בקצרה: כל צד לסכסוך שרואה עצמו נפגע מהחלטת המפקח על רישום המקרקעין רשאי לערער לבית המשפט המחוזי שבאזור שיפוטו נמצא הבית המשותף (סעיף 77(א) לחוק המקרקעין, התשכ״ט-1969). התקופה לערעור היא ארבעים וחמישה ימים מן היום שבו ההחלטה הומצאה למערער (תקנה 83 לתקנות המקרקעין (ניהול ורישום), התשע״ב-2011). הגשת הערעור אינה עוצרת את ביצוע ההחלטה, אלא אם ציווה על כך המפקח או בית המשפט (סעיף 77(ב)). על פסק הדין של בית המשפט המחוזי בערעור אפשר לערער רק ברשות (סעיף 77(ד)). נכון לנובמבר 2026.
שאלה בעסקת מקרקעין או בבית משותף? אפשר להתייעץ לפני חתימה על הסכם או לפני פנייה למפקח על המקרקעין. מקרקעין ובתים משותפים ← · פורום בתים משותפים ← · בקשת פגישת ייעוץ ← · טלפון 03-6562040 · וואטסאפ · השארת פרטים ↓
המאמר מיועד לבעלי דירות, לנציגויות בתים משותפים ולמי שקיבל החלטה של המפקח ושוקל את צעדיו. הוא מציג את מסגרת הערעור לפי נוסח החוק והתקנות. על ההליך לפני המפקח עצמו, הסמכויות וסוגי הסכסוכים ראו המדריך למפקח על הבתים המשותפים, ועל שלב כתב ההגנה ראו כתב הגנה בתביעה למפקח.
מי רשאי לערער ולאיזה בית משפט
סעיף 77(א) לחוק המקרקעין קובע: "כל צד לסכסוך הרואה עצמו נפגע על ידי החלטת המפקח רשאי, תוך תקופה שנקבעה בתקנות, לערער עליה לפני בית המשפט המחוזי שבאזור שיפוטו נמצא הבית המשותף". מכאן שתי נקודות: הזכות נתונה לכל צד לסכסוך, תובע או נתבע, והערכאה נקבעת לפי מקום הבית המשותף.
כשההחלטה ניתנה לפי סעיף 72(ב), כלומר בעניין שבו בעל דירה הסיג את גבולו של בעל דירה אחרת או את גבול הרכוש המשותף, בית המשפט המחוזי ידון בערעור בשלושה שופטים (סעיף 77(ג)). על הרכוש המשותף והצמדות ראו רכוש משותף בבית משותף.
המועד: ארבעים וחמישה ימים מההמצאה
סעיף 77(א) משאיר את קביעת המועד לתקנות. תקנה 83 לתקנות המקרקעין (ניהול ורישום) קובעת: "התקופה לערעור לבית המשפט המחוזי על החלטת המפקח לפי סימן זה היא ארבעים וחמישה ימים מן היום שהומצאה בו ההחלטה למערער".
- נקודת המוצא היא ההמצאה. לפי לשון התקנה, המועד נמנה מן היום שבו ההחלטה הומצאה למערער, ולא בהכרח מיום נתינתה.
- 45 ולא 60. מדובר במועד מיוחד שנקבע לערעור על החלטת המפקח. אין להסתמך על מועדי ערעור כלליים מהליכים אזרחיים אחרים.
- הארכת מועד. חוק המקרקעין ותקנה 83 אינם קובעים הסדר מיוחד להארכת המועד. בתקנות סדר הדין האזרחי, התשע״ט-2018, תקנה 176(ב) קובעת שזמן שנקבע בתקנות או בכל חיקוק יחול "כל עוד בית המשפט לא הורה אחרת מטעמים מיוחדים". הארכת מועד אינה מובטחת.
לחישוב ראשוני של התאריך אפשר להיעזר במחשבון המועדים המשפטיים, ולבדוק את התוצאה מול מועד ההמצאה בפועל.
האם הערעור עוצר את ביצוע ההחלטה
לא באופן אוטומטי. סעיף 77(ב) קובע: "הגשת הערעור אינה מעכבת את ביצוע ההחלטה אלא אם ציווה על כך המפקח או בית המשפט שלפניו הוגש הערעור". כלומר, צד שחויב, למשל, לשלם דמי ועד או לפנות שטח ברכוש המשותף, חייב לקיים את ההחלטה גם בזמן שהערעור תלוי ועומד, אלא אם ניתן צו עיכוב ביצוע. הסעיף מזכיר שני גורמים שמוסמכים להורות על עיכוב: המפקח שנתן את ההחלטה, ובית המשפט המחוזי שלפניו הוגש הערעור.
ערעור על החלטת ביניים של המפקח
סעיף 77(א) מדבר על "החלטת המפקח" ואינו מבחין בין פסק דין סופי להחלטה שניתנה במהלך ההליך. בית המשפט המחוזי בחיפה דן בערעור על החלטה של המפקחת שדחתה בקשה לצו מניעה זמני נגד עבודות בנייה, וכתב:
"הגם שמדובר בהחלטת ביניים, הערעור הוא בזכות לאור כך שהיא ניתנה על ידי המפקחת על רישום מקרקעין"
עש"א (מחוזי חיפה) 13110-12-25 (13.1.2026), פסקה 1
בית המשפט הפנה בעניין זה להחלטה של בג״ץ. באותו מקרה הערעור התקבל לאחר שהצדדים הסכימו לצו מניעה זמני מצומצם. הדברים נאמרו בנסיבות אותו מקרה.
באיזו מידה בית המשפט בודק מחדש את העובדות
ערעור אינו דיון חוזר מהתחלה. בית המשפט המחוזי בירושלים, בהרכב של שלושה שופטים, דחה ערעור על פסק דין של המפקחת בתביעה כספית של חברת ניהול נגד נציגות בית משותף, וכתב שמדובר:
"בפסק דין מפורט, מנומק וסדור, שמבוסס על ממצאי עובדה ומהימנות שאין מדרכה של ערכאת הערעור להתערב בהם"
עש"א (מחוזי ירושלים) 12993-12-24 (12.3.2025)
בית המשפט דחה את הערעור על יסוד הכתובים ובנימוק מקוצר לפי תקנה 148(ב) לתקנות סדר הדין האזרחי. תקנה זו מאפשרת לבית משפט שדוחה ערעור לנמק בקצרה, כשהוא נוכח שאין מקום לדחות את הממצאים העובדתיים, שהממצאים תומכים במסקנה המשפטית ושאין בהחלטה טעות שבחוק.
ערעור נוסף לבית המשפט העליון
פסק הדין של בית המשפט המחוזי בערעור אינו סוף פסוק, אבל הדרך הלאה מוגבלת. לפי סעיף 77(ד), הוא "ניתן לערעור ברשות" כאמור בסעיף 19(ב) לחוק בתי המשפט, תשי״ז-1957. כלומר, אין ערעור שני בזכות, ונדרשת רשות.
נקודות לבדיקה אחרי קבלת ההחלטה
- מתי בדיוק ההחלטה הומצאה, כי ממנו נמנים 45 הימים (תקנה 83).
- האם ההחלטה ניתנה לפי סעיף 72(ב), שאז הערעור נדון בשלושה שופטים (סעיף 77(ג)).
- מה נדרש לבצע כבר עכשיו, שכן הערעור לבדו אינו מעכב ביצוע (סעיף 77(ב)).
- האם מדובר בפסק דין סופי או בהחלטה במהלך ההליך.
מאמר זה הוא מידע כללי ואינו ייעוץ משפטי. מידע נוסף על סכסוכים בבית משותף: סכסוכי שכנים בבית משותף, תקנון הבית המשותף, עורך דין לבתים משותפים ותחום המקרקעין. לפנייה: צור קשר.
שאלות נפוצות
תוך כמה זמן מגישים ערעור על החלטת המפקח על הבתים המשותפים?
בתוך ארבעים וחמישה ימים מן היום שבו ההחלטה הומצאה למערער (תקנה 83 לתקנות המקרקעין (ניהול ורישום), התשע״ב-2011).
לאיזה בית משפט מגישים את הערעור?
לבית המשפט המחוזי שבאזור שיפוטו נמצא הבית המשותף (סעיף 77(א) לחוק המקרקעין). בערעור על החלטה בעניין הסגת גבול לפי סעיף 72(ב) הדיון הוא בשלושה שופטים (סעיף 77(ג)).
האם הגשת ערעור מעכבת את ביצוע ההחלטה?
לא, אלא אם ציווה על כך המפקח או בית המשפט שלפניו הוגש הערעור (סעיף 77(ב) לחוק המקרקעין).
אפשר לערער על החלטת ביניים של המפקח?
סעיף 77(א) מדבר על "החלטת המפקח" בלי להבחין בין סוגי החלטות. בעש"א (מחוזי חיפה) 13110-12-25 (13.1.2026) כתב בית המשפט שהגם שמדובר בהחלטת ביניים, הערעור הוא בזכות, משום שההחלטה ניתנה על ידי המפקחת.
האם בית המשפט המחוזי בוחן מחדש את העובדות?
הערעור אינו דיון מחדש. בעש"א (מחוזי ירושלים) 12993-12-24 (12.3.2025) כתב בית המשפט שפסק הדין של המפקחת מבוסס על ממצאי עובדה ומהימנות שאין מדרכה של ערכאת הערעור להתערב בהם, ודחה את הערעור.
אפשר לערער לבית המשפט העליון?
רק ברשות. לפי סעיף 77(ד) לחוק המקרקעין, פסק הדין של בית המשפט המחוזי בערעור ניתן לערעור ברשות כאמור בסעיף 19(ב) לחוק בתי המשפט, תשי״ז-1957.