בקצרה: תביעה למפקח על רישום מקרקעין בסכסוך של בית משותף נדונה לפי סעיפים 72 עד 77 לחוק המקרקעין, ולמפקח יש סמכויות של שופט בית משפט שלום (סעיף 74). תקנה 78 לתקנות המקרקעין (ניהול ורישום), התשע״ב–2011, מחילה על ההליך את תקנות סדר הדין האזרחי, בשינויים המחויבים. בתקנות סדר הדין האזרחי, התשע״ט–2018, המועד הכללי להגשת כתב הגנה הוא שישים ימים ממועד המצאת כתב התביעה (תקנה 9(ב)), אבל תקנות המקרקעין אינן קובעות מועד משלהן והמפקח רשאי לסטות מסדרי הדין (סעיף 75(א)), ולכן חשוב לקרוא את המועד שנקבע במסמכי ההליך שהומצאו. הערעור על החלטת המפקח מוגש לבית המשפט המחוזי בתוך ארבעים וחמישה ימים מיום שההחלטה הומצאה (תקנה 83). נכון לאוקטובר 2026.
קיבלתם כתב תביעה מהמפקח על הבתים המשותפים? המועדים רצים מיום ההמצאה, ולכן כדאי לבדוק את המסמכים בהקדם. אפשר להתייעץ איתנו לפני שמחליטים על צעד כלשהו. עורך דין לבתים משותפים ← · בקשת פגישת ייעוץ ← · טלפון 03-6562040
דיירים וחברי ועד בית שמקבלים כתב תביעה מהמפקח שואלים בדרך כלל שלוש שאלות: עד מתי אפשר להגיב, מה כתב ההגנה צריך לכלול, ומה קורה אחרי ההחלטה. המאמר עונה עליהן מצד הנתבע לפי נוסח החוק והתקנות, ואינו חוזר על שאלות הסמכות וההגשה שמפורטות במדריך למפקח על רישום מקרקעין ובמדריך לוועד הבית.
מי הוא המפקח ובאילו סכסוכים הוא דן
סעיף 72(א) לחוק המקרקעין קובע שסכסוך בין בעלי דירות בבית משותף בדבר זכויותיהם או חובותיהם לפי התקנון או לפי סעיפים מסוימים בחוק, ובהם סעיף 58, יוכרע בידי המפקח. לפי סעיף 72(ב), בסכסוך על הסגת גבול מצד בעל דירה לגבי דירה אחרת או לגבי הרכוש המשותף רשאי התובע לבחור בין בית משפט מוסמך למפקח. סעיף 73 מונה מי זכאי להביא סכסוך להכרעה: כל בעל דירה או צד אחר לסכסוך, וכן נציגות הבית המשותף.
"למפקח הדן בסכסוך יהיו כל הסמכויות שיש לשופט בית משפט שלום הדן בתביעה אזרחית."
סעיף 74 לחוק המקרקעין, התשכ״ט–1969
המועד להגשת כתב ההגנה
"תקנות סדר הדין האזרחי יחולו, בשינויים המחויבים, על סדרי הדין בהליך לפי סימן זה בכל עניין שלא נקבעה לגביו הוראה אחרת בחוק או בתקנות אלה."
תקנה 78 לתקנות המקרקעין (ניהול ורישום), התשע״ב–2011
תקנות המקרקעין (ניהול ורישום) אינן קובעות מועד להגשת כתב הגנה, ולכן המועד נלמד מתקנות סדר הדין האזרחי. כמה נקודות חשוב להכיר:
- איזו מהדורה. בתקנה 77 מוגדרות "תקנות סדר הדין האזרחי" כתקנות התשמ״ד–1984. תקנות התשע״ט–2018 החליפו אותן והן חלות על הליכים שנפתחו מיום 1 בינואר 2021 (תקנה 180(ג) לתקנות 2018). בתקנות 2018 נקבע: "כתב הגנה יוגש בתוך שישים ימים ממועד המצאת כתב התביעה לידי הנתבע" (תקנה 9(ב)). בית משפט רשאי להאריך את המועד אם השתכנע שיש טעמים מצדיקים.
- המפקח אינו כבול לסדרי הדין. סעיף 75(א) לחוק מתיר לו לסטות מדיני הראיות ומסדרי הדין הנוהגים בבתי המשפט "אם היה משוכנע שהדבר יועיל לגילוי האמת ולעשיית צדק", ובלבד שירשום את הטעמים שהניעוהו לכך.
- לכן המועד בפועל הוא זה שבמסמכי ההליך. לא אימתנו מקור שקובע איך המפקחים מיישמים בפועל את תקנה 9(ב) או מאריכים מועדים. מי שקיבל כתב תביעה צריך לקרוא את ההזמנה או ההחלטה שצורפו אליו ולרשום את התאריך האחרון, ואם הם אינם מציינים מועד, לבדוק זאת במזכירות הלשכה לפני שמסתמכים על מניין ימים עצמאי.
- פגרה. תקנה 179(ב) לתקנות 2018 קובעת שתקופת פגרה של בית המשפט אינה נכללת במניין הימים שנקבעו באותן תקנות, זולת אם בית המשפט הורה אחרת. לא אימתנו אם הכלל חל על הליך לפני מפקח. מועדי הפגרה מפורטים בעמוד פגרות בתי המשפט.
מה כולל כתב הגנה לפי תקנות סדר הדין האזרחי
בהנחה שתקנות 2018 חלות, כתב הגנה בנוי משלושה חלקים. החלק הראשון כולל פרטים מזהים, ובהם המועד האחרון להגשת כתב ההגנה (תקנה 12). החלק השני כולל בסדר קבוע טענות מקדמיות, תמצית טענות ההגנה לפי סדר עילות התביעה וטיעונים לעניין הסעד המבוקש (תקנה 13). החלק השלישי כולל את פירוט העובדות (תקנה 14(א)). כמה כללים שהתקנות קובעות:
- הנתבע ייחשב מודה בכל העובדות שבכתב התביעה, זולת אלה שהכחיש באופן מפורש ומפורט בחלק השלישי של כתב ההגנה (תקנה 14(ב)).
- טענה מקדמית שלא פורטה בכתב ההגנה לא תועלה בשלב מאוחר יותר, אלא ברשות בית המשפט (תקנה 28). טענת חוסר סמכות מועלית בהזדמנות הראשונה לאחר הגשת כתב התביעה (תקנה 29).
- לכתב טענות מצרפים העתק של מסמך מהותי שמשמש יסוד לנטען (תקנה 15(א)(1)).
- נתבע רשאי להגיש תביעה שכנגד עם הגשת כתב ההגנה, ודינה כדין כתב תביעה (תקנה 21).
איך מנסחים כתב הגנה במקרה מסוים תלוי בעובדותיו, ואין לראות בסקירה זו הדרכה לניסוח.
על מה עוסקות טענות ההגנה: המסגרת שהחוק קובע
הטענות האפשריות תלויות בתביעה, אך החוק עצמו מציב כמה נקודות שאפשר לבדוק בכל תביעה בבית משותף:
- הסמכות. האם הסכסוך נמנה עם הסכסוכים שסעיף 72 מעביר להכרעת המפקח, ומי הצדדים הרשאים לתבוע לפי סעיף 73.
- מקור החובה. בתביעה לתשלום הוצאות, סעיף 58(א) קובע שבעל דירה משתתף בהוצאות הדרושות להחזקה תקינה ולניהול של הרכוש המשותף ולהבטחת שירותים מחויבים לפי דין או מקובלים לפי הנוהג, לפי יחס שטח רצפת דירתו לשטח הרצפה של כל הדירות, זולת אם נקבע בתקנון שיעור אחר.
- מה נחשב "החזקה תקינה". לפי אותו סעיף: "שמירה על מצבו של הרכוש המשותף כפי שהיה בעת גמר הבניה, לרבות שיפורים שבוצעו בו לאחר מכן בהסכמת בעלי הדירות".
אם לא מוגש כתב הגנה
תקנה 130 לתקנות 2018 קובעת שנתבע שלא הגיש כתב הגנה במועד שנקבע לכך, "רשאי בית המשפט לדרוש מהתובע הוכחה מספקת של התביעה, כולה או מקצתה, או לתת פסק דין על יסוד כתב התביעה בלבד". כלומר, אי הגשה עלולה להוביל להכרעה בלי שנשמעה גרסת הנתבע. תקנה 131 קובעת שבקשת ביטול של החלטה שניתנה לפי צד אחד מוגשת בתוך שלושים ימים מיום שהומצאה, ובית המשפט רשאי לבטלה בתנאים. לא אימתנו אם המפקחים מיישמים את שתי התקנות האלה.
ההחלטה והערעור
סעיף 75(ג) קובע שהחלטת המפקח תהיה בכתב, מנומקת, ותומצא לכל אחד מהצדדים. לפי סעיף 76, דינה לעניין אכיפה והוצאה לפועל כדין פסק דין של בית משפט שלום. סעיף 77(א) קובע שצד לסכסוך הרואה עצמו נפגע מההחלטה רשאי לערער עליה לפני בית המשפט המחוזי שבאזור שיפוטו נמצא הבית המשותף, בתוך התקופה שנקבעה בתקנות.
"התקופה לערעור לבית המשפט המחוזי על החלטת המפקח לפי סימן זה היא ארבעים וחמישה ימים מן היום שהומצאה בו ההחלטה למערער."
תקנה 83 לתקנות המקרקעין (ניהול ורישום), התשע״ב–2011
- הערעור אינו עוצר את ההחלטה. לפי סעיף 77(ב), הגשת הערעור אינה מעכבת את ביצוע ההחלטה אלא אם ציווה על כך המפקח או בית המשפט שלפניו הוגש הערעור.
- ערר לממונה אינו מסלול כאן. סעיף 121(א) לחוק מוציא במפורש את החלטת המפקח בסכסוך בין בעלי דירות מדרך הערר לממונה על המרשם.
- 45 ולא 60. המועד הכללי לערעור על החלטה בתקנות סדר הדין האזרחי הוא שישים ימים (תקנה 137(א)), אבל לערעור על החלטת המפקח נקבע בתקנה 83 מועד מיוחד של ארבעים וחמישה ימים.
את מועד הערעור אפשר לחשב במחשבון המועדים המשפטיים. המחשבון אינו מוציא ימי פגרה מהמניין בסוג המועד הזה, ולא אימתנו אם פגרה מאריכה את המועד לערעור על החלטת מפקח, ולכן אין להניח שהיא מאריכה אותו.
שיקולים מעשיים
- לרשום את יום ההמצאה של כתב התביעה ואת התאריך האחרון להגשת כתב הגנה כפי שנקבע במסמכי ההליך, ולשמור את המעטפה או אישור המסירה.
- אם יש קושי לעמוד במועד, לבחון מראש האם ומתי אפשר לבקש ארכה, ולא להמתין ליום האחרון.
רוצים להבין מה המשמעות במקרה שלכם? אפשר לפנות אלינו בבקשת פגישת ייעוץ או בפורום השאלות והתשובות באתר. מידע כללי במאמר אינו מהווה ייעוץ משפטי.
תוך כמה ימים צריך להגיש כתב הגנה למפקח?
תקנות המקרקעין (ניהול ורישום) מפנות לתקנות סדר הדין האזרחי, ובתקנות התשע״ט–2018 המועד הכללי הוא שישים ימים ממועד המצאת כתב התביעה (תקנה 9(ב)). המפקח רשאי לסטות מסדרי הדין (סעיף 75(א) לחוק המקרקעין), ולכן יש לפעול לפי המועד הנקוב במסמכי ההליך שהומצאו.
מה קורה אם לא מגישים כתב הגנה?
לפי תקנה 130 לתקנות סדר הדין האזרחי, בית המשפט רשאי לדרוש מהתובע הוכחה של התביעה או לתת פסק דין על יסוד כתב התביעה בלבד. החוק אינו מבטיח תוצאה מסוימת, אבל אי הגשה פוגעת ביכולת להשמיע את גרסת הנתבע.
האם אפשר להגיש תביעה שכנגד נגד התובע?
לפי תקנה 21(א) לתקנות סדר הדין האזרחי, נתבע רשאי להגיש תביעה שכנגד עם הגשת כתב ההגנה, ודינה כדין כתב תביעה (תקנה 21(ב)). השאלה אם המפקח דן בכל סעד שמבוקש בתביעה שכנגד תלויה בסמכותו לפי סעיף 72.
תוך כמה זמן אפשר לערער על החלטת המפקח?
לפי תקנה 83 לתקנות המקרקעין (ניהול ורישום), בתוך ארבעים וחמישה ימים מן היום שההחלטה הומצאה למערער, לבית המשפט המחוזי שבאזור שיפוטו נמצא הבית המשותף (סעיף 77(א) לחוק המקרקעין). הערעור אינו עוצר את ביצוע ההחלטה, אלא אם ציווה על כך המפקח או בית המשפט (סעיף 77(ב)).
לקריאה נוספת: המפקח על רישום מקרקעין: מתי פונים, איך מגישים תביעה ומה הסמכויות · ועד בית: סמכויות, בחירה וחובות · עורך דין לבתים משותפים · מחשבון מועדים משפטיים · פגרות בתי המשפט · פורום
שאלות ותשובות מהפורום שלנו בנושא
מקורות: חוק המקרקעין, התשכ״ט-1969 (ויקיטקסט) · תקנות המקרקעין (ניהול ורישום), התשע״ב-2011 (ויקיטקסט) · תקנות סדר הדין האזרחי, התשע״ט-2018. הנוסח המעודכן של החיקוקים מופיע באתר נבו, ונוסח פתוח לקריאה בוויקיטקסט.