בקצרה: חניה בבית משותף היא חלק מהרכוש המשותף, אלא אם נרשמה כדירה או הוצמדה לדירה מסוימת בתקנון. לפי סעיף 62(א) לחוק המקרקעין, הצמדה של חלק מהרכוש המשותף לדירה פלונית מחייבת הסכמה של כל בעלי הדירות, וחניה שהוצמדה דינה כדין הדירה שאליה הוצמדה (סעיף 55(ג)). נבדק מול נוסח החוק ב-1.11.2026.
יש מחלוקת על חניה בבניין? לפני שמחליטים על צעד, כדאי לבדוק מה רשום בפנקס הבתים המשותפים ומה קובע התקנון. אפשר להתייעץ איתנו. עורך דין לבתים משותפים ← · בקשת פגישת ייעוץ ← · טלפון 03-6562040
שאלות על חניות הן מהשאלות החוזרות בפורום הבתים המשותפים באתר: מי רשאי לחנות בחניות שלא שויכו לאף דירה, האם שימוש של שנים יוצר זכות, האם הוועד יכול להגריל חניות, ומה נדרש כדי להעביר חניה מדירה לדירה. המאמר מציג את המסגרת שבחוק המקרקעין, התשכ״ט-1969, ובתקנון המצוי שבתוספת לחוק, לבעלי דירות שיש להם חניה מוצמדת ולבעלי דירות שאין להם. הוא אינו מתאר מה כדאי לטעון או איך לפעול במקרה מסוים. המאמר נכון לנובמבר 2026.
רכוש משותף: איפה החניה נמצאת בהגדרה
סעיף 52 לחוק המקרקעין מגדיר "רכוש משותף" כך:
"כל חלקי הבית המשותף חוץ מן החלקים הרשומים כדירות, ולרבות הקרקע, הגגות, הקירות החיצוניים, המסד, חדרי המדרגות, מעליות, מקלטים, וכן מיתקני הסקה או מים וכיוצא באלה המיועדים לשמש את כל בעלי הדירות או מרביתם אפילו הם בתחומי דירה מסויימת."
סעיף 52 לחוק המקרקעין, התשכ״ט-1969
המילה "חניה" אינה מופיעה בהגדרה. ההגדרה פועלת בדרך של שלילה: כל מה שאינו רשום כדירה הוא רכוש משותף, ובכלל זה הקרקע. לכן מקום חניה בחצר או בחניון של הבניין הוא חלק מהרכוש המשותף, כל עוד לא נרשם כדירה ולא הוצמד לדירה מסוימת.
סעיף 55(א) קובע שלכל דירה צמוד "חלק בלתי מסויים" ברכוש המשותף. כלומר, כל בעל דירה מחזיק בחלק יחסי מכל הרכוש המשותף, ולא במקום מסוים בו. סעיף 55(ב) מוסיף שעסקה בדירה חלה גם על החלק ברכוש המשותף הצמוד אליה, ו"אין תוקף לעסקה ברכוש המשותף בנפרד מן הדירה". שיעור החלק נקבע לפי סעיף 57(א): לפי יחס שטח רצפת הדירה לשטח הרצפה של כל הדירות, אלא אם נקבע בתקנון שיעור אחר.
הצמדת חניה לדירה: מה החוק מאפשר ובאיזו הסכמה
הצמדה היא הדרך שבה החוק מאפשר להפוך חלק מסוים מהרכוש המשותף, כמו מקום חניה, לחלק מדירה מסוימת. סעיף 55(ג) קובע שבעלי הדירות רשאים לקבוע בתקנון:
"…שחלק מסויים של הרכוש המשותף יהיה צמוד לדירה פלונית, ובלבד שלא יקבעו זאת ביחס לחדרי מדרגות, מעלית, מקלטים ומיתקנים המיועדים לשמש את כל בעלי הדירות"
סעיף 55(ג) לחוק המקרקעין, התשכ״ט-1969
לפי המשך אותו סעיף קטן, על חלק שהוצמד לא חלות עוד הוראות הפרק בנוגע לרכוש המשותף, "ודינו לכל דבר כדין הדירה שאליה הוצמד". חניה מוצמדת נמכרת אפוא יחד עם הדירה, ובעל הדירה הוא שמחזיק בה.
הרוב הנדרש קבוע בסעיף 62(א). בעלי הדירות רשאים לערוך תקנון ולשנות אותו ברוב של בעלי הדירות ששני שלישים מהרכוש המשותף צמודים לדירותיהם, אבל לגבי הצמדה הסעיף קובע כלל אחר:
"…ואין לקבוע הצמדה של חלק מסויים מהרכוש המשותף לדירה פלונית אלא בהסכמת כל בעלי הדירות."
סעיף 62(א) לחוק המקרקעין, התשכ״ט-1969
לפי סעיף 62(ג), תקנון וכל שינוי בו ניתנים לרישום, ומשנרשמו "כוחם יפה גם כלפי אדם שנעשה בעל דירה לאחר מכן". מכאן שמי שקונה דירה בבית משותף כפוף להצמדות שכבר נרשמו בתקנון.
איך יודעים אם החניה מוצמדת
ההצמדה נקבעת בתקנון, ולכן המקום לבדוק אותה הוא הרישום בפנקס הבתים המשותפים. סעיף 143(ב) קובע שצו הרישום של בית משותף "יפרט לגבי כל דירה בנפרד את הפרטים שייכללו ברישום בפנקס". כשלא נרשם תקנון מוסכם, או כשאין בתקנון שנרשם הוראה בנושא, חל התקנון המצוי שבתוספת לחוק (סעיף 64).
בבניין שיש בו שתי דירות או יותר ועדיין לא נרשם כבית משותף חל פרק ו'1 לחוק (סעיף 77א). סעיף 77ב מחיל עליו חלק מהוראות פרק ו', ובהן סעיף 62(א) וסעיפים 72 עד 77, וסעיף 77ג קובע שבית כזה יתנהל לפי התקנון המצוי. ההוראות על רישום התקנון והצמדות בפנקס אינן חלות על בית כזה באותה דרך, והמאמר אינו נכנס לשאלות הרישום שלו.
החלפת חניות והעברת חניה מוצמדת לדירה אחרת
הכלל של הסכמת כל בעלי הדירות חל על קביעת הצמדה חדשה. כשהחניה כבר מוצמדת ובעליה רוצה להעביר אותה לדירה אחרת באותו בית, חל סעיף 62(א1):
"הוצמד חלק מסויים מהרכוש המשותף לדירה פלונית, ניתן להעבירו לדירה אחרת בבית ללא הסכמת בעלי הדירות האחרים ובלבד שנתקיימו הוראות סעיף 145."
סעיף 62(א1) לחוק המקרקעין, התשכ״ט-1969
סעיף 145(א) מסמיך את המפקח לתקן צו רישום על פי בקשת בעל דירה או בעל זכות בדירה, "ובלבד שנתן לכל בעל דירה או לבעל זכות בדירה שלא הגיש את הבקשה הודעה מוקדמת והזדמנות לטעון טענותיו". כלומר, להעברה בין דירות לא נדרשת הסכמת השכנים, אבל היא נעשית בהליך של תיקון צו רישום שבו ניתנת לשכנים הזדמנות להשמיע טענות. העברה של חניה מוצמדת לאדם שאינו בעל דירה בבית אינה מנויה בסעיף זה.
חניות שלא הוצמדו: ניהול ושימוש לפי החלטות האסיפה
בבניין שבו החניות לא הוצמדו, הן חלק מהרכוש המשותף, ולכל בעל דירה יש בהן חלק בלתי מסוים. התקנון המצוי מבחין בין שני סוגי החלטות:
- ניהול ושימוש: לפי פרט 5(א) לתקנון המצוי, האסיפה הכללית מתכנסת "לשם קביעת דרכי ניהולו של הרכוש המשותף והשימוש בו", ולפי פרט 12(א) החלטותיה מתקבלות ברוב דעות.
- שינוי זכויות: לפי פרט 12(ב), החלטה "המשנה את זכויותיו" של בעל דירה, או המטילה עליו חובות או תשלומים מסוג או בשיעור שלא פורשו בחוק או בתקנון, אין לה תוקף לגביו אלא אם הסכים לה.
השאלה אם הסדר מסוים, כמו סימון מקומות, הגרלה או רוטציה, הוא ניהול של השימוש או שינוי של זכויות, תלויה בתוכן ההסדר ובנסיבות הבניין, והחוק אינו מכריע בה במפורש. הוראות אלה הן של התקנון המצוי, ובבניין שרשם תקנון מוסכם יש לבדוק קודם מה קובע התקנון שנרשם.
לכלל של הסכמת כל בעלי הדירות יש חריג אחד בחוק, שאינו עוסק בחניה כשלעצמה: לפי סעיף 71ב(א)(1), מי שבבעלותם שלושה רבעים מהדירות ושני שלישים מהרכוש המשותף צמוד לדירותיהם רשאים להחליט על הוצאת חלקים מהרכוש המשותף והצמדתם לדירה "לשם בניה שמטרתה הרחבת אותה דירה", ולבניית מרחב מוגן דירתי או קומתי די בבעלי שישים אחוזים מהדירות. בעל דירה המתנגד וטוען לפגיעה מהותית בזכויותיו רשאי לפנות למפקח בתוך 30 ימים (סעיף 71ג).
חניה לאדם עם מוגבלות
סעיף 59ג לחוק מאפשר לבעל דירה שהוא, בן משפחתו המתגורר עמו או השוכר ממנו, אדם עם מוגבלות, לבצע התאמות ברכוש המשותף לפי רשימה בתוספת השנייה לחוק. שלוש מההתאמות ברשימה נוגעות לחניה:
- "התאמת מקום חניה קיים שיוחד לבעל הדירה, בלא שינוי מיקומו, גודלו או צורתו" אינה טעונה הסכמת בעלי הדירות האחרים (חלק א', פרט 14, וסעיף 59ג(ג)(1)).
- "הכשרת מקום כמקום חניה" ו"ייחוד או הקצאה של מקום חניה קיים" טעונות הסכמת בעלי הדירות שבבעלותם שישים אחוזים מהדירות (חלק ג', פרטים 1 ו-2, וסעיף 59ג(ג)(3)).
לפי סעיף 59ג(ב), ההתאמה כפופה לתנאים, ובהם אישור של רופא, פיזיותרפיסט או מרפא בעיסוק בטופס שבחלק ד' לתוספת, ביצוע על חשבון בעל הדירה, והודעה מפורטת בכתב לנציגות לא יאוחר מארבעים ימים לפני הביצוע. לפי סעיף 59ג(ד), אם המפקח מצא שבעל דירה התנגד מטעמים בלתי סבירים והחליט להרשות את ההתאמה, החלטתו באה במקום הסכמתו. נציגות או בעל דירה הרואה עצמו נפגע רשאים לפנות למפקח בתוך 30 ימים מקבלת ההודעה (סעיף 59ג(ה)).
טבלת סיכום
| נושא | רוב או תנאי נדרש | בסיס בחוק | לאן פונים |
|---|---|---|---|
| הצמדת חניה מהרכוש המשותף לדירה | הסכמת כל בעלי הדירות | סעיפים 55(ג) ו-62(א) | סכסוך לפי התקנון: המפקח על רישום מקרקעין (סעיף 72(א)) |
| העברת חניה מוצמדת לדירה אחרת באותו בית | ללא הסכמת השכנים, בהליך תיקון צו רישום עם הודעה מוקדמת לבעלי הדירות | סעיפים 62(א1) ו-145 | המפקח על רישום מקרקעין |
| ניהול השימוש בחניות שלא הוצמדו | רוב דעות באסיפה הכללית, כשחל התקנון המצוי | פרטים 5(א) ו-12(א) לתקנון המצוי | המפקח על רישום מקרקעין (סעיף 72(א)) |
| החלטה המשנה זכויות של בעל דירה | הסכמת אותו בעל דירה | פרט 12(ב) לתקנון המצוי; סעיף 62(א) | המפקח על רישום מקרקעין |
| הצמדה לשם הרחבת דירה | שלושה רבעים מהדירות ושני שלישים מהרכוש המשותף; למרחב מוגן שישים אחוזים מהדירות | סעיף 71ב(א)(1) | המפקח, בתוך 30 ימים (סעיף 71ג) |
| ייחוד מקום חניה לאדם עם מוגבלות | בעלי שישים אחוזים מהדירות, ובתנאי סעיף 59ג(ב) | סעיף 59ג; התוספת השנייה, חלק ג' | המפקח (סעיף 59ג(ד) ו-(ה)) |
| שימוש של בעל דירה בחניה של אחר או ברכוש המשותף בלי זכות | הסגת גבול | סעיף 72(ב) | לבחירת התובע: בית משפט מוסמך או המפקח |
סכסוך על חניה: מי מכריע
סעיף 72(א) קובע שסכסוך בין בעלי דירות בבית משותף בדבר זכויותיהם או חובותיהם לפי התקנון, או לפי סעיפים מסוימים בחוק ובהם סעיף 59ג, יכריע בו המפקח. לפי סעיף 72(ב), בסכסוך על הסגת גבול מצד בעל דירה לגבי דירה אחרת או לגבי הרכוש המשותף, התובע רשאי לבחור בין בית משפט מוסמך לבין המפקח. לפי סעיף 73, רשאים להביא סכסוך למפקח כל בעל דירה או צד אחר לסכסוך, וכן נציגות הבית המשותף.
"למפקח הדן בסכסוך יהיו כל הסמכויות שיש לשופט בית משפט שלום הדן בתביעה אזרחית."
סעיף 74 לחוק המקרקעין, התשכ״ט-1969
על החלטת המפקח אפשר לערער לבית המשפט המחוזי שבאזור שיפוטו נמצא הבית המשותף, בתוך תקופה שנקבעה בתקנות (סעיף 77(א)). הגשת הערעור אינה מעכבת את ביצוע ההחלטה, אלא אם ציווה על כך המפקח או בית המשפט (סעיף 77(ב)). פירוט על ההליך נמצא במדריך המפקח על רישום מקרקעין ובמאמר על תביעה שהוגשה למפקח.
שיקולים מעשיים
- הרישום הוא נקודת המוצא: השאלה אם חניה מוצמדת נבחנת לפי התקנון הרשום ולפי הרישום בפנקס הבתים המשותפים, ולא לפי הנוהג בבניין.
- תקנון מוסכם או תקנון מצוי: הרוב הנדרש להחלטות על השימוש בחניות תלוי בשאלה אם נרשם תקנון מוסכם ומה כתוב בו (סעיף 64).
- החלטות בכתב: החלטות האסיפה הכללית על חניות, ובמיוחד כאלה שנוגעות לזכויות של בעלי דירות, כדאי לתעד בפרוטוקול.
- לפני קנייה או מכירה: חניה מוצמדת עוברת יחד עם הדירה (סעיף 55(ג)), ולכן כדאי לבדוק את הרישום לפני חתימה. על הבדיקות לפני עסקה ראו עורך דין מקרקעין לקנייה ומכירה של דירה.
מאמר זה הוא מידע כללי ואינו ייעוץ משפטי. לשאלות על בית משותף מסוים אפשר לפנות לעמוד מקרקעין ובתים משותפים, לעמוד עורך דין לבתים משותפים וועדי בית או לדף יצירת קשר. מאמרים קרובים: ועד בית: סמכויות, בחירה וחובות, סכסוכי שכנים בבית משותף ועמדת טעינה לרכב חשמלי בבית משותף. שאלות נוספות אפשר לשאול בפורום.
שאלות נפוצות
האם שימוש של שנים בחניה משותפת יוצר זכות בה?
חוק המקרקעין קובע שהצמדה של חלק מהרכוש המשותף לדירה נקבעת בתקנון ובהסכמת כל בעלי הדירות (סעיפים 55(ג) ו-62(א)), ושאין תוקף לעסקה ברכוש המשותף בנפרד מהדירה (סעיף 55(ב)). השימוש לאורך שנים אינו מנוי בחוק כדרך להצמדה.
האם אפשר להצמיד חניית אורחים או חניה משותפת לדייר אחד?
לפי סעיף 62(א) לחוק המקרקעין, אין לקבוע הצמדה של חלק מסוים מהרכוש המשותף לדירה פלונית אלא בהסכמת כל בעלי הדירות. החריג בסעיף 71ב חל רק על הצמדה לשם הרחבת דירה, ברוב שקבוע בו.
האם ועד הבית יכול להחליט ברוב על הגרלת חניות?
כשחל התקנון המצוי, האסיפה הכללית קובעת את דרכי הניהול והשימוש ברכוש המשותף ברוב דעות (פרטים 5(א) ו-12(א)), אבל החלטה המשנה את זכויותיו של בעל דירה אינה תקפה לגביו בלי הסכמתו (פרט 12(ב)). הסיווג של הסדר מסוים תלוי בתוכנו ובתקנון שנרשם.
דייר שאין לו חניה מוצמדת רשאי לחנות בחניות המשותפות?
לכל דירה צמוד חלק בלתי מסוים ברכוש המשותף (סעיף 55(א)), וחניות שלא הוצמדו הן חלק ממנו. השימוש בהן כפוף להחלטות האסיפה הכללית על דרכי השימוש ברכוש המשותף (פרט 5(א) לתקנון המצוי) ולתקנון שנרשם.
למי פונים בסכסוך על חניה בבית משותף?
סכסוך על זכויות וחובות לפי התקנון מוכרע בידי המפקח על רישום מקרקעין (סעיף 72(א)). בסכסוך על הסגת גבול ברכוש המשותף או בדירה אחרת, התובע רשאי לבחור בין בית משפט מוסמך לבין המפקח (סעיף 72(ב)).
לקריאה נוספת: ועד בית: סמכויות, בחירה וחובות · המפקח על רישום מקרקעין · סכסוכי שכנים בבית משותף · גבייה מיוחדת בבית משותף · מה שואלים בפורום בתים משותפים · פורום
שאלות ותשובות מהפורום שלנו בנושא
מקורות: חוק המקרקעין, התשכ״ט-1969 (ויקיטקסט). הנוסח המעודכן של החיקוקים מופיע באתר נבו, ונוסח פתוח לקריאה בוויקיטקסט.