בקצרה: בית משותף מתנהל לפי תקנון שמסדיר את היחסים בין בעלי הדירות ואת זכויותיהם וחובותיהם (סעיף 61 לחוק המקרקעין, התשכ״ט-1969). בעלי הדירות רשאים לערוך תקנון מוסכם ולשנות אותו ברוב של בעלי הדירות ששני שלישים מהרכוש המשותף צמודים לדירותיהם (סעיף 62(א)). כשלא נרשם תקנון, או שאין בו הוראה בנושא מסוים, חל התקנון המצוי שבתוספת לחוק (סעיף 64). עודכן: 2.11.2026.
שאלה בעסקת מקרקעין או בבית משותף? אפשר להתייעץ לפני חתימה על הסכם או לפני פנייה למפקח על המקרקעין. מקרקעין ובתים משותפים ← · פורום בתים משותפים ← · בקשת פגישת ייעוץ ← · טלפון 03-6562040 · וואטסאפ · השארת פרטים ↓
המדריך מיועד לבעלי דירות ולחברי ועד בית שרוצים לדעת איזה תקנון חל על הבית, מה כתוב בו ואיך משנים אותו. הוא מבוסס על נוסח החוק והתקנות בלבד ואינו דן בפסיקה. שאלות על בית מסוים: עורך דין בתים משותפים וועד בית.
מה תקנון בית משותף מסדיר
סעיף 61 קובע שבית משותף יתנהל על פי תקנון המסדיר את היחסים בין בעלי הדירות ואת זכויותיהם וחובותיהם בקשר לבית. התקנון הוא המקום שבו נקבעים, בין השאר, הצמדות של חלקים מהרכוש המשותף לדירות (סעיף 55(ג)), שיעור החלק של כל דירה ברכוש המשותף אם הוא שונה מיחס שטח הרצפה (סעיף 57(א)), ושיעור ההשתתפות בהוצאות אם הוא שונה מיחס שטח הרצפה (סעיף 58(א)).
תקנון מוסכם: מי עורך, באיזה רוב ומה אסור לקבוע בו
- רוב: בעלי הדירות רשאים לערוך תקנון ולשנות את הוראותיו ברוב של בעלי הדירות ששני שלישים של הרכוש המשותף צמודים לדירותיהם (סעיף 62(א)).
- הגבלות: אין לקבוע או לשנות בתקנון זכויות של בעלי דירות, או להטיל עליהם חובות או תשלומים מסוג או בשיעור שלא פורשו בחוק, אלא בהסכמתם. הצמדה של חלק מסוים מהרכוש המשותף לדירה פלונית מחייבת הסכמה של כל בעלי הדירות (סעיף 62(א)).
- מה אי אפשר להצמיד: חדרי מדרגות, מעלית, מקלטים ומתקנים שמיועדים לשמש את כל בעלי הדירות (סעיף 55(ג)).
- יזם או בעלים יחיד: תקנון ניתן לרישום גם כשהבית על כל דירותיו בבעלות של אדם אחד (סעיף 63).
- כוח מחייב: תקנון וכל שינוי בו ניתנים לרישום, ומשנרשמו הם מחייבים גם מי שנעשה בעל דירה לאחר מכן (סעיף 62(ג)).
הבקשה לרשום תקנון מוסכם או שינוי בו מוגשת למפקח, אגב בקשה לרישום הבית בפנקס הבתים המשותפים או לתיקון הרישום, או בבקשה נפרדת. החתימות על הבקשה מאומתות כמו חתימה על שטר עסקה, והמפקח מורה על הרישום אם ראה שעורכי התקנון זכאים לבקש אותו ושאין מניעה (תקנה 84 לתקנות המקרקעין (ניהול ורישום), התשע״ב-2011).
התקנון המצוי: מתי הוא חל ומה כתוב בו
מקום שלא נרשם תקנון לפי סעיף 62, ובמידה שאין בתקנון שנרשם הוראה בנדון, רואים את התקנון המצוי שבתוספת לחוק כתקנון שנרשם על ידי בעלי הדירות (סעיף 64). כך, תקנון מוסכם שמסדיר רק את ההצמדות משאיר את שאר הנושאים לתקנון המצוי. אלה כמה מהוראותיו (הפרטים בתוספת לחוק):
- שינוי בדירה שפוגע ברכוש המשותף טעון הסכמה מראש של האסיפה הכללית (פרט 2(א)).
- בעל דירה רשאי לדרוש מהנציגות לבצע תיקון בבית או ברכוש המשותף שאי ביצועו עלול לפגוע בדירתו (פרט 3(א)).
- אסיפה כללית מתקיימת אחת לשנה; האסיפה הבאה לא יאוחר מחמישה עשר חודש מהקודמת (פרט 5). בעלי שליש מהדירות לפחות רשאים לדרוש אסיפה (פרט 6(א)).
- הודעה על אסיפה נמסרת ארבעה ימים לפחות לפני המועד (פרט 7(א)), והאסיפה חוקית אם השתתפו בה בעלי מחצית הדירות לפחות (פרט 8(א)).
- החלטות מתקבלות ברוב דעות, ולכל דירה דעה אחת (פרטים 12(א) ו-13(ב)). החלטה שמטילה חובות או תשלומים שלא פורשו בחוק או בתקנון, או משנה זכויות של בעל דירה, אינה תקפה לגביו בלי הסכמתו (פרט 12(ב)).
- נציגות של חבר אחד עד חמישה חברים, ובנציגות של יותר מאחד נבחר גזבר (פרט 15(א)); חובות הגזבר בפרט 16. ראו גזבר ועד הבית.
נושאים שהחוק מאפשר להסדיר אחרת בתקנון מוסכם
יש הוראות בחוק שבעלי הדירות רשאים להחריג בתקנון מוסכם. כך, למשל, אפשר לקבוע בתקנון מוסכם שהוראות סעיף 59ו על התקנת מעלית לא יחולו (סעיף 59ו(ג)), ושהוראות סימן ג׳1 על שינויים ברכוש המשותף ובזכויות הבנייה לא יחולו, למעט ההוראות על בניית מרחב מוגן ושיפורי מיגון (סעיף 71ד(א)). בבית שיש בו לפחות שתי דירות ואינו רשום כבית משותף, הבית מתנהל לפי התקנון המצוי (סעיף 77ג).
סכסוך על התקנון: מי מכריע
סכסוך בין בעלי דירות על זכויותיהם או חובותיהם לפי התקנון מכריע המפקח על רישום המקרקעין (סעיף 72(א)), וכל בעל דירה או הנציגות רשאים להביא אליו את הסכסוך (סעיף 73). השלבים מוסברים במדריך תביעה למפקח על רישום המקרקעין. מה כולל הרכוש המשותף שהתקנון מסדיר: רכוש משותף בבית משותף.
מאמר זה הוא מידע כללי ואינו ייעוץ משפטי. מאמרים קרובים: ועד בית ודמי ועד בית, הצמדת חניה בבית משותף, גבייה מיוחדת בבית משותף. שאלות נוספות אפשר לשאול בפורום בתים משותפים, או לפנות לדף יצירת קשר.
שאלות נפוצות
באיזה רוב משנים תקנון בית משותף?
לפי סעיף 62(א) לחוק המקרקעין, ברוב של בעלי הדירות ששני שלישים מהרכוש המשותף צמודים לדירותיהם. זכויות, חובות או תשלומים מסוג או בשיעור שלא פורשו בחוק אפשר לקבוע רק בהסכמת בעלי הדירות שהם נוגעים להם, והצמדה של חלק מהרכוש המשותף לדירה פלונית מחייבת הסכמה של כל בעלי הדירות.
מה חל כשלא נרשם תקנון לבית?
לפי סעיף 64 לחוק המקרקעין, מקום שלא נרשם תקנון, ובמידה שאין בתקנון שנרשם הוראה בעניין, רואים את התקנון המצוי שבתוספת לחוק כתקנון שנרשם על ידי בעלי הדירות.
תקנון שנרשם מחייב גם מי שקנה דירה אחר כך?
כן. לפי סעיף 62(ג) לחוק המקרקעין, תקנון וכל שינוי בו ניתנים לרישום, ומשנרשמו, כוחם יפה גם כלפי מי שנעשה בעל דירה לאחר מכן.
איך רושמים תקנון מוסכם או שינוי בו?
לפי תקנה 84 לתקנות המקרקעין (ניהול ורישום), הבקשה מוגשת למפקח, אגב בקשה לרישום הבית או לתיקון הרישום או בבקשה נפרדת. כל חתימה על הבקשה מאומתת כמו חתימה על שטר עסקה.
מי מכריע בסכסוך על הוראות התקנון?
לפי סעיף 72(א) לחוק המקרקעין, סכסוך בין בעלי דירות על זכויותיהם או חובותיהם לפי התקנון מכריע המפקח על רישום המקרקעין.
שאלות ותשובות מהפורום שלנו בנושא
מקורות: חוק המקרקעין, התשכ״ט-1969 (ויקיטקסט) · תקנות המקרקעין (ניהול ורישום), התשע״ב-2011 (ויקיטקסט). הנוסח המעודכן של החיקוקים מופיע באתר נבו, ונוסח פתוח לקריאה בוויקיטקסט.