שלום רב עו"ד שחר ארביב.
אנו גרים בבנין רב קומות,ובכניסת הלובי יש חדר דיירים המוצג ומפורט במפרט ובמסמכי הרכישה.
לפני כחודש ,הוחלף הועד הקודם בועד חדש על פי החוק.
בברור שעשה הועד החדש,נודע שהועד היוצא "הסכים בעצימת עיניים",לאפשר קיום חוג ספורט לנערות ומבוגרים ,שאינם מתגוררים דרך קבע בבנין.מאמן הכושר גובה תשלום עבור כל אימון מהמשתתפים בחוג,"ומעביר בתמורה"50 שח לקופת הועד..סכום אפסי...,ללא רישום והתנהלות יומן,לכל אימון בשעות הערב. האימונים נערכים פעמיים שלוש לכל שבוע.
מכאן נובע בברור שישנה כאן עיסקה לכל דבר,שוכר-מול שוכר,דבר שאסור לפי חוק המקרקעין,חליפת כספים אסורה ,ביודעין שהכנסות ועד הבית יכולות להיות רק מתשלומי בעלי דירות.
ופועל יוצא מכך,על פי עיון באתרי משפט השונים בנושא בתים משותפים,עולות הנקודות הבאות:
1.הכנסות עיסקיות הנובעות מהשכרת חלק מהרכוש המשותף,הרי שיש חובת דיווח לרשויות המס וחובת הוצאת חשבונית על התקבולים.גביית הכספים מבאי החוג על ידי מאמן הכושר שלא מתגורר בבנין,נעשית גם בניגוד לחוק(ללא עריכת רישום מדויק של הנוכחים,ומתן קבלות כחוק)
2.יש לקבל רשיון עסק מהרשות המקומית,כיון שבעסק עסקינן.
3.תשלומי ארנונה לרשות המקומית,נדרשים לשינוי כספי,משום שיש ארנונה שנגיבת לעסק,בשונה מארנונה למגורים.
4.יתכן שיש צורך לקבל היתר לשימוש חורג מהוועדה לתיכנון ובניה.בהיות החדר הדיירים מצוין בפרוש בשטר המכר,כחדר דיירים,הנמצא בשטח הרכוש המשותף.
5.שימוש בחדר דיירים לחוג למי שלא מתגורר בבנין,יש לבקש שימוש חורג מהוועדה לתיכנון ולבניה,קל וחומר אם השימוש הוא עיסקי תמורת תשלום.
6.בנוסף,נדרשת הסכמת כ ל בעלי הקניין בבנין שהם כלל בעלי הדירות.
נקודות חלקיות אלה,מעלה בפנינו שאלה ברשותך:
א.כיצד יש לפעול ובאיזה מישור,על מנת לחדול מלאפשר הפעלת חוג במתכונת הלא חוקית?
ב.למה נהיה אנו צפויים להענש בכך,באם לא נפעל לדאוג לביטול החוג?
תשובתך והצעתך תתקל בברכה,לאור הדילמה בה אנו נמצאים.
רב תודות מראש,וסליחה על אורך התוכן.יישר כוח!
3 תשובות
ראשית, הפעילות שהוצגה אינה יכולה להתקיים אלא בהסכמת כל דיירי בניין.
לנציגות בוודאי שאין סמכות לאשר "שכירות" של רכוש משותף לצד ג' שאינו דייר הבנין המבצע פעילות עסקית.
בנוסף לכל טענותיך כפי שהועלה בשאלתך, הרי שהדיירים עלולים למצוא את עצמם נתבעים אם חלילה אחד מבני הנוער ייפצע בבנין ובכלל.
וכמובן יהיו חשופים לתביעות ואחריות נוספת ביחס לפעילות עסקית זו.
נדרש להוציא מכתב התראה דחוף לאותה הנציגות ולשים סוף לסאגה האמורה. אלא אם זו תאושר ע"י כל דיירי הבניין ותיערך בהתאם להוראות החוק.
ראשית,תודות למענה מהיר מצידך.
האם בתשובתך אני יכול לכרוך בנוסף את 5 הנקודות שציינתי בהודעתי.
מיסוי,תב"עאישור חריגה,ארנונה,היתר רישוי עסקים,וכו".
כיצד אני אמור להתנהל באופן מול הגופים השונים,בהנחה שיהיו התנגדות ממספר "מוטבים" בעלי ענין בהמשכיות המצב האסור.
שלום רוני,
הנקודות שציינת נמצאות בשני מישורים נפרדים, וכדאי להבחין ביניהם.
המישור הקנייני הוא העניין שבסמכות המפקח על רישום המקרקעין: שימוש ברכוש המשותף בידי גורם חיצוני, ללא הסכמת בעלי הדירות, הוא סכסוך בין בעלי הדירות לנציגות לפי סעיף 72 לחוק המקרקעין, וכל בעל דירה רשאי להביאו לפני המפקח (סעיף 73). סמכות הנציגות מוגבלת להחזקה התקינה ולניהול של הבית (סעיף 69), ואינה כוללת מסירת חלק מהרכוש המשותף לשימוש עסקי של צד שלישי.
המישור הרגולטורי, כלומר מיסוי ההכנסה, רישוי עסקים, ארנונה ושימוש חורג, אינו בסמכות המפקח. אלה עניינים שבסמכות רשות המסים, הרשות המקומית והוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, וכל אדם רשאי להביא לידיעתן מידע על פעילות שלדעתו אינה כדין. התנגדות של בעלי עניין בבניין אינה משנה את סמכויות הרשויות האלה.
האמור אינו מהווה ייעוץ משפטי.