילה. עורך דין מתאים את ההסכם ומנהל משא ומתן על התנאים לפני החתימה.
שאלות ותשובות מהפורום שלנו בנושא
מקורות: חוק השכירות והשאילה, התשל״א-1971 (ויקיטקסט). הנוסח המעודכן של החיקוקים מופיע באתר נבו, ונוסח פתוח לקריאה בוויקיטקסט.