בקצרה: רכוש משותף הוא כל חלקי הבית המשותף חוץ מהחלקים הרשומים כדירות, ובהם הקרקע, הגגות, הקירות החיצוניים, חדרי המדרגות, המעליות והמקלטים (סעיף 52 לחוק המקרקעין, התשכ״ט-1969). לכל דירה צמוד חלק בלתי מסוים ממנו (סעיף 55(א)), ואי אפשר לעשות עסקה בחלק הזה בנפרד מהדירה (סעיף 55(ב)). הצמדה של חלק ממנו לדירה אחת מחייבת הסכמה של כל בעלי הדירות (סעיף 62(א)). עודכן: 2.11.2026.
שאלה בעסקת מקרקעין או בבית משותף? אפשר להתייעץ לפני חתימה על הסכם או לפני פנייה למפקח על המקרקעין. מקרקעין ובתים משותפים ← · פורום בתים משותפים ← · בקשת פגישת ייעוץ ← · טלפון 03-6562040 · וואטסאפ · השארת פרטים ↓
המדריך מיועד לבעלי דירות ולוועדי בית. הוא מבוסס על נוסח החוק בלבד ואינו דן בפסיקה. על חניות ראו הצמדת חניה בבית משותף. שאלות על בית מסוים: עורך דין בתים משותפים וועד בית.
מה כולל הרכוש המשותף
ההגדרה בסעיף 52 רחבה: כל מה שלא נרשם כדירה. החוק מונה במפורש את הקרקע, הגגות, הקירות החיצוניים, המסד, חדרי המדרגות, המעליות והמקלטים, וגם מתקני הסקה או מים שמיועדים לשמש את כל בעלי הדירות או את מרביתם, אפילו הם בתחומי דירה מסוימת. במערכת גז מרכזית, מתקנים וצנרת שנועדו לשמש את כל בעלי הדירות או חלקם הם חלק מהרכוש המשותף, למעט מכל, מונה או וסת; מתקנים שנועדו לשמש דירה אחת בלבד הם חלק מאותה דירה (סעיף 59ה).
החלק של כל דירה ברכוש המשותף
- לכל דירה צמוד חלק בלתי מסוים ברכוש המשותף (סעיף 55(א)).
- שיעור החלק הוא לפי יחס שטח רצפת הדירה לשטח הרצפה של כל הדירות, אלא אם נקבע בתקנון שיעור אחר; בחישוב לא נכללים גזוזטראות וקירות חיצוניים, אלא אם התקנון קובע אחרת (סעיף 57(א) ו-(ב)).
- עסקה בדירה חלה גם על החלק ברכוש המשותף שצמוד אליה, ואין תוקף לעסקה ברכוש המשותף בנפרד מהדירה (סעיף 55(ב)).
- הוראות פרק ה׳ לחוק על שיתוף במקרקעין, ובהן פירוק שיתוף, אינן חלות על הרכוש המשותף (סעיף 56(א)).
שימוש ושינויים ברכוש המשותף
כשחל התקנון המצוי, האסיפה הכללית קובעת את דרכי הניהול של הרכוש המשותף והשימוש בו (פרט 5(א) לתוספת), ובעל דירה אינו רשאי לעשות בדירתו שינויים או תיקונים שפוגעים ברכוש המשותף, מסכנים אותו או משנים את ערכו, בלי הסכמה מראש של האסיפה הכללית; פגיעה כוללת גם פגיעה בחזות החיצונית התקינה והאחידה (פרט 2(א)). לכמה מתקנים החוק קובע הסדר משלו: דוד שמש על הגג בתנאים של סעיף 59א, התקנת מעלית בהחלטה של בעלי שני שלישים מהדירות (סעיף 59ו), ומתקן פוטו-וולטאי משותף בהחלטה של בעלי שני שלישים מהדירות (סעיף 59ט). על עמדות טעינה ראו עמדת טעינה לרכב חשמלי בבית משותף.
הצמדה והוצאה של חלק מהרכוש המשותף
- בעלי הדירות רשאים לקבוע בתקנון שחלק מסוים מהרכוש המשותף יהיה צמוד לדירה פלונית, אבל לא חדרי מדרגות, מעלית, מקלטים ומתקנים שמיועדים לשמש את כל בעלי הדירות (סעיף 55(ג)).
- הצמדה כזו מחייבת הסכמה של כל בעלי הדירות (סעיף 62(א)).
- חלק שהוצמד לדירה אפשר להעביר לדירה אחרת בבית בלי הסכמת בעלי הדירות האחרים, בתנאי סעיף 145 (סעיף 62(א1)).
- חריג: לשם הרחבת דירה, מי שבבעלותם שלושה רבעים מהדירות ושני שלישים מהרכוש המשותף צמוד לדירותיהם רשאים להחליט על הוצאת חלקים מסוימים מהרכוש המשותף והצמדתם לדירה (סעיף 71ב(א)). בעל דירה שטוען לפגיעה מהותית רשאי לתבוע אצל המפקח בתוך 30 ימים (סעיף 71ג).
החזקה ותיקונים
כל בעל דירה חייב להשתתף בהוצאות הדרושות להחזקתו התקינה ולניהולו של הרכוש המשותף (סעיף 58(א)). כשחל התקנון המצוי, בעל דירה זכאי לדרוש מהנציגות לבצע תיקון בבית או ברכוש המשותף שאי ביצועו עלול לפגוע בדירתו (פרט 3(א)), ובעל דירה חייב להרשות ביצוע עבודות הכרחיות בדירתו לשם החזקת הרכוש המשותף (פרט 4(א)). על החלוקה והגבייה ראו ועד בית ודמי ועד בית וגבייה מיוחדת בבית משותף.
השתלטות על רכוש משותף: למי פונים
בסכסוך בין בעלי דירות על הסגת גבול מצד בעל דירה ברכוש המשותף, התובע רשאי לבחור בין בית משפט מוסמך לבין המפקח על רישום המקרקעין (סעיף 72(ב)). סכסוך על זכויות וחובות לפי התקנון מכריע המפקח (סעיף 72(א)). כל בעל דירה והנציגות רשאים להביא סכסוך למפקח (סעיף 73). השלבים: תביעה למפקח על רישום המקרקעין. מה קובע התקנון של הבית: תקנון בית משותף.
מאמר זה הוא מידע כללי ואינו ייעוץ משפטי. מאמרים קרובים: סכסוכי שכנים בבית משותף, מצלמות אבטחה בבית משותף. שאלות נוספות אפשר לשאול בפורום בתים משותפים, או לפנות לדף יצירת קשר.
שאלות נפוצות
מה נחשב רכוש משותף בבית משותף?
לפי סעיף 52 לחוק המקרקעין, כל חלקי הבית המשותף חוץ מהחלקים הרשומים כדירות, ובהם הקרקע, הגגות, הקירות החיצוניים, המסד, חדרי המדרגות, המעליות, המקלטים ומתקני הסקה או מים שמיועדים לשמש את כל בעלי הדירות או את מרביתם, גם אם הם בתוך דירה מסוימת.
אפשר למכור או להשכיר לבד את החלק שלי ברכוש המשותף?
לא. לפי סעיף 55(ב) לחוק המקרקעין, עסקה בדירה חלה גם על החלק ברכוש המשותף שצמוד אליה, ואין תוקף לעסקה ברכוש המשותף בנפרד מהדירה.
כמה שווה החלק של כל דירה ברכוש המשותף?
לפי סעיף 57(א), החלק הוא לפי יחס שטח רצפת הדירה לשטח הרצפה של כל הדירות, אלא אם נקבע בתקנון שיעור אחר. בחישוב לא נכללים גזוזטראות וקירות חיצוניים, אלא אם התקנון קובע אחרת (סעיף 57(ב)).
שכן השתלט על חלק מהרכוש המשותף. למי פונים?
לפי סעיף 72(ב) לחוק המקרקעין, בסכסוך בין בעלי דירות על הסגת גבול ברכוש המשותף, התובע רשאי לבחור בין בית משפט מוסמך לבין המפקח על רישום המקרקעין. גם הנציגות רשאית להביא סכסוך למפקח (סעיף 73).
האם ועד הבית חייב לתקן ליקוי ברכוש המשותף?
כשחל התקנון המצוי, בעל דירה זכאי לדרוש מהנציגות שתבצע כל תיקון בבית או ברכוש המשותף שאי ביצועו עלול לפגוע בדירתו או בערכה (פרט 3(א) לתוספת לחוק המקרקעין). את ההוצאות נושאים בעלי הדירות לפי סעיף 58(א).
שאלות ותשובות מהפורום שלנו בנושא
מקורות: חוק המקרקעין, התשכ״ט-1969 (ויקיטקסט). הנוסח המעודכן של החיקוקים מופיע באתר נבו, ונוסח פתוח לקריאה בוויקיטקסט.