בקצרה: לפי סעיף 2(א) לחוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי), כשרוב מיוחס מבין בעלי הדירות במקבץ הסכים לעסקה, בית המשפט רשאי לקבוע שבעל דירה שמסרב סירוב בלתי סביר אחראי בנזיקין כלפי שאר בעלי הדירות, או לאשר את העסקה ולמנות עורך דין או רואה חשבון שיתקשר בה בשמו. סעיף 2(ב) מונה מצבים שסירוב בהם לא ייחשב בלתי סביר, ובהם עסקה שאינה כדאית כלכלית. ב-29.10.2026 נתן בית המשפט המחוזי בתל אביב פסק דין שבו נדחו טענות של ארבעה בעלי דירות לעניין שטח דירת התמורה וזכויות בנייה שלא מומשו. נכון לנובמבר 2026.
שאלה בעסקת מקרקעין או בבית משותף? אפשר להתייעץ לפני חתימה על הסכם או לפני פנייה למפקח על המקרקעין. מקרקעין ובתים משותפים ← · פורום בתים משותפים ← · בקשת פגישת ייעוץ ← · טלפון 03-6562040 · וואטסאפ · השארת פרטים ↓
בעל דירה בבית משותף שנכלל בפרויקט פינוי בינוי נדרש לחתום על הסכם עם יזם. המאמר מסביר מה החוק קובע לגבי בעל דירה שמסרב, מתי סירוב נחשב סביר, ומה בחן בית משפט מחוזי בפסק דין אחד מחודש אוקטובר 2026. הוא מיועד לבעלי דירות וליזמים, מתאר את המסגרת המשפטית בלבד ואינו מחליף בדיקה של ההסכם והמסמכים בכל מקרה.
מי הוא"דייר סרבן" לפי החוק
"דייר סרבן" הוא כינוי מקובל. בחוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי), התשס"ו-2006, המונח הוא "בעל דירה מסרב". סעיף 2(א) קובע את התנאים:
"הסכים רוב מיוחס מבין בעלי הדירות במקבץ לפינוי ובינוי לכרות עסקת פינוי ובינוי, ומצא בית המשפט כי בעל דירה באותו מקבץ מסרב סירוב בלתי סביר להעביר את זכויותיו לשם ביצוע העסקה או מתנה את הסכמתו לכך בתנאים בלתי סבירים"
סעיף 2(א) לחוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי), התשס"ו-2006
"עסקת פינוי ובינוי" מוגדרת בסעיף 1 כחוזה בין יזם לבין בעל דירה בבית משותף, שבו בעל הדירה מתחייב למכור את זכויותיו לצורך הריסת הבית המשותף והקמת בית משותף חדש במקומו לפי תכנית לפינוי ובינוי, ושכולל, בין השאר, את העקרונות לקביעת התמורה, מועדים מרביים, פרטים על הגורם שיבצע את הבנייה והתחייבות היזם להעמיד ערבויות. בפסק הדין שנסקר בהמשך הסביר בית המשפט שהחוק נועד להתמודד עם מצב שבו "בעל דירה יחיד, יעשה שימוש פסול בכוח הוטו המצוי בידו, על מנת לסכל עסקת פינוי בינוי שהיא רצויה" (פסקה 39).
איזה רוב נדרש
"רוב מיוחס מבין בעלי הדירות" מוגדר בסעיף 1. נדרשים שלושה תנאים במצטבר: בבעלות המסכימים שני שלישים לפחות מכלל הדירות במקבץ; בבעלותם שלוש חמישיות לפחות מהדירות בכל בית משותף במקבץ (ובבית משותף שיש בו ארבע או חמש דירות בלבד, שלוש דירות לפחות, ויותר משני בעלי דירות); ויותר ממחצית מהרכוש המשותף בכל בית משותף במקבץ צמודים לדירותיהם. בית משותף לעניין החוק הוא בית שיש בו ארבע דירות לפחות.
בפסק הדין שנסקר, 28 מתוך 32 הדירות נחתמו על ההסכם. בית המשפט קבע שקיומו של הרוב הנדרש "אינו שנוי במחלוקת במקרה דנן", בין היתר משום שהצדדים הסכימו על הסדר דיוני שצמצם את המחלוקת לשאלות השמאיות (פסקה 49).
מתי סירוב אינו נחשב בלתי סביר
סעיף 2(ב) קובע שסירוב להעביר זכויות "לא ייחשב כבלתי סביר, בין השאר, באחד מאלה". בית המשפט ציין שהרשימה אינה סגורה (פסקה 44). בין המצבים שבסעיף:
עסקה שאינה כדאית כלכלית (סעיף 2(ב)(1)). אם שמאי פינוי ובינוי קבע שהעסקה כדאית כלכלית, זו חזקה שהיא כדאית, אלא אם הוכח אחרת.
אי הצעת מגורים חלופיים לתקופת הקמת הבניין החדש (סעיף 2(ב)(2)); אם בעל הדירה או בן משפחתו הוא אדם עם מוגבלות, נבחנות גם ההתאמות שבמגורים החלופיים.
אי הצעת בטוחות הולמות לביצוע העסקה (סעיף 2(ב)(3)).
נסיבות אישיות מיוחדות של בעל הדירה שבשלהן ביצוע העסקה בתנאים שסוכמו הוא בלתי סביר (סעיף 2(ב)(4)).
הוראות מיוחדות לאדם עם מוגבלות (2(ב)(5)), לקשיש (2(ב)(6)) ולמי שמתגורר בדירה והוא בן 75 לפחות, חולה הנוטה למות או מי שזכאי לגמלת סיעוד (2(ב)(7)), שלפיהן לא הוצעו להם חלופות שהחוק מפרט, נוסף על דירת תמורה.
בפסק הדין שנסקר הוסיף בית המשפט שהנטל להוכיח את כדאיות העסקה מוטל על התובעים, ושהוא נבחן "מנקודת מבט אובייקטיבית הבוחנת את הפרויקט כמכלול" (פסקה 45, בציטוט מהפסיקה שהובאה בו).
מה בית המשפט רשאי לקבוע
לפי סעיף 2(א), כשהתקיימו התנאים בית המשפט רשאי לפעול באחת משתי דרכים: לקבוע שבעל הדירה המסרב אחראי בנזיקין כלפי שאר בעלי הדירות במקבץ המסכימים לעסקה בשל הנזק שנגרם להם עקב אי ביצוע העסקה (סעיף 2(א)(1)), או לאשר את ביצוע העסקה ולמנות עורך דין או רואה חשבון, שאינו בעל דירה במקבץ, שיהיה מוסמך להתקשר בעסקה בשם בעל הדירה המסרב (סעיף 2(א)(2)). סעיף 2(א1) מוסיף שבית המשפט רשאי לקבוע, אם הוגשה בקשה וצורפו הראיות הנדרשות, שבחישוב הרוב המיוחס לא יובאו בחשבון זכויותיו של בעל דירה מתנגד שהתנגדותו נובעת מבנייה או משימוש שלא כדין ברכוש המשותף או בשטח הגובל לבניין, או מפיצול הדירה שלא כדין.
פסק דין של בית המשפט המחוזי בתל אביב מ-29.10.2026
בת"א 25510-11-24 (כהן ואח' נ' הזמי ואח') דנה השופטת לימור ביבי בתביעה של בעלי 28 דירות נגד בעלי ארבע דירות בבית משותף ותיק בן 32 דירות, שסירבו לחתום על הסכם פינוי בינוי. הדירות של הנתבעים הן מהסוג הקטן בבניין. הנתבעים טענו שהסירוב סביר משלוש סיבות: שטח הדירה שנקבע בהסכם (60 מ"ר) קטן בכ-8 מ"ר משטחה לפי היתר הבנייה; לא ניתנה להם תמורה בגין זכויות בנייה שלא מומשו; והפרויקט, לטענתם, אינו כדאי. שמאי מקרקעין שמונה מטעם בית המשפט בחן את השאלות, ובית המשפט אימץ את עמדתו בשאלות העיקריות.
שטח הדירות: בית המשפט ציין שהמספרים בהסכם נקבעו באופן זהה לכל הדירות מאותו סוג, ושההסכם קבע שטח דירת תמורה קבוע ולא "שטח קיים ועליו תוספת". הוא דחה את הטענה, בנימוק ש"הנתבעים לא הצביעו על כל מקור בדין המבסס זכותם לתוספת שטח זו" (פסקה 51), ושגם אילו הטעות הייתה מתגלה במשא ומתן, לפי קביעת השמאי רווחיות הפרויקט גבולית ולכן שטח דירות התמורה לא היה משתנה.
זכויות בנייה שלא מומשו: בית המשפט קבע שיש ערך כספי לזכויות כאלה, אך שהשאלה היא מה ערכן בנסיבות. השמאי ציין שמקדם של 0.44 סביר באופן עקרוני אילו נבחן בנפרד, אך בנסיבות התיק הדירות הקטנות כבר קיבלו תוספת שטח של כ-10 מ"ר, לעומת כ-1.7 מ"ר בדירות הגדולות. בית המשפט הוסיף שמימוש זכויות הרחבה בבית משותף מותנה בהסכמת מי שבבעלותם שלושה רבעים מהדירות ושני שלישים מהרכוש המשותף (סעיף 71ב לחוק המקרקעין), ושבין התובעים נכללים בעלי 13 דירות קטנות שמסרבים להרחבה כזו. לכן קבע שהעמדת התמורה לפי מקדם נמוך יותר, 0.33, "היא על פניו סבירה" (פסקה 52).
כדאיות כלכלית: על פי השמאי הרווח היזמי עומד על 16.2% ו-17.2% בבדיקות משנת 2021 ו-2023, ואילו התקבלו שתי דרישות הנתבעים, לפי השמאי הוא היה יורד ל-9.2% (פסקאות 17 ו-53).
התוצאה: בית המשפט קבע ש"סירובם לחתום על הסכם הפינוי בינוי אינו סביר, וכפועל יוצא מכך הנני מאשרת את העסקה" (פסקה 54). הנתבעים חויבו לחתום בתוך 30 יום, ובהיעדר חתימה מונו עורכי דין לחתום בשמם (פסקה 57). הם חויבו גם בהוצאות בסך 40,000 ש"ח, כשבית המשפט ציין: "לא מצאתי כי מדובר בטעמים מופרכים, אלא בכאלו שהציגו שאלות רלוונטיות לדיון" (פסקה 58). הסעד הכספי החלופי נמשך (פסקה 55).
שוויון בתמורות, חלופה ונטל: מה בחן בית המשפט
בהקשר העקרוני התייחס בית המשפט לשלושה נושאים. הראשון, אופי הזכות: בעל דירה בבית משותף אוחז בשתי זכויות, בעלות ייחודית בדירה ובעלות משותפת ברכוש המשותף, והגנת הקניין על הראשונה חזקה מהשנייה. בלשון בית המשפט: "להגנה נרחבת יותר יזכה דייר אשר הזכות הנפגעת היא זכותו בדירתו הוא" (פסקה 42). השני, חלופה: בית המשפט קבע שמי שמסרב צריך להציג חלופה ממשית, ושכחוט השני בשיקולים שנקבעו בפסיקה "נדרש כי ההתנגדות תהיה התנגדות ממשית ולא סתמית או תיאורטית" (פסקה 46). השלישי, שוויון: טענה לאי שוויון בתמורות אינה רשומה ברשימה שבסעיף 2(ב), אך נקבע שיש בה כדי להקים עילת סירוב, ושהשוויון הנבחן הוא שוויון מהותי בין בעלי דירות בעלי מאפיינים דומים (פסקה 47). בית המשפט הוסיף שנבחן גם אם ההבדל בתמורה בין קבוצות דירות מוצדק (פסקה 52). בית המשפט ציין שחלק מהקביעות שיישם נאמרו בהקשר של פרויקטי תמ"א 38 (פסקאות 42, 46, 47).
זהו פסק דין של בית משפט מחוזי בערכאה ראשונה, שניתן על יסוד מכלול העובדות והשמאות של אותו פרויקט. פרויקט אחר, או ערכאה אחרת, עשויים לדון אחרת.
מה נבחן בכל מקרה
האם המקבץ והמתחם הוגדרו כנדרש בחוק, והאם הושג הרוב המיוחס שנקבע בסעיף 1. מה נטען כסיבה לסירוב, ולאיזה מהמצבים שבסעיף 2(ב) או לשיקולים אחרים היא קשורה. מה קבע שמאי בשאלת הכדאיות הכלכלית ומה הנתונים שהוצגו. האם הוצגה חלופה ממשית. האם נשמר שוויון בין בעלי דירות דומים. האם יש נסיבות אישיות מיוחדות, ואם מדובר בקשיש, באדם עם מוגבלות או בחולה, האם הוצעו החלופות שהחוק מפרט. מה כתוב בהסכם עצמו ובנספח התמורות.
לעניין התחום הנלווה: מיסוי עסקת פינוי בינוי מוסבר במאמר מיסוי מקרקעין בפינוי בינוי. על זכויות בעלי דירות ברכוש המשותף ראו רכוש משותף בבית משותף, ועל פנייה למפקח על רישום המקרקעין ראו תביעה למפקח על רישום המקרקעין והבתים המשותפים.
שאלות נפוצות
מהו דייר סרבן לפי חוק פינוי ובינוי?
החוק משתמש במונח "בעל דירה מסרב": בעל דירה במקבץ לפינוי ובינוי שבית המשפט מצא שהוא מסרב סירוב בלתי סביר להעביר את זכויותיו לשם ביצוע עסקה שעליה הסכים רוב מיוחס, או מתנה את הסכמתו בתנאים בלתי סבירים (סעיף 2(א)).
האם בית המשפט יכול לחייב בעל דירה לחתום על הסכם פינוי בינוי?
לפי סעיף 2(א)(2), בית המשפט רשאי לאשר את ביצוע העסקה ולמנות עורך דין או רואה חשבון שאינו בעל דירה במקבץ שיתקשר בעסקה בשם בעל הדירה המסרב. בפסק דין של המחוזי בתל אביב מיום 29.10.2026 (ת"א 25510-11-24) ניתנו לנתבעים 30 יום לחתום, ובהיעדר חתימה מונו עורכי דין לחתום בשמם. זה נקבע בנסיבות אותו תיק.
האם כל סירוב לחתום נחשב בלתי סביר?
לא. סעיף 2(ב) מונה בין השאר מצבים שבהם סירוב לא ייחשב בלתי סביר, כמו עסקה שאינה כדאית כלכלית, אי הצעת מגורים חלופיים לתקופת הבנייה או אי הצעת בטוחות הולמות. בית המשפט בוחן כל מקרה לפי נסיבותיו.
האם פער בין שטח הדירה בהסכם לבין שטחה לפי היתר הבנייה מצדיק סירוב?
בפסק הדין של המחוזי בתל אביב מיום 29.10.2026 נקבע שלא, במקרה שבו ההסכם קבע שטחי תמורה קבועים באופן זהה לכל הדירות מהסוג, הנתבעים לא הצביעו על מקור בדין לתוספת, והרווחיות של הפרויקט הייתה גבולית לפי השמאי. בפרויקט אחר ובנסיבות אחרות התשובה עשויה להיות שונה.
האמור במאמר זה הוא מידע כללי ואינו מהווה ייעוץ משפטי. המידע נכון לנובמבר 2026.
לקריאה נוספת: מיסוי מקרקעין בפינוי בינוי · רכוש משותף בבית משותף · המפקח על הבתים המשותפים · עורך דין בתים משותפים · פורום · יצירת קשר