בקצרה: לפי הנוסח שבתוספת לחוק המקרקעין, התשכ״ט-1969 (התקנון המצוי), הגוף שבוחר נציגות ומחליף אותה הוא האסיפה הכללית של בעלי הדירות, ולא הנציגות עצמה. סעיף 15(ב) לתקנון המצוי קובע שאסיפה כללית שלא מן המנין רשאית להחליף את הנציגות, לשנות את הרכבה או להשלימה, וסעיף 6(א) קובע שהנציגות רשאית להועיד אסיפה כזו כל אימת שהדבר ייראה לה, וחייבת להועידה אם דרשו זאת בעליהן של שליש מהדירות לפחות. הנוסח אינו קובע תקופת כהונה מזערית ואינו אוסר קיום בחירות סמוך לבחירות קודמות. תקנון מוסכם שנרשם לבניין מסוים יכול לקבוע הסדר אחר.
שאלה בעסקת מקרקעין או בבית משותף? אפשר להתייעץ לפני חתימה על הסכם או לפני פנייה למפקח על המקרקעין. מקרקעין ובתים משותפים ← · פורום בתים משותפים ← · בקשת פגישת ייעוץ ← · טלפון 03-6562040 · וואטסאפ · השארת פרטים ↓
המאמר עוסק בשאלה אחת: האם נציגות רשאית "להחליט" על בחירות חדשות לנציגות, אף שבחירות כאלה התקיימו זמן קצר קודם לכן. הוא משלים את המדריך הכללי על ניהול הבית המשותף בעמוד מדריך לוועד בית, ואינו חוזר על תיאור סמכויות הנציגות בכלל.
איזה תקנון חל על הבית
סעיף 61 לחוק קובע שבית משותף יתנהל על פי תקנון המסדיר את היחסים בין בעלי הדירות. לפי סעיף 64, מקום שלא נרשם תקנון, ובמידה שאין בתקנון שנרשם הוראה בנדון, יראו את התקנון המצוי שבתוספת כתקנון שנרשם. סעיף 62(א) מאפשר לבעלי הדירות לערוך תקנון ולשנות אותו ברוב של בעלי הדירות ששני שלישים של הרכוש המשותף צמודים לדירותיהם, וסעיף 62(ג) קובע שתקנון שנרשם יפה כוחו גם כלפי מי שנעשה בעל דירה לאחר מכן. לכן השאלה הראשונה בכל בית היא אם נרשם בו תקנון מוסכם, ומה הוא אומר על בחירת הנציגות. סעיף 65 קובע שלכל בית משותף תהיה נציגות, ושהנציגות תיכון ותפעל לפי הוראות התקנון.
מי בוחר את הנציגות: האסיפה הכללית
לפי סעיף 5(א) לתקנון המצוי, בעלי הדירות מקיימים אחת לשנה אסיפה כללית, ובין נושאיה "מינוי נציגות". סעיף 15(א) קובע שהאסיפה הכללית הרגילה תבחר בנציגות בת חבר אחד או יותר, אך לא יותר מחמישה חברים. סעיף 15(ג) קובע: "תקופת כהונתה של הנציגות, כולל חבריה שנבחרו לפי סעיף קטן (ב), היא עד לבחירת הנציגות החדשה באסיפה הכללית הרגילה הבאה." בית המשפט המחוזי תיאר את חלוקת התפקידים כך:
"האסיפה הכללית קובעת את הכללים שעל פיהם ינוהל הבית" והנציגות "מיישמת כללים אלו בפועל ומבצעת את החלטות האסיפה הכללית"
עש"א (מחוזי תל אביב – יפו) 60770-06-20, פסקה 17
אסיפה שלא מן המנין: מי מכנסת ומתי
סעיף 6(א) לתקנון המצוי קובע שנוסף על האסיפות הרגילות רשאית הנציגות להועיד אסיפה כללית כל אימת שהדבר ייראה לה, והיא חייבת להועידה אם דרשו זאת בעליהן של שליש מן הדירות לפחות. לפי סעיף 6(ב), אם הנציגות לא הועידה אסיפה תוך ארבעה עשר יום מהיום שהוגשה לה דרישה כזאת, רשאים בעלי הדירות שדרשו זאת להועיד את האסיפה בעצמם. סעיף 70 לחוק מוסיף שאם התקנון קבע הוראות בדבר אסיפה כללית והיא לא נתכנסה במועדה, רשאי המפקח לכנסה ולקבוע את סדר יומה.
ההודעה על מועד האסיפה ומקומה נמסרת לבעלי כל הדירות ארבעה ימים לפחות לפני המועד (סעיף 7(א)), וההודעה מפרטת את סדר יומה (סעיף 9(א)). לפי סעיף 9(ג), אסיפה לא תדון בנושא שלא נכלל בסדר יומה, אלא אם כל בעלי הדירות הסכימו לכך. כלומר, כדי שאסיפה תדון בהחלפת הנציגות, הנושא צריך להופיע בהודעה.
הנציגות מכנסת, האסיפה מחליטה
יש הבחנה בין שני מצבים. בראשון הנציגות מחליטה לכנס אסיפה שעל סדר יומה בחירת נציגות, וזו סמכות שסעיף 6(א) נותן לה במפורש. בשני הנציגות "מחליטה" על עצמה, כלומר מקצרת את כהונתה או מכריזה על נציגות חדשה בלי הצבעה של בעלי הדירות. בנוסח התקנון המצוי שנבדק לא נמצאה הוראה המסמיכה את הנציגות לעשות זאת. הסמכות להחליף נציגות מוקנית בסעיף 15(ב) לאסיפה כללית שלא מן המנין. לשון הסעיף: "אסיפה כללית שלא מן המנין רשאית להחליף את הנציגות, לשנות את הרכבה, או להשלימה, אם ירד מספר חבריה מכל סיבה שהיא". סעיף 15(ד) קובע שהחלטות הנציגות עצמה מתקבלות ברוב דעות, אך הוא עוסק בהחלטות הנציגות ולא בהרכבה.
מה הנוסח אינו אומר
בנוסח שנשלף ונקרא אין הוראה הקובעת תקופת כהונה מזערית לנציגות, ואין הוראה האוסרת בחירה חוזרת או החלפה בתוך פרק זמן מסוים מאז הבחירות הקודמות. אין בו גם הגבלה על מספר האסיפות שלא מן המנין. סעיף 15(ג) קובע את קצה התקופה, כלומר הבחירה באסיפה הרגילה הבאה, ואינו קובע את תחילתה. סעיף 5(ב) קובע שאסיפה רגילה תתקיים לא יאוחר מחמישה עשר חודש מהאסיפה הקודמת. מכאן שהחלפה בתוך תקופה קצרה אינה נאסרת בנוסח עצמו, אך הדבר כפוף לתנאי הסעיפים שלעיל ולתקנון הרשום של הבית.
תקנון מוסכם שנרשם לבניין יכול לקבוע, למשל, תקופת כהונה קצובה, רוב מיוחד או דרך הצבעה אחרת, ולכן יש לעיין בתקנון הרשום של הבית לפני כל הסקת מסקנה. תקנון מוסכם אינו יכול לקבוע זכויות או חובות או תשלומים שלא פורשו בחוק אלא בהסכמת בעלי הדירות (סעיף 62(א)).
מניין, הצבעה והחלטה
לפי סעיף 8(א) אסיפה כללית היא חוקית אם ההודעה על קיומה נמסרה כדין והשתתפו בה בעליהן של מחצית הדירות לפחות, בעצמם או על ידי באי כוח. סעיף 8(ב) מאפשר לקבוע בהודעה שאם לא יהיה מניין חוקי בשעה שנקבעה, תתקיים האסיפה בשעה אחרת באותו יום, והיא תהיה חוקית בכל מספר של משתתפים. החלטות מתקבלות ברוב דעות (סעיף 12(א)), לכל דירה דעה אחת (סעיף 13(ב)), ההצבעה בהרמת ידיים, אך לפי דרישת רבע לפחות מבעלי הדירות הנוכחים תתקיים הצבעה בקלפי (סעיף 13(א)). סעיף 14 מסדיר הצבעה על ידי בא כוח. לפי סעיף 71(א), החלטה שנתקבלה בהתאם לתקנון ונרשמה בספר ההחלטות מחייבת כל בעל דירה.
התפטרות וירידה במספר החברים
התקנון המצוי אינו כולל סעיף נפרד על התפטרות חבר נציגות. סעיף 15(ב) מתייחס למצב שבו מספר חברי הנציגות ירד מכל סיבה שהיא: אסיפה שלא מן המנין רשאית להשלימה, ואם נקבע מספר חברים וירד מתחתיו, חברי הנציגות הנשארים מועידים תוך עשרה ימים אסיפה שלא מן המנין לשם השלמת ההרכב.
מי מכריע במחלוקת
לפי סעיף 72(א), סכסוך בין בעלי דירות בבית משותף בדבר זכויותיהם או חובותיהם לפי התקנון יכריע בו המפקח על רישום מקרקעין. סעיף 73 קובע שכל בעל דירה או צד אחר לסכסוך, וכן נציגות הבית, זכאים להביא סכסוך להכרעת המפקח. סעיף 67(א) מאפשר למפקח למנות נציגות כשלא נכונה נציגות לפי התקנון או כשהיא אינה פועלת, ולפי סעיף 67(ב), אם התקנון קבע בחירה באסיפה כללית, המפקח לא ישתמש בסמכות זו אלא לאחר שכינס אסיפה לבחירת הנציגות והיא לא נבחרה, או שנוכח שכינוס אסיפה לא יהיה מעשי. לפי סעיף 77(א) אפשר לערער על החלטת המפקח לבית המשפט המחוזי. על התדיינות לפני המפקח ראו ייצוג בבית משותף.
מה נאמר בפסיקה
לא נמצא ונקרא פסק דין שדן בשאלה המדויקת של בחירות חדשות לנציגות זמן קצר אחרי בחירות קודמות. פסק דין של בית המשפט העליון, שלושה פסקי דין של בית המשפט המחוזי ושתי החלטות של מפקחים על רישום מקרקעין נוגעים לחלקים מן ההסדר, והם מתוארים כאן בנסיבותיהם בלבד.
רע"א 1642/24 נציגות הבית המשותף נ' פלוני (23.8.2024), בית המשפט העליון. בעל דירה סירב לשלם את חלקו בהוצאות הבית בטענה שהליך בחירת הנציגות נעשה בניגוד לדין. בית המשפט לא הכריע בשאלת תקינות הבחירה, שהוחזרה למפקחת, ודן בחיוב אישי של חבר הנציגות בהוצאות. בהקשר זה כתב:
"חוק המקרקעין כלל אינו מכיר במצב של היעדר נציגות בבית משותף; על כן, בצדק ציינה המפקחת, כי הטוען לכך שנציגות מכהנת אינה הנציגות החוקית, צריך להצביע על נציגות אחרת הפועלת לניהולו התקין של הרכוש המשותף"
רע"א 1642/24, פסקה 12
עוד נאמר שם שאין די בעצם העלאת טענות נגד בחירת הנציגות כדי לבטל את קיומה כישות בעלת כשרות משפטית נפרדת מזו של המכהנים בה (פסקה 12). פסק הדין אינו עוסק בבחירות חוזרות.
עש"א (מחוזי חיפה) 11360-01-16 פלוני נ. פלונים (21.3.2016). בבניין שטרם נרשם כבית משותף הוחלף מי ששימש נציגות יחידה בשני חברי נציגות חדשים, באסיפה שהתקיימה בנובמבר 2014. המערער טען שההחלפה נעשתה שלא לפי התקנון המצוי. בית המשפט ציין:
"על פי סעיף 6 ל"תקנון המצוי" חייבת נציגות הבית להועיד אסיפה כללית אם דרשו זאת בעליהן של שליש מהדירות לפחות."
עש"א (מחוזי חיפה) 11360-01-16, פסקה 12
בית המשפט הביע ספק אם האסיפה זומנה כדין ואם היה בה מניין חוקי, אך קבע שבנסיבות אותו מקרה, שבהן בעלי הדירות מכירים בסמכות הנציגות המכהנת, לא יהיה מעשי להשיב את הגלגל לאחור, והערעור בעניין זה נדחה.
עש"א (מחוזי תל אביב – יפו) 60770-06-20 פלוני נ' חברת ניהול (17.1.2021). בית המשפט, בדונו בערעור על פסק דין של המפקחת, פירט את הסדר הבחירה והכהונה שבסעיף 15 לתקנון המצוי, וקבע שהאסיפה הכללית היא הגוף הקובע את כללי ניהול הבית (פסקה 17, הציטוט לעיל). פסק הדין עסק בשאלה אחרת, אם אפשר למנות חברת ניהול כנציגות, ואינו עוסק בבחירות חוזרות.
תיק 7/127/2016, המפקחת על רישום מקרקעין בנתניה (11.4.2019). בעל דירה ביקש, בין היתר, שהמפקחת תורה על פיטורי חברי הנציגות ועל מינויו במקומם. המפקחת ציטטה את סעיף 15 לתקנון המצוי וקבעה:
"הנה כי כן, הסמכות לבחור נציגות ולפזר נציגות מכהנת נתונה לאסיפה הכללית של הבית באסיפה רגילה של הבית ובאסיפה שאיננה מן המניין, ולא במסגרת הליך זה שלפני."
תיק 7/127/2016 (המפקחת על רישום מקרקעין נתניה), פסקה 75
המפקחת לא מצאה שנדרשת התערבותה בהחלטת בעלי הדירות (פסקה 76). ההחלטה לא עסקה בבחירות חוזרות סמוך לבחירות קודמות.
תיק 5/65/2022, המפקחת הבכירה על רישום מקרקעין בתל אביב (8.2.2022), החלטה בבקשה לסעדים זמניים. האסיפה הכללית קבעה נציגות של שלושה חברים, ואחד מהם התפטר כחמישה חודשים לאחר הבחירה. שני החברים הנותרים לא כינסו אסיפה להשלמת ההרכב. המפקחת קבעה:
"כפי הוראות הדין, היה על המשיבים 3-2 לכנס אסיפה כללית שלא מן המנין עד ליום 26.12.2021 לבחירת חבר נציגות נוסף, להבטיח המשך פועלה של הנציגות בהרכב מלא"
תיק 5/65/2022 (המפקחת על רישום מקרקעין תל אביב), פסקה 11
המפקחת הורתה לחברי הנציגות לכנס בתוך 21 ימים אסיפה שלא מן המנין שעל סדר יומה השלמת הרכב הנציגות (פסקה 12). ההחלטה עוסקת בהשלמת הרכב לפי סעיף 15(ב), ולא בהחלפת נציגות שלמה.
עש"א (מחוזי חיפה) 15624-06-15 פלונית נ' נציגות הבית המשותף (8.11.2015). בבית של 18 יחידות שטרם נרשם כבית משותף, בעלת תשע מהיחידות כינסה בעצמה אסיפה שלא מן המנין ובחרה בה נציגות חדשה. המפקחת פסלה את הבחירה. בית המשפט המחוזי קבע שלפי סעיף 13(ב) לתקנון המצוי לבעלת היחידות קול אחד בגין כל יחידה שבבעלותה, ועם זאת הותיר את פסילת ההחלטה על כנה (פסקה 19). על אופן הפעלת הזכויות לפי התקנון המצוי כתב:
"גם בהתנהלות בעלי היחידות בבית, על פי התקנון המצוי, חייבים הצדדים לפעול בתום לב ובדרך מקובלת, לטובת רווחתם המשותפת של כל בעלי היחידות בבית המשותף."
עש"א (מחוזי חיפה) 15624-06-15, פסקה 12(ד)
פסק הדין עסק בכוח ההצבעה של בעלים של כמה יחידות ובאסיפה שכונסה בידי בעלת יחידות אחת, ולא בבחירות חוזרות שיזמה נציגות מכהנת.
ההכרעה בכל מקרה תלויה בתקנון הרשום של הבית, בנוסח ההודעה על האסיפה ובעובדות. האמור כאן הוא תיאור כללי של הנוסח ושל פסקי הדין, ואינו מהווה ייעוץ משפטי. לשאלה בעניין בית משותף אפשר לפנות דרך יצירת קשר.
האם נציגות רשאית להחליט על בחירות חדשות זמן קצר אחרי הבחירות הקודמות?
לפי התקנון המצוי, הסמכות להחליף נציגות נתונה לאסיפה כללית שלא מן המנין (סעיף 15(ב)). הנציגות רשאית להועיד אסיפה כזו כל אימת שהדבר ייראה לה (סעיף 6(א)), ואין בנוסח הוראה הקובעת תקופת כהונה מזערית.
האם התקנון המצוי אוסר החלפת נציגות בתוך תקופה מסוימת מהבחירות?
בנוסח שנבדק לא נמצאה הוראה כזאת. סעיף 15(ג) קובע שהכהונה נמשכת עד לבחירת נציגות חדשה באסיפה הרגילה הבאה, ואינו קובע תקופה מזערית.
מי יכול לדרוש כינוס אסיפה להחלפת הנציגות?
בעליהן של שליש מהדירות לפחות יכולים לדרוש מהנציגות להועיד אסיפה, והיא חייבת להועידה (סעיף 6(א)). אם לא הועידה תוך ארבעה עשר יום מהדרישה, רשאים הדורשים להועיד אותה בעצמם (סעיף 6(ב)).
כמה בעלי דירות צריכים להשתתף באסיפה וברוב של כמה מתקבלת ההחלטה?
לפי סעיפים 8(א) ו-12(א) לתקנון המצוי, האסיפה חוקית אם ההודעה נמסרה כדין והשתתפו בה בעליהן של מחצית הדירות לפחות, וההחלטות מתקבלות ברוב דעות. אם ההודעה קבעה זאת, אסיפה נדחית באותו יום חוקית בכל מספר משתתפים (סעיף 8(ב)). תקנון מוסכם רשום עשוי לקבוע אחרת.
מי מכריע כשיש מחלוקת על תקינות האסיפה או הבחירה?
לפי סעיף 72(א) לחוק המקרקעין, סכסוך בין בעלי דירות בדבר זכויותיהם וחובותיהם לפי התקנון יכריע בו המפקח על רישום מקרקעין, ולפי סעיף 77(א) אפשר לערער על החלטתו לבית המשפט המחוזי.
לקריאה נוספת: מדריך לוועד בית · תקנון הבית המשותף · גזבר ועד הבית · גבייה מיוחדת בבית משותף · מקרקעין · יצירת קשר
עודכן: 13.11.2026. נוסח חוק המקרקעין והתקנון המצוי נבדק מול ויקיטקסט. האמור הוא תיאור כללי של הנוסח ושל פסקי דין בנסיבות המקרים שנדונו בהם, ואינו מהווה ייעוץ משפטי.
שאלות ותשובות מהפורום שלנו בנושא
מקורות: חוק המקרקעין, התשכ״ט-1969, סעיפים 61, 62, 64, 65, 67, 70, 71, 72, 73, 77 והתוספת (התקנון המצוי) סעיפים 5, 6, 7, 8, 9, 12, 13, 14, 15 (ויקיטקסט). הנוסח המעודכן של החיקוקים מופיע באתר נבו, ונוסח פתוח לקריאה בוויקיטקסט.